TJ 57631, 13 août 2026, RG 26/00304

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

N° RG 11.N° RG 26/00304 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3R2 CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Q]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 juin 2014, la société ICF NORD EST a donné à bail à M. [J] [Q] et Mme [P] [Q] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 422,15 euros, augmenté des provisions sur charges.

Le 17 décembre 2014, la société ICF NORD EST est devenue la société LOGIEST.

Suivant contrat du 27 septembre 2016, la société LOGIEST a donné en location à M. [J] [Q] et Mme [L] [Q] un garage [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 31,89 euros.

Mme [Q] a quitté le logement le 30 janvier 2017.

Suite à une fusion, la société LOGIEST est devenue la société VIVEST.

Le 10 mars 2023, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT a fait signifier à M. [J] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4881,02 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d'impayé locatif a été dénoncée par le bailleur à la CCAPEX de la Moselle par lettre du 21 novembre 2022.

Un plan d'apurement contractuel de l'arriéré locatif de 5439.73 euros arrêté au 31 mars 2023 a été mis en place le 3 avril 2023. En raison du non-respect par le locataire des modalités de remboursement, le bailleur a dénoncé le plan par lettres recommandées avec accusé de réception des 24 janvier 2024 et 16 décembre 2025.

Suivant assignation du 16 février 2026, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [J] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner M. [J] [Q] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 10046,71 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 26 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation de 594,28 euros jusqu'à la libération effective des lieux
- enjoindre à M. [J] [Q] à justifier d'une assurance locative sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date du jugement
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer et la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au Préfet de la Moselle par voie électronique le 18 février 2026.

À l'audience du 7 mai 2026, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a comparu et a maintenu ses demandes.

La société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT expose que M. [J] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, M. [J] [Q] n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 février 2026 en vue d'une audience prévue le 7 mai 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [J] [Q] le 10 mars 2023 pour un montant principal de 4881,02 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux et que l'attestation d'assurance n'a pas été communiquée au bailleur.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 mai 2023 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [J] [Q] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mai 2023.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [J] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [J] [Q] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [J] [Q] à payer au bailleur, à compter du 10 mai 2023, une indemnité d'occupation mensuelle de 594.28 euros égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 26 janvier 2026, que M. [J] [Q] reste devoir la somme de 10046.71 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [J] [Q] est condamnée à payer à la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT la somme de 10046.71 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 26 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer " contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ". Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

Il convient dès lors de condamner M. [J] [Q] à justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance habitation au titre du logement qu'il occupe et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte provisoire et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [Q], partie perdante, est condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à la société VIVEST GROUPE ACTION LOGEMENT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS