TJ 57631, 13 août 2026, RG 26/00424

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

N° RG 11.N° RG 26/00424 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D32X CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [J]
demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [Z] [J]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 mai 2020, la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT a donné à bail à M. [A] [J] et Mme [Z] [J] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 529,38 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives.

Le 20 octobre 2025, la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT a fait signifier à M. [A] [J] et Mme [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5784,60 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

Suivant assignation du 6 mars 2026, la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [A] [J] et Mme [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef,
- ordonner aux locataires de justifier d'une assurance habitation jusqu'à libération des lieux
- condamner M. [A] [J] et Mme [Z] [J] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 7414,05 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 10 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux
- aux dépens
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 6 mars 2026.

À l'audience du 7 mai 2026, la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 9925,61 euros à la date du 30 avril 2026.

La société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT expose que M. [A] [J] et Mme [Z] [J] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que les locataires ont bénéficié à deux reprises les 10 avril 2025 et 12 décembre 2025 d'un plan d'apurement de l'arriéré locatif mais que son montant ne cesse d'augmenter, les paiements intervenus ne couvrant pas le montant du loyer courant en principal et charges.

Les défendeurs ont comparu. Ils ont fait valoir leurs explications sur l'origine de leurs difficultés de paiement, Mme [J] indiquant travailler en contrat de travail à durée déterminée pour un salaire prime d'activité incluse de 1556 euros et M. [J] indiquant ne pas travailler ni avoir de revenus. Ils ont ajouté avoir un fils de 18 ans à charge. Compte tenu de la faiblesse de leurs revenus, ils ont déclaré avoir conscience que le logement était trop grand et le loyer trop élevé. Ils ont précisé avoir fait des démarches pour trouver un logement plus petit qui sont restées vaines et ont admis que leur situation de surendettement était insurmontable.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 mars 2026 en vue d'une audience prévue le 7 mai 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [A] [J] et Mme [Z] [J] le 20 octobre 2025 pour un montant principal de 5784,60 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 décembre 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Qu'il s'agisse d'une demande de délais de paiement formulée au visa de l'article 1343-5 du code civil ou de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le débiteur doit justifier, par des éléments objectifs et des pièces justificatives, de difficultés financières réelles et actuelles, rendant impossible ou excessivement difficile l'exécution immédiate de l'obligation. La simple allégation de difficultés ou la production de documents insuffisants ne suffit pas. Le débiteur doit démontrer sa bonne foi, c'est-à-dire l'absence de manœuvres dilatoires, la volonté de s'acquitter de sa dette et, le cas échéant, la reprise de paiements partiels ou la formulation de propositions sérieuses d'apurement.

Le juge apprécie également les besoins du créancier, afin de ne pas porter une atteinte excessive à ses droits. L'octroi d'un délai ne doit pas avoir pour effet de priver le créancier de la substance de sa créance ou de le placer dans une situation de précarité. La capacité du débiteur à respecter l'échéancier sollicité est déterminante. Le juge vérifie la cohérence entre les ressources, les charges et le plan de paiement proposé.

En l'espèce, les époux [J] sollicitent des délais de paiement afin d'apurer leur dette et de bénéficier d'un délai pour trouver un autre logement.

Le bailleur s'oppose à cette demande en indiquant que malgré la conclusion de deux accords d'apurement du passif, l'arriéré locatif ne cesse d'augmenter.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative était de 677.64 euros le 11 août 2022 et que depuis cette date, le compte du locataire a toujours été débiteur pour s'établir à 9925.61 euros le 30 avril 2026 malgré la mise en œuvre de deux plans d'apurement contractuels de la dette. Il résulte par ailleurs que les paiements mensuels des locataires ne couvrent pas le loyer courant qui s'élève à 848 euros après déduction de l'APL.

Il est constant que malgré la bonne volonté des locataires dont la bonne foi n'est pas mise en cause, leur situation financière ne leur permet pas de s'acquitter du loyer courant. Cette situation rend de facto vain tout étalement de la dette locative sur la durée maximale 36 mois dès lors que cela aboutirait à une mensualité de 275 euros en plus du loyer courant.

En conséquence, la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [A] [J] et Mme [Z] [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 décembre 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [A] [J] et Mme [Z] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [A] [J] et Mme [Z] [J] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner solidairement M. [A] [J] et Mme [Z] [J] à payer au bailleur, à compter du 20 décembre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 30 avril 2026, que M. [A] [J] et Mme [Z] [J] restent devoir la somme de 9925,61 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [A] [J] et Mme [Z] [J] sont condamnés solidairement à payer à la société [Localité 1] CONFLUENCES HABITAT la somme de 9925,61 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 30 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer " contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ". Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

Il convient dès lors de condamner M. [A] [J] et Mme [Z] [J] à justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance habitation au titre du logement qu'ils occupent.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [J] et Mme [Z] [J], succombant à l'instance, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS