TJ 57631, 13 août 2026, RG 26/00340

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

N° RG 11.N° RG 26/00340 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3T6 CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.C.I. C.C
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Manuel KELLER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Q]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 04 JUIN 2026

JUGEMENT : Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 24 mars 2021, la société SCI C.C a donné à bail à M. [L] [Q] un logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 480,00 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives.

Le 28 octobre 2025, la société SCI C.C a fait signifier à M. [L] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1415,00 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 30 octobre 2025.

Suivant assignation du 25 février 2026, la société SCI C.C demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [L] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner M. [L] [Q] au paiement :
- de la somme de 1881,93 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 18 février 2026 avec intérêts au taux légal
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 620,00 euros égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 25 février 2026.

L'affaire a été évoquée utilement à l'audience du 4 juin 2026.

À l'audience du 4 juin 2026, la société SCI C.C, représentée par son conseil, a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 202,77 euros à la date du 17 mai 2026. Elle a déclaré que le loyer courant est payé.

La société SCI C.C expose que M. [L] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [Q] a comparu à l'audience. Il a produit un talon de chèque faisant état d'un paiement de 950 euros le 7 mai 2026. Il conteste le décompte des charges locatives et réclame la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en raison de la non-décence du logement durant les 63 mois d'occupation des lieux. Il précise que de la moisissure s'est développée dans le salon, qu'il doit faire face à des problèmes récurrents d'humidité en raison de l'absence de ventilation. Il ajoute qu'il a été victime d'infections pulmonaires et que le bailleur a toujours refusé de réaliser des travaux pour remédier aux désordres. Il indique que les périodes de fonctionnement de la pompe à chaleur sont gérées par le bailleur et que lors de l'entrée des lieux, l'immeuble était chauffé par un chauffage collectif au fioul.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 février 2026 en vue d'une audience prévue le 7 mai 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 30 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société SCI C.C aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [L] [Q] le 28 octobre 2025 pour un montant principal de 1415,00 euros.

Il résulte du décompte du bailleur que postérieurement au commandement de payer, la société SCI C.C a perçu en décembre 2025 la somme de 930.07 euros du commissaire de justice chargé du recouvrement en sus du paiement par le locataire de la somme de 349 euros chaque mois. Le bailleur a ensuite reçu un autre règlement du commissaire de justice en mai 2026 d'un montant de 1416.93 euros. A compter du mois de mars 2026, le locataire a repris le paiement du loyer courant augmenté des charges.

Bien que l'arriéré locatif soit régularisé et que le loyer courant soit payé, le bailleur a maintenu sa demande de résiliation du bail en faisant état d'un solde à payer à fin mai 2026 de 202.70 euros comprenant une régularisation des charges locatives 2025 à hauteur de 198.70 euros.

L'article 16 du code de procédure civile, prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l'article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

Les pièces sont insuffisantes pour permettre au tribunal d'apprécier la demande principale en résiliation du bail et en expulsion.
En application des dispositions de l'article 444 du Code de procédure civile il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter la société SCI C.C à produire aux débats :

- le décompte du commissaire de justice
- le décompte détaillé des charges locatives 2025

et à s'expliquer contradictoirement sur la renonciation tacite à se prévaloir de la clause résolutoire acquise, notamment en acceptant sans réserve des paiements postérieurs à l'expiration du délai du commandement et en poursuivant une relation contractuelle normale.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Pour permettre au tribunal de statuer sur cette demande, et en application des dispositions de l'article 446-3 du code de procédure civile, les parties sont invitées à produire aux débats l'état des lieux d'entrée, de préciser la date à laquelle a été installée la pompe à chaleur ainsi que ses caractéristiques techniques et indiquer si la pompe à chaleur est à usage collectif ou individuel.

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS