TJ 42218, 25 août 2026, RG 26/01667

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01667 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JF3T

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 23 Juin 2026

ENTRE :

S.A. HABITAT ET METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Madame [U] [I], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Q] [P]
né le 04 Mai 2004
demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparant

Madame [Z] [G]
née le 08 Août 2004
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3] ([Localité 2])

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat à effet du 4 octobre 2023, l’OPHLM devenu l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné en location à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 377,02 €, outre les charges courantes.

Par courrier du 11 février 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 18 juin 2025, par commissaire de justice, à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] un commandement de justifier de son assurance et de payer les loyers échus pour un arriéré de 872,85 €, visant la clause résolutoire du contrat.

Suivant assignation du 7 novembre 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 12 novembre 2025.

L'audience s'est tenue le 23 juin 2026.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P]. L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a en outre demandé au tribunal :
de condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] au paiement des sommes suivantes :1802,68 au titre de sa créance locative arrêtée au 23 juin 2026 ;200,00 Euros à titre de dommages et intérêtsl’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux100,00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a expliqué au tribunal que le plan d’apurement négocié amiablement, était respecté, qu’ils ne formulaient plus de demandes au titre du défaut d’assurance.

Monsieur [Q] [P] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Présent à l’audience, Madame [Z] [G], n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant ;de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Un diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015, le 11 février 2025 soit plus de deux mois avant l’assignation aux fins de constat de la résiliation en date du7 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance
L’assurance étant justifiée, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE se désistait de sa demande.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°23-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, le commandement de payer du 18 juin 2025 mentionne un délai de deux mois.
Il résulte de ces différents documents que Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] ne pouvaient valablement être tenus par un délai de régularisation de six semaines.
Par conséquent, il convient de retenir que le délai de régularisation du paiement applicable à l’espèce est de deux mois.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] le 18 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 872,85 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] n’ayant pas réglé la totalité de la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement et le contrat, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail d’habitation
Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 23 juin 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1802,68.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] à payer la somme de 1802,68 actualisée au 23 juin 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer délivré à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] le 18 juin 2025, la dette locative demeure impayée dans le délai imparti ; il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] est demeuré infructueux dans le délai imparti, et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2025, conformément aux développements ci-dessus.

Par ailleurs, Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] ont été condamnés solidairement à payer la somme de 1802,68 au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 23 juin 2026.

Toutefois, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé ainsi que du diagnostic social et financier que Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] ont repris le paiement du loyer courant et règlent de façon amiable 50,00 € de plus par mois.

Il en résulte que Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] sont en capacité de régler leur dette locative à hauteur de 50,00 Euros par mois tel que proposé dans le cadre de ce plan d’apurement négocié amiablement.

Aussi, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de l’engagement de Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 50,00 € par mois pendant 35 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] devront régler à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 juin 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P], la demande de condamnation formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Z] [G] et Monsieur [Q] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, mais pas la dénonce à la CCAPEX celle-ci étant inutile du fait de l’avis fait à la CAF et du timbre fiscal celui-ci ayant été rendu au demandeur,

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :