TJ 67482, 25 août 2026, RG 24/11537

N° RG 24/11537 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NHR2

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/11537 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NHR2

Minute n°

Copie exec. à :

Me Stéphanie BOEUF
Me Annick FIROBIND

Le

Le greffier

Me Stéphanie BOEUF
Me Annick FIROBIND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [R] veuve [A]
née le 31 Octobre 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Annick FIROBIND, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 32

DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 678 501 172, ayant son siège [Adresse 3] à [Localité 3], représentée par son Président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [I] [R] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Une assemblée générale spéciale s’est tenue le 4 novembre 2024, aux termes de laquelle a été adoptée une résolution n° 4 portant constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle de 11 500 €.

Par assignation délivrée le 19 décembre 2024, Mme [I] [R] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 Strasbourg (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en annulation de cette résolution.

La clôture a été prononcée le 31 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 5 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, Mme [I] [R] demande au tribunal de :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- annuler la résolution n° 4 du procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 4 novembre 2024 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;
- la dispenser des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- déclarer les demandes de Mme [I] [R] irrecevables en tout cas mal fondées ;
- l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ;
- la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes de Mme [I] [R] soient déclarées irrecevables, il ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur l’absence de notification des éléments nécessaires à la validité de la décision

Aux termes de l’article 11, I. du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en sa version applicable au litige, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :
1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagnés de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;
12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;
13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

Il est de jurisprudence constante que l’assemblée ne délibère valablement que si la notification prévue à l’article 11 a été faite (3e Civ., 12 avr. 2018, n° 17-16.034), sans qu’il ne soit nécessaire, pour que sa demande aboutisse, que le demandeur en nullité ait subi un préjudice.

En l’espèce, le vote portant sur la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle n’est pas visé par les dispositions limitatives ci-avant rappelées, de sorte qu’aucune notification préalable n’incombait au syndic de ce chef de façon impérative à peine de nullité de la résolution votée.

Par ailleurs, le projet de résolution figurant dans la convocation à l’assemblée générale litigieuse précise le fondement de la demande d’avance de trésorerie (l’article 35 du décret du 17 mars 1967), sa cause précise (l’existence d’un impayé vis-à-vis d’ES d’un montant de 11 469,96 €), son objet (solder les sommes dues avant la reprise de la période de chauffe afin de prévenir tout risque de coupure sur la copropriété), le montant de l’avance sollicitée (11 500 €) lequel correspond au demeurant à la cause avancée par le syndic, et enfin les modalités de prise en compte comptable de cette somme (avance provisoire remboursée lorsque la situation financière de la copropriété sera rétablie, d’ici là, en cas de vente, le montant de l’avance étant remboursé au vendeur et appelé à l’acquéreur).

Il en résulte que le syndic a communiqué aux copropriétaires des informations claires, précises et suffisantes pour leur permettre de voter la résolution en question en toute connaissance de cause, ayant ainsi satisfait à son devoir d’information à l’égard des copropriétaires.

Dans ce contexte, il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir communiqué aux copropriétaires un justificatif de la dette en cause.

De la même façon, elle ne peut utilement reprocher au syndic de ne pas avoir mis un tel document à sa disposition antérieurement au vote de la résolution litigieuse, dès lors que tel n’est imposé au syndic, en application des dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, que dans le cadre de l’approbation des comptes de la copropriété, alors qu’en l’occurrence tel n’était pas le cas s’agissant uniquement du vote d’une avance de trésorerie exceptionnelle – laquelle fera le cas échéant l’objet ultérieurement de la vérification idoine par l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est finalement un manquement à son obligation générale d’information que Mme [I] [R] reproche au syndic, sans toutefois faire état d’un quelconque préjudice qui en aurait résulté à son endroit, qui seul eût été de nature à engager la responsabilité de celui-ci.

Enfin, Mme [I] [R] s’interroge sur la répartition des charges de chauffage au sein de la copropriété compte tenu en particulier de l’augmentation de sa propre consommation, toutefois tel a trait à l’établissement des comptes et la répartition des charges entre copropriétaires, lesquels points font au demeurant précisément l’objet d’une contestation de sa part dans le cadre d’une autre procédure judiciaire selon ses propres déclarations, étant relevé que Mme [I] [R] admet par ailleurs l’existence d’une hausse du prix unitaire des consommations de gaz, n’en contestant que l’étendue.

De la même façon, les critiques qu’elle formule à l’égard de l’assemblée générale qui s’est tenue le 2 juillet 2024 quant à l’absence d’information à ce moment sur une éventuelle hausse tarifaire et la mise en place du bouclier tarifaire, sont sans emport dès lors que l’action de Mme [I] [R], objet de la présente procédure, ne porte que sur l’assemblée générale spéciale du 4 novembre 2024.

Par conséquent, Mme [I] [R] ne justifie d’aucun motif d’annulation de ce chef, de sorte que sa demande en ce sens sera rejetée.

1.2 Sur la consultation préalable du conseil syndical

Aux termes de l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.
Il peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues aux articles 21-1 à 21-5 et 25 a de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’aux articles 21 et 21-1 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.
L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue au même article.

Il est constant que le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n’est pas sanctionné, en particulier par l’irrégularité de la décision (3e Civ., 1er déc. 2016, n° 15-26.559).

En l’espèce, Mme [I] [R] excipe de l’absence d’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale en concertation avec le conseil syndical. Cependant, ainsi qu’elle l’admet dans ses propres conclusions, tel n’est pas sanctionné directement par les textes en vigueur.

Par conséquent, aucune nullité ne peut être prononcée de ce chef, de sorte que la demande en ce sens de Mme [I] [R] sera rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Mme [I] [R], qui succombe à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, Mme [I] [R] sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,