TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00148

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00148 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3DE CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [G] [A]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Mixte, réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE
La société [Localité 2] Habitat a donné à bail, par contrat du 21 décembre 2023, à Mme [G] [A] et M. [D] [Z] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel réactualisé de 332,97 euros, outre une provision sur les charges. 
La bailleresse a fait délivrer à Mme [A] et M. [Z], par acte extrajudiciaire signifié le 20 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé locatif d'un montant de 523,71 euros, arrêté au 9 octobre 2025.
Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 21 octobre 2025.
Par assignation signifiée le 8 janvier 2026, la société [Localité 2] Habitat a fait citer Mme [A] et M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu’il constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion des preneurs, ainsi que le paiement de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation.
L’assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 13 janvier 2026. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026.
La société [Localité 2] Habitat a comparu et a repris les termes de son assignation en les réactualisant. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de:
CONDAMNER solidairement M. [X] et Mme [R] à payer à [Localité 2] Habitat la somme de 2 336,19 euros ;
CONSTATER la résiliation de plein droit de l’engagement de location conclu par M. [X] et Mme [R] ;
En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de Mme [A] et M. [Z] et les condamner à évacuer immédiatement de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, tant le logement qu’elle occupe [Adresse 5] à [Localité 1] que tous les locaux accessoires, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
CONDAMNER solidairement Mme [A] et M. [Z] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé et augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi ;
CONDAMNER Mme [A] et M. [Z] à fournir à [Localité 2] Habitat l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à complète libération des lieux.
Si le Tribunal accorde des délais de paiement à Mme [A] et M. [Z],
DIRE qu’à défaut de paiement d’une seule échéance :
le solde restant deviendra exigible ;la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;Mme [A] et M. [Z] devront libérer les lieux loués ;à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [A] et M. [Z], de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire le concours de la force publique.Les CONDAMNER aux entiers dépens.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.  
À l’appui de ses prétentions, la société [Localité 2] Habitat expose que les preneurs se maintiennent dans les lieux et que le commandement de payer qui leur a été signifié est resté infructueux. Elle ajoute que l’arriéré locatif ne cesse d'augmenter, de sorte que la résolution du contrat doit être acquise, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle ajoute que le loyer courant est payé chaque mois et que Mme s’était engagée à payer 40 euros en plus chaque mois, mais n’est pas parvenu à honorer cet engagement au mois de mars 2026. La bailleresse s’en rapporte à la juridiction s’agissant de l’octroi de délais de paiement. 
À cette même audience, Mme [A] a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire. 
Elle déclare avoir à sa charge seule un enfant d’un an et qu'elle doit faire face à une situation d’endettement s’élevant à 4 000 euros. Elle précise qu’un dossier de surendettement a été déposé, mais reste dans l’attente de la décision de la Banque de France. Elle précise percevoir un revenu de 896 euros.
Bien que régulièrement convoqué, M. [D] [Z] ne s’est pas présenté à l’audience ni n’a constitué avocat. La décision sera en conséquence réputée contradictoire à son égard, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile. 
Mme [A] a transmis au greffe le 30 avril 2026, la décision de la commission de surendettement du 14 avril 2026 déclarant recevable la demande et indiquant que le dossier sera orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026. 
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 13 janvier 2026 en vue d’une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.
D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 2] Habitat le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
En conséquence, les demandes de la société [Localité 2] Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la résolution du bail
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».
L’article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». 
L’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
Les conditions générales du bail du 3 février 2020 stipulent que « le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative de SCH après un simple commandement de payer resté sans effet en cas de non-paiement des sommes dues à [Localité 3], loyers ou charges régulièrement appelés, les frais de commandement étant à la charge du locataire ». 
Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire 20 octobre 2025 en laissant au preneur un délai de deux mois pour s’exécuter.
La défenderesse reconnaît ne pas avoir réglé la somme qui lui a été réclamée dans ledit délai, ce que confirme au demeurant le dernier décompte du 2 avril 2026. 
Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 décembre 2025. 

Sur la réouverture des débats

L’article 16 du code civil précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Mme [A] a produit dans le temps du délibéré la décision de la commission de la commission de surendettement du 15 avril 2026 La société [Localité 2] Habitat n’ayant pas eu la possibilité de prendre connaissance de cette pièce, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin de solliciter les observations de la société [Localité 2] Habitat s’agissant d’un élément nouveau.

Les droits des parties et le sort des dépens seront donc réservés.

PAR CES MOTIFS