TJ 77288, 21 août 2026, RG 26/03114

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/03114 -
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IOIZ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 21/08/2026

Société PLURIAL NOVILIA, Société [Adresse 2]

C/

Monsieur [L] [J] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître [T] [W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 21 AOUT 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société PLURIAL NOVILIA, Société [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J] [X]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 30 Juin 2026 ,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a loué à M. [L] [J] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], ainsi qu’une place de stationnement N° 059, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 343,69 € ESPOSITO 669463453Soit 293.69 euros pour le logement et 50.0 euros pour le parking
outre 87,04 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2026, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 488,68 € au titre des loyers et charges échus, mois de février 2026 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner M. [L] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, d’un commissaire de police et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,condamner au paiement d’une astreinte définitive de 8.00 € par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux lors de l’expulsion dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, aux frais, risques et périls du cité,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 5 822,98 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2026,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers du logement et de l’emplacement de stationnement, jusqu'à la libération complète des lieux sans préjudice des charges, et, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant des loyers ,condamner le locataire à payer la somme de 360,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 avril 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 30 juin 2026. Une tentative de conciliation a été menée, faute de comparution du défendeur, elle n'a pu aboutir.

A cette audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 025,94 €, au titre des loyers et charges échus au 15 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

La demanderesse précise qu’aucune reprise des paiements n’a eu lieu et demande des délais de paiement par mensualités de 400€ ainsi que la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [L] [J] [X] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 février 2026.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA PLURIAL NOVILIA verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 15 juin 2026, la dette locative de M. [L] [J] [X] s’élève à la somme de 4 827,12 € (soit la somme de 5 025,94 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 198,82 € ESPOSITO Il s’agit des frais de procédure, des frais de défaut d’assurance (absence de justificatif) ainsi que des pénalités enquête sociale & SLS (absence de justificatif)
correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il y a lieu d'accorder à M. [L] [J] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de 13 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 400,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 novembre 2023 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clauses résolutoires » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, dans les délais en vigueur selon la loi de 1989 après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 12 février 2026 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 mars 2026.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [L] [J] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [L] [J] [X] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [J] [X] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PLURIAL NOVILIA et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [L] [J] [X] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.ESPOSITO Condamnation car : pas présent + dette élevée

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS