TJ 77288, 25 août 2026, RG 26/02941

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02941 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJND

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 25/08/2026

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic ès qualité, la société OPS 77 (ci-après, nommée Cabinet [Z] & HENRY IMMOBILIER )

C/

Monsieur [N] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELEURL SKR AVOCAT
- [N] [F]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 25 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], situé [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic ès qualité, la société OPS 77 (ci-après, nommée Cabinet [Z] & HENRY IMMOBILIER )
Sis [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [F]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [F] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la société OPS77, sous l'enseigne Cabinet [Z] et Henry Immobilier, a fait assigner M. [N] [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 3 413,71 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l'assignation,condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 1 734,00 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date de la première mise en demeure, à défaut, à date de l'assignation,condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner M. [N] [F] à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [N] [F] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 903,96 euros au titre des impayés de charges et 2 623,50 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtée au 30 avril 2026 en sollicitant la distraction des dépens au profit de son conseil, Maître Antoine Skrzynski, avocat au barreau de Paris.

Cité par acte remis à son domicile, M. [N] [F] est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise que l’appartement litigieux est en vente afin de solder la dette. Il indique ne pas avoir d’autre solution pour rembourser les sommes dues.

L'affaire est mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [N] [F] est propriétaire des lots n° 6 et n° 8 situés [Adresse 6],un décompte daté du 30 avril 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 septembre 2021, 21 septembre 2022, 27 mars 2024 et 7 octobre 2025, ainsi que les attestations de non-recours afférents, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Par ailleurs, M. [N] [F] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [N] [F] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 903,96 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [N] [F] au paiement de la somme de 3 903,96 euros, au titre des charges dues à la date du 30 avril 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2022 au 2e trimestre 2026, appel de fonds travaux inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 décembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [N] [F] seul, la somme de 144,00 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [N] [F] sera condamné à payer la somme de 144,00 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 décembre 2025.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [F], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

En revanche, compte tenu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance, la demande tendant à la distraction des dépens au profit de Maître Antoine Skrzynski sera rejetée
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS