TJ 67482, 25 août 2026, RG 25/00368

N° RG 25/00368 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NHCJ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/00368 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NHCJ

Minute n°

Copie exec. à :

Me François BLEYKASTEN
Me Arnaud VERDIN

Le

Le greffier

Me François BLEYKASTEN
Me Arnaud VERDIN
Me Michel WALTER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

DEMANDERESSE :

SARL K + H ARCHITECTES immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 340. 105.686. prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Michel WALTER, avocat au barreau de METZ, Me François BLEYKASTEN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 74

DEFENDERESSE :

S.C. SCCV [I] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro D 918 795 774, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud VERDIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 309

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon contrat d’architecte en date du 27 février 2023, la SCCV [I] a confié à la SARL K+H architectes une mission partielle portant sur la constitution du dossier de permis de construire, et de manière optionnelle, les plans PRE/DCE et de vente, concernant un projet immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le prix convenu pour la mission relative au permis de construire était fixé à 105 000 € HT, payable à raison de 20 000 € HT après dépôt de la demande de permis, 10 000 € HT après établissement des pièces complémentaires, 25 000 € HT après obtention du permis de construire et enfin 50 000 € HT après purge du permis de construire.

Le permis de construire a été accordé par la mairie de [Localité 4] par arrêté du 26 mai 2023.

Un recours gracieux a été formé auprès du maire à l’encontre de cette décision, suivi d’un recours contentieux devant le tribunal administratif par requête introductive d’instance reçue le 8 décembre 2023.

Par courrier du 16 avril 2023, la SCCV [I] a sollicité le retrait du permis de construire, et tel a été acté par arrêté de la commune de [Localité 4] du 24 avril 2024.

La SARL K+H architectes a émis une facture le 6 mai 2024 à l’attention de la SCCV [I] portant sur la somme de 50 000 € HT soit 60 000 € TTC, correspondant au solde du marché initial après versement d’un acompte de 55 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juillet 2024 reçue le 10 juillet 2024, la SARL K+H architectes a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure la SCCV [I] de lui payer le solde du marché.

Par assignation délivrée le 19 décembre 2024, la SARL K+H architectes a attrait la SCCV [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à lui payer le solde du marché.

La clôture a été prononcée le 7 avril 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 5 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, la SARL K+H architectes demande au tribunal de :
- à titrer principal :
* constater que dans les rapports contractuels entre la SCCV [I] et la SARL K+H architectes, le retrait volontaire non justifié par la SCCV [I] du permis de construire qui lui avait été accordé le 26 mai 2023 équivaut à une purge du permis de construire ;
* en conséquence, condamner la SCCV [I] à payer à la SARL K+H architectes la somme de 60 000 € TTC au titre de la facture n° 24000 du 6 mai 2024 due selon contrat d’architecte en date du 27 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2024, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil ;
- à titre subsidiaire :
* constater que le retrait volontaire non justifié du permis de construire par la SCCV [I] a empêché la purge du permis de construire et a rendu ainsi impossible l’exécution du contrat de sorte que ce manquement engage la responsabilité contractuelle de la SCCV [I] sur le fondement de 1231-1 du code civil ;
* en conséquence, condamner la SCCV [I] à payer à la SARL K+H architectes la somme 60 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de son préjudice né de l’impossibilité de percevoir la somme de 60 000 € TTC due selon l’article V-4 du contrat d’architecte du 27 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;
- débouter la SCCV [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- la condamner à payer à la SARL K+H architectes la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dans les conditions décrites par l’article 514-1 du code de procédure civile ;
- condamner la SCCV [I] aux entiers frais et dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, à titre principal, au fondement de l’article 1103 du code civil, que le retrait volontaire et injustifié du permis de construire par la SCCV [I] équivaut à sa purge dès lors que celle-ci a agi de mauvaise foi, le retrait ayant empêché de constater la validité du permis de construire. En réponse à la SCCV [I] qui soutient que les honoraires ne sont dus que lorsque le permis est purgé, la SARL K+H architectes expose que la cause du paiement est l’élaboration d’un permis de construire dont la validité est objectivée par la purge.

Elle affirme, à titre subsidiaire, au fondement de l’article 1231-1 du code civil, que la SCCV [I] a commis une faute en retirant le permis de construire que l’existence d’un recours à son encontre ne justifiait pas. Elle soutient que, conformément aux stipulations du compromis signé entre le propriétaire du foncier et la SCCV [I] le 21 novembre 2022, cette dernière avait la possibilité de déposer un nouveau permis de construire jusqu’au 21 mai 2024, date butoir pour la réitération dudit compromis, cette date ayant elle-même été prolongée jusqu’à l’issue de la procédure née du recours exercé à l’encontre du permis de construire. Elle ajoute que la SCCV [I] pouvait également engager une action en justice en réitération forcée de la vente sur le fondement de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924. En réponse à l’argumentaire de la SCCV [I] selon lequel elle n’aurait pas subi de préjudice en raison de la reprise d’un grand nombre d’éléments de son premier dossier de permis de construire pour le nouveau projet réalisé pour le compte de la société Nova homes, la SARL K+H architectes soutient qu’il s’agit d’un projet différent.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la SCCV [I] demande au tribunal de :
- débouter la SARL K+H architectes de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions ;
- condamner la SARL K+H architectes à verser à la SCCV [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL K+H architectes aux entiers frais et dépens ;
- constater le caractère exécutoire de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au fondement des articles 1103, 1104, et 1192 du code civil, que l’article V-4 du contrat d’architecte conditionne le paiement du solde des honoraires à l’obtention d’un permis de construire purgé, alors qu’en l’occurrence le permis n’a pas été purgé puisque retiré, justifiant le rejet de la demande en paiement.

S’agissant de la demande indemnitaire de la SARL K+H architectes, elle expose n’avoir commis aucune faute en procédant au retrait du permis, dès lors qu’il existait une incertitude quant à l’obtention de sa purge compte tenu des recours. Elle ajoute que le dépôt d’un nouveau permis de construire n’était pas envisageable puisque la purge du premier n’aurait pu être obtenue avant le 21 mai 2024, date butoir pour réitérer le compromis la liant au vendeur, et ce alors que le compromis ne permettait pas de proroger la date du 21 mai 2024. En réponse à l’argumentaire de la SARL K+H architectes selon lequel elle pouvait agir en réitération forcée du compromis, elle fait valoir qu’il s’agissait d’un choix qui lui appartenait à elle seule. Elle soutient encore que le dommage allégué par la SARL K+H architectes ne peut être qu’une perte de chance, et qu’en tout état de cause celle-ci n’a subi aucun préjudice puisqu’elle avait été mandatée par la société Nova homes, nouveau maître d’ouvrage, qui avait déposé un permis de construire pour un projet reprenant de nombreuses caractéristiques de son propre projet.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

1. Sur la demande principale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, le contrat stipule en son article V-4 (page 6) que le solde des honoraires de l’architecte, soit 50 000 € HT, ne seraut versé qu’en cas de « Permis de construire purgé ».

Il ressort ainsi de la volonté claire, expresse et non équivoque des parties qu’elles ont entendu conditionner le paiement du solde des honoraires de l’architecte à la purge du permis de construire.

1.1 Sur la demande d’exécution de l’obligation contractuelle de paiement

En l’occurrence, la purge du permis de construire signifie que le permis soit n’a fait l’objet d’aucun recours, soit qu’il a fait l’objet d’un recours finalement définitivement rejeté. Ces événements, conditionnés à l’action ou l’inaction des tiers, ont pour effet de consolider définitivement la validité du permis de construire.

À l’inverse, le retrait du permis de construire, fait émanant non pas des tiers mais du cocontractant, a pour effet de faire disparaître l’autorisation de construire antérieurement accordée.

Dès lors, ces deux événements, différents tant dans l’identité de leur auteur que dans leurs effets, ne peuvent être assimilés l’un à l’autre.

Par conséquent, dès lors qu’aucune purge du permis de construire n’est intervenue au sens des dispositions contractuelles, la demande en paiement formée par la SARL K+H architectes, au titre de l’obligation contractuelle en ce sens de la SCCV [I], sera rejetée.

1.2 Sur la responsabilité contractuelle du fait du retrait du permis de construire

Par courrier du 16 avril 2023, alors que le recours à l’encontre du permis de construire était pendant devant le tribunal administratif, et que l’issue de la procédure était nécessairement affectée d’un aléa en l’absence de certitude quant à son issue en l’état des éléments de procédure produits, la SCCV [I], sans qu’elle n’y eût pourtant été contrainte, a procédé de son propre chef au retrait dudit permis de construire.

Ce faisant, la SCCV [I] a, de façon prématurée, ôté à la condition stipulée par les parties l’aléa qui lui était inhérent, tenant au comportement des tiers – abstention ou exercice d’un recours par un justiciable, suivi le cas échéant d’une décision rendue par une juridiction –, auquel était conditionné le paiement du solde des honoraires de l’architecte, empêchant de ce fait de façon certaine et définitive toute purge du permis de construire.

Par son fait, la SCCV [I] a donc empêché l’architecte d’achever sa mission, à l’instar d’une résiliation anticipée du contrat, laquelle aurait pourtant dû répondre à certaines conditions notamment indemnitaires (pages 4 et 5 du contrat).

Ce comportement fautif de la SCCV [I] a ainsi fait perdre à la SARL K+H architectes, de façon définitive, une chance certaine d’obtenir le paiement du solde de ses honoraires.

Si la SCCV [I] soutient qu’en tout état de cause, l’issue de la procédure était incertaine et qu’elle risquait d’intervenir dans des délais incompatibles avec ceux encadrant l’opération immobilière qu’elle projetait, en particulier compte tenu de l’impossibilité de reporter au-delà du 21 mai 2024 le délai de réitération de la promesse de vente du terrain qui lui avait été consentie par les vendeurs, et du risque corrélatif d’acquérir le terrain sans certitude quant à la possibilité de voir aboutir son projet de construction, cette situation et les risques qu’elle présentait étaient pourtant déjà parfaitement identifiés et connus de la SCCV [I] lorsqu’elle a régularisé le contrat d’architecte avec la SARL K+H architectes sans être propriétaire dudit terrain, alors que les deux opérations étaient menées en parallèle.

Il sera encore observé à titre surabondant que si la SCCV [I] soutient avoir tenté d’obtenir un avenant à la promesse afin d’obtenir un nouvel acte valable le temps que la procédure contentieuse se poursuive, mais que les pourparlers auraient échoué avec les vendeurs, elle ne justifie aucunement de cette situation.

Compte tenu de ces éléments, les conséquences, en particulier financières, du retrait fautif du permis de construire par la SCCV [I], doivent être assumées par cette dernière.

1.3 Sur l’évaluation du préjudice

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, le préjudice réparable dont la SARL K+H architectes est susceptible de se prévaloir en raison du retrait fautif du permis de construire par la SCCV [I] consiste en une perte de chance d’obtenir une décision favorable de la juridiction administrative qui aurait permis la purge effective dudit permis de construire, et partant qui lui aurait ouvert le droit de percevoir le solde de ses honoraires.

Le caractère réel et sérieux de cette chance doit s’apprécier au regard de la probabilité de succès de l’action conduite devant le tribunal administratif, nécessitant pour ce faire de reconstituer fictivement le procès, la discussion et l’argumentation qui se seraient instaurées sans l’intervention de ce retrait fautif, afin de retenir la solution qui aurait probablement été rendue.

En tout état de cause, en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale, devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’occurrence, la SARL K+H architectes ne produit aucun élément permettant de reconstituer fictivement l’instance, la discussion et l’argumentation qui se seraient instaurés devant la juridiction administrative, pour conclure le cas échéant à une décision en faveur du maintien du permis de construire, et pour cause, celle-ci ayant été un tiers à ce procès.

En particulier, si la SCCV [I] soutient que le fait que le juge administratif n’ait pas usé de la faculté qui lui était offerte par l’article [Etablissement 1] 222-1, 4° du code de justice administrative, de déclarer la requête irrecevable, impliquait que le recours était recevable et qu’il avait des chances de prospérer, en réalité à ce stade tel ne permettait pas de préjuger de l’issue définitive du litige, ces dispositions n’offrant qu’une possibilité et non une obligation pour le juge administratif, et alors au demeurant que lesdites dispositions ne portent que sur les cas d’irrecevabilité manifeste, et qu’en l’occurrence la question de la recevabilité du recours était expressément discutée par les parties, tenant à la suffisance de la visibilité de l’affichage du permis de construire.

Dès lors, compte tenu de l’aléa inhérent à l’issue de la procédure initiée devant le tribunal administratif, et en l’absence d’éléments d’information supplémentaires sur celle-ci, il y a lieu d’évaluer à 50 % la perte de chance subie par la SARL K+H architectes de percevoir le solde de ses honoraires de 60 000 € TTC.

La SCCV [I] soutient que le projet initialement défini par la SARL K+H architectes ayant pu être mis par cette dernière à disposition du nouvel acquéreur du foncier, en l’occurrence la société Nova homes, l’architecte n’aurait en réalité subi aucun préjudice. Cependant, l’étude des deux dossiers de permis de construire ne permet pas de constater l’existence de similitudes suffisantes, au-delà de certaines caractéristiques esthétiques – lesquelles peuvent s’expliquer par un style particulier définissant le travail de la SARL K+H architectes, une localisation identique et des contraintes urbanistiques similaires –, en particulier en présence d’une emprise foncière différente.

D’ailleurs, si la SCCV [I] affirme que les différences entre les deux projets tiendraient à la prise en compte par l’architecte des irrégularités qui auraient été dénoncées dans le cadre du recours à l’encontre du permis de construire litigieux, la défenderesse n’explicite aucunement cette affirmation en particulier quant aux irrégularités et modifications en question.

Par conséquent, la SCCV [I] sera condamnée à payer à la SARL K+H architectes la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la SCCV [I], qui succombe à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenue aux dépens, la SCCV [I] sera tenue de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 € au profit de la SARL K+H architectes.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,