TJ 57631, 7 mai 2026, RG 25/01736

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 25/01736 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2HK CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [K]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabienne RONDOT, avocat au barreau de SAVERNE

DÉFENDERESSES :

Madame [M] [X] veuve [Y]
demeurant [Adresse 3]
comparante

Madame [S] [X]
demeurant [Adresse 4]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 9 septembre 2019, La SÀRL [K] a donné à bail avec effet au 1er octobre 2019 à Mme [S] [X] une maison à usage d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 1].

Mme [M] [X] veuve [Y] s'est porté caution solidaire de la preneuse pour l'exécution de l'ensemble de ses obligations locatives.

Le 12 mai 2025, Mme [S] [X] a déposé les clefs du logement dans la boîte aux lettres de la société bailleresse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 21 mai 2025 et non réclamée, la bailleresse, par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, a convoqué la preneuse à un état des lieux contradictoire.

Cet état des lieux a été réalisé par un commissaire de justice le 2 juin 2025 en l'absence de Mme [S] [X].

La société [K] a fait procéder à un nettoyage, des réparations et aux remplacements de certains éléments de l'appartement pour un montant de 2?036,65 euros.

Suivant ordonnance d'injonction de payer du 2 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection Mmes [S] et [M] [X] ont été solidairement condamnées à payer au bailleur la somme de 2?461,26 euros.

Cette ordonnance a été signifiée à la preneuse et à la caution le 21 octobre 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 31 octobre 2025, Mmes [X] ont formé opposition à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer.

À l'audience du 5 mars 2026, la SÀRL [K] s'en réfère à ses conclusions. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

- REJETER l'opposition à injonction de payer formée par Mmes [X] ;
- CONDAMNER solidairement Mmes [X] à payer à la SÀRL [K] la somme de 2461,26 euros, assortie des intérêts au taux légal ;
- CONDAMNER les défenderesses aux dépens ;
- CONDAMNER solidairement Mmes [X] à payer à la SÀRL [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement.

À l'appui de ses prétentions, la SÀRL [K] soutient, au visa des articles 1730 et 1732 du Code civil et 7, sous c) de la loi du 6 juillet 1989, que, alors que l'état des lieux d'entrée démontre que le logement se trouvait dans un état correct, l'état des lieux de sortie permet de constater que le logement a connu des dégradations qui dépassent l'usure normale.

La bailleresse fait état de fils électriques dénudés, du plan de travail de la cuisine arraché et remplacé par un scotch, du four brûlé dans le fond, de fenêtre bloquée, d'impacts dans les murs et dans l'escalier, de la destruction de la chasse d'eau, de la disparition d'une applique murale dans la salle d'eau, de la disparition de l'aérateur de la fenêtre de la petite chambre, de la destruction de baguette d'encadrement de la fenêtre, du retrait par la locataire du compteur de gaz, ainsi que des peintures murales grossièrement repeintes dans la cuisine avec des défauts importants d'application et de manière globale, d'un état particulièrement sale et mal entretenu de logement.

La SÀRL [K] indique également que, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où la preneuse ne s'est pas présentée à l'état des lieux, celui-ci a dû être dressé par commissaire de justice, ce qui implique un partage des frais par moitié de l'acte.

La SÀRL [K] soutient également qu'en l'absence de délivrance d'un congé régulier et de remise en main propre des clefs de la maison, Mme [X] ne peut estimer d'autorité que le contrat a été rompu dès le 3 mai 2025 et dès lors considérer ne pas être redevable du loyer pour ce mois. La société [K] indique également que le mois d'avril n'a pas été payé, ce qui n'est pas contesté par Mme [X].

Enfin, la SÀRL [K] indique qu'en sa qualité de caution, Mme [M] [X] veuve [Y] est tenue solidairement des sommes dues par la preneuse.

Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y] ont comparu et demandent au juge des contentieux de la protection de :

- DÉBOUTER la demanderesse de sa demande ;
À titre reconventionnel,
- CONDAMNER la demanderesse à payer à Mme [S] [X] la somme de 1?500 euros à titre de dommages et intérêts.

À l'appui de leurs prétentions, Mme [X] indique avoir quitté les lieux en urgence avec l'accord verbal du bailleur, car le logement loué devenait dangereux. Elle ajoute avoir connu un dégât des eaux et qu'il faut tenir compte de la vétusté des plaques de gaz pour apprécier les désordres. Elle conteste être à l'origine de la suppression du compteur de gaz et de la détérioration des peintures.

En outre, elle conteste devoir toute somme au titre du mois de mai, dans la mesure où elle est partie dès le 3 mai.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Sur la prise en charge de désordres par la locataire

L'article 7, sous c) et d) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

L'article 1er du décret no 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives précise que "sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif".

L'article 4 du décret no 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement".

L'article 1730 du Code civil dispose que "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".
L'article 1755 du Code civil ajoute que "aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure".

En l'espèce, il résulte de la facture acquittée n°11698 du 12 décembre 2025 que la SÀRL [K] a fait réaliser par la société de menuiserie Herr les travaux suivants :

- fourniture et la pose d'un "quatre douilles électriques"

Il ressort du constat du commissaire de justice que deux douilles électriques manquent dans l'appartement. L'état des lieux d'entrée ne fait état d'aucune douille électrique manquante.

Il appartient à la preneuse de restituer le bien loué dans l'état dans lequel il lui a été fourni. En s'abstenant de remettre en place deux douilles électriques, qui relèvent des réparations locatives, Mme [X] a manqué à son obligation.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, à hauteur de deux douilles seulement, lesquelles ont été facturées 40,04 euros TTC.

- Une fourniture et la pose de deux "inter" :

À défaut de précisions supplémentaires, il est supposé qu'il s'agit " d'interrupteurs ". Il ne ressort pas du constat de commissaire de justice qu'il manque des interrupteurs.

Ce poste sera en conséquence rejeté.

- Une fourniture et la pose "d'un chant" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que le "chant du plan de travail de la cuisine est arraché et remplacé par un simple scotch noir". L'état des lieux d'entrée ne fait pas état d'un chant arraché. Cette dégradation ne peut résulter de la seule vétusté et Mme [X] était obligée de procéder à la réparation de cet élément autrement que par la pose d'un simple scotch noir.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 57,75 euros TTC.

- Une fourniture et la pose d'un "d'un four" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que le four présent est "sale et brûlé dans le fond". Il n'est pas indiqué qu'il était défectueux, de sorte que son remplacement à neuf n'apparait pas nécessaire. Il ne peut être mis à la charge de la locataire au titre des dégradations du bien.

Ce poste facturé sera en conséquence rejeté.

- Une fourniture et la pose d'une "plaque de cuisson vitro" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que la plaque de cuisson présente est "sale". Il n'est pas indiqué qu'elle était défectueuse, de sorte que son remplacement à neuf n'apparait pas nécessaire. Il ne peut être mis à la charge de la locataire au titre des dégradations du bien.

Ce poste facturé sera en conséquence rejeté.

- Un "nettoyage de la hotte" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que la hotte installée dans la cuisine est qualifiée de "grasse et sale". Elle est dite en "bon état" dans l'état des lieux d'entrée.

Il incombait à la preneuse d'entretenir et de nettoyer la hotte avant de restituer l'appartement, en s'abstenant de ce nettoyage, elle a manqué à son obligation d'entretien.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 71,5 euros TTC.

- Un "nettoyage VMC" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que la VMC installée dans la cuisine est qualifiée de "crasseuse". Elle est dite en "bon état" dans l'état des lieux d'entrée.

Il incombait à la preneuse d'entretenir et de nettoyer cette VMC avant de restituer l'appartement, en s'abstenant de ce nettoyage, elle a manqué à son obligation d'entretien.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 49,5 euros TTC.

- Un "remplacement compas fenêtre" :

Il ressort du constat d'huissier que la fenêtre de la cuisine est "bloquée. Elle ne peut être ouverte complètement, seul l'oscillo-battant fonctionne". L'état des lieux d'entrée ne fait pas état du blocage de cette fenêtre.

En l'espèce, toutefois, compte tenu de sa nature, le remplacement du compas de fenêtre ne peut être qualifié de " menue réparation " au titre des réparations locatives incombant à la preneuse.
La SÀRL [K] n'est en conséquence pas fondée à mettre à sa charge cette dépense.

- Une fourniture et la pose de deux "bandes seuil" :

Il ressort du constat d'huissier que la baguette de seuil en haut de l'escalier manque. L'état des lieux d'entrée ne fait pas cette absence.

En l'espèce, compte tenu de son coût et de sa nature, le remplacement de cette bande de seuil doit être qualifié de menue réparation et relève en conséquence des réparations locatives, incombant à la preneuse. En revanche, il n'est pas fait état d'une autre bande de seuil manquante.

Par conséquent, la SÀRL [K] est fondée à mettre à sa charge cette dépense, à hauteur d'une seule bande seuil seulement, laquelle a été facturée 39,05 euros TTC.

- Une fourniture et la pose d'un "mécanisme WC" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que le mécanisme du WC présent dans la salle d'eau est cassé. Il n'est pas fait état d'un tel problème dans l'état des lieux d'entrée.

En l'espèce, compte tenu de son coût, le remplacement de ce mécanisme doit être qualifié de menue réparation et relève en conséquence des réparations locatives, incombant à la preneuse.
La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 162,80 euros TTC.

- Une fourniture et la pose d'une "applique murale" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que l'applique murale dans la salle d'eau au-dessus du lavabo manque. Il n'est pas fait état de l'absence d'une applique d'une murale dans l'état des lieux d'entrée.

Il appartenait donc à Mme [X] de remplacer l'applique murale, qui par sa nature et son coût relève des réparations locatives.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 104,50 TTC.
- Une fourniture et la pose d'un "aérateur sur menuiserie PVC" :

Il ressort du constat de commissaire de justice que l'aérateur au-dessus de la fenêtre de la petite chambre manque. L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas qu'un aérateur était sur la menuiserie.

À défaut de preuve que cette absence résulte de la faute de la preneuse, ce poste sera en conséquence rejeté.

- Un nettoyage général :

Il ressort du commissaire de justice que l'ensemble du logement est décrit comme "sales", "crasseuse", et "à nettoyer".

Il incombait à la preneuse d'entretenir et de nettoyer le logement avant de le restituer, en s'abstenant de ce nettoyage, elle a manqué à son obligation d'entretien.

La SÀRL [K] est en conséquence fondée à mettre à sa charge cette dépense, laquelle a été facturée 638 euros TTC.

Au regard de tout ce qui précède, la SÀRL [K] est fondée à réclamer à Mme [S] [X] la somme totale de 1 163,14 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

Les circonstances du départ de Mme [X], par lesquelles elle entend justifier sa carence ne sont pas démontrés. Il n'est pas non plus établi qu'elles relèveraient de la force majeure.

Il résulte de l'acte de caution solidaire que Mme [Y] s'est porté caution solidaire au profit de Mme [X] de "toutes sommes, loyers, indemnités, charges, frais de réparation et de procédure qui pourront être dus par Mme [X]".

Par conséquent, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y] sont condamnées solidairement à payer à la SÀRL [K] la somme de 1 163,14 euros au titre du remboursement des dépenses de réparations exposées par la bailleresse. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie

L'article 3-2 alinéas 1er et 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clefs. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception […]".

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 21 mai 2025 et non réclamée, la bailleresse, par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, a convoqué la preneuse à un état des lieux contradictoire à son dernier domicile connu à ce jour.

Cet état des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 2 juin 2025, soit plus de sept jours après.

Le coût de l'acte de 179,64 euros sera en conséquence partagé entre les deux parties.

Par conséquent, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y] seront condamnées solidairement à payer à la SÀRL [K] la somme de 89,82 euros au titre du remboursement du coût de l'état des lieux de sortie exposé par la bailleresse. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

L'article 15 de la même loi prévoit que, lorsque le congé "émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois".

L'article 1221 du Code civil dispose que "le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

En l'espèce, le loyer est exigible par le simple écoulement du temps. Il est ainsi établi que ce montant est dû chaque mois, au terme convenu.

Mme [X], qui ne démontre pas avoir délivré congé à sa bailleresse, ne peut considérer ne pas être redevable du loyer du mois de mai 2025. Son départ du logement le 3 mai 2025, dont les circonstances ne sont pas établies, et sa remise volontaire des clefs le 12 mai 2025, ne peuvent suffire à éteindre son obligation de payer le loyer.

La SÀRL [K] reconnaît que tous les loyers ont été payés, sauf ceux des mois d'avril et mai 2025. Il est pris acte qu'elle ne réclame pas le paiement de l'intégralité de la période du préavis.

Mme [X] ne soutient pas s'être libérée de cette dette.

Par conséquent, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y] seront condamnées solidairement à payer, en quittance ou deniers, à la SÀRL [K] la somme de 315 euros au titre du mois d'avril et la somme de 197 euros au titre du mois de mai, les clés ayant été restituées au bailleur le 12 mai 2025. Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L'article 1240 du Code civil dispose que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

En l'espèce, Mme [X] ne caractérise pas la faute qu'elle impute à la SÀRL [K] et qui justifierait l'indemnisation d'un préjudice, étant rappelé que la charge de le preuve lui incombe.

Par conséquent, la demande indemnitaire de Mmes [X] et [Y] sera rejetée.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie".

Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y], parties perdantes au procès, sont condamnées in solidum aux dépens de l'instance.

En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens".

En l'espèce, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] veuve [Y], tenues aux dépens, sont condamnées in solidum à payer à la SÀRL [K] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS