TJ 57631, 2 oct. 2025, RG 25/00085

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 25/00085 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXHL CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 OCTOBRE 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Société [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
comparante

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [A]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 04 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 02 OCTOBRE 2025,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2024, la société [Localité 2] a donné à bail à Mme [H] [A] un logement et un garage situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 485.34 euros en ce y compris une provision sur charges.

Le 10 décembre 2024, la société [Localité 2] a saisi par lettre la CCAPEX de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de Mme [H] [A] en indiquant que depuis son entrée dans les lieux, la locataire ne s'était acquittée que deux loyers.

Le 6 janvier 2025, la société [Localité 2] a fait délivrer à Mme [H] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 2071.46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, dénoncé au représentant de l'État le 29 avril 2025, la société [Localité 2] a fait assigner Mme [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [H] [A] et de tous occupants de son chef, de corps et de biens, au besoin avec l'assistance de la force publique, du logement,
- condamner Mme [H] [A] à lui payer solidairement par provision :
- la somme de 4338.44 euros, avec intérêts de droit, au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 485.34 euros, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail
- la somme de 150 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée utilement à l'audience du 3 juillet 2025.

Lors de cette audience, la société [Localité 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 5 juin 2025 et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 7161.17 euros au 30 juin 2025.

Mme [H] [A] a comparu en indiquant être en mesure de solder la dette et de reprendre le paiement du loyer courant. Elle a demandé un renvoi pour produire des justificatifs.

A l'audience du 4 septembre 2025, Mme [H] [A] n'a pas comparu. Le mandataire de la société [Localité 2] a indiqué que le loyer courant n'était pas payé, que Mme [A] l'a informée qu'elle devait percevoir un héritage et qu'un virement bancaire serait réalisé avant l'audience. Selon lettre produite aux débats, Mme [J] [D], mère de la locataire, a indiqué pouvoir aider financièrement sa fille et a justifié d'un virement d'un montant de 963 euros le 1er juillet 2025.

Selon décompte arrêté au 31 août 2025, la société [Localité 2] a produit un nouveau décompte de l'arriéré locatif prenant en compte le paiement de 963.00 euros le 3 juillet 2025 et un crédit de 2 717.82 euros au titre du remboursement du surloyer forfaitaire de sorte que l'arriéré locatif s'élève à 5364,77 euros.

La décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

En cours de délibéré, suivant lettre du 30 septembre 2025, Mme [A] a communiqué au greffe des échanges de courriels avec le bailleur et des justificatifs de deux virements des 5 et 30 septembre pour un montant total de 5 000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du 10 décembre 2024.

La copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 29 avril 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société [Localité 2] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [H] [A] le 6 janvier 2025 pour un montant principal de 1937.32 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mars 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur les demandes au titre de l'expulsion, de l'indemnité d'occupation et de paiement de l'arriéré locatif

L'article 14 du code de procédure civile prévoit que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et l'article 15 du même code ajoute que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même code précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Aux termes de l'article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées. Ainsi, les prétentions des parties doivent être formulées au cours de l'audience quand bien même elles résulteraient de l'assignation elle-même ou de conclusions antérieures à l'audience et les parties peuvent de même formuler de nouvelles demandes à l'audience qui n'auraient pas déjà été évoquées antérieurement, dans l'assignation ou dans de précédentes conclusions, y compris contre une partie non comparante.

Dans de telles circonstances, la juridiction doit s'assurer que le principe du contradictoire a été suffisamment respecté au besoin en ordonnant la réouverture des débats dès lors que régulièrement saisi des demandes soutenues oralement devant lui, il lui appartient de renvoyer l'affaire à une prochaine audience pour faire respecter le principe de la contradiction.

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que Mme [H] [A] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mars 2025 et qu'à ce titre elle est redevable d'une indemnité d'occupation.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu des pièces communiquées en cours de délibéré et des paiements intervenus, il convient de sursoir à statuer sur les demandes au titre de l'expulsion, de l'indemnité d'occupation et de paiement de l'arriéré locatif. Le bailleur est invité à faire valoir ses observations. Mme [A] est également invitée à justifier de la reprise du paiement du loyer courant qui est la condition exigée par la loi pour permettre au locataire de solliciter une suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Elle doit également justifier de sa situation financière actuelle en produisant un état détaillé de ses revenus et charges.

Il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats.

Il est rappelé aux parties que la procédure étant orale, elles doivent comparaître personnellement à l'audience ou s'y faire présenter

PAR CES MOTIFS