TJ 67482, 25 août 2026, RG 25/01609

N° RG 25/01609 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5G

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/01609 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ5G

Minute n°

Copie exec. à :

Me Emmanuel BERGER
Me Simon BURKATZKI

Le

Le greffier

Me Emmanuel BERGER
Me Simon BURKATZKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

DEMANDERESSE :

Madame [U] [D]
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Simon BURKATZKI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 94

DEFENDERESSE :

SCI DES ENTREPRISES REUNIES, enregistrée sous le n° SIRET 520.742.230. actuellement [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 211

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en réparation des dommages causés à une personne par un immeuble

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCI des Entreprises réunies a obtenu le 31 octobre 2023 un permis de construire valant également démolition d’une partie d’un bâtiment et création de six logements supplémentaires, sur un terrain situé [Adresse 4] à 67160 Wissembourg, cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2].

Mme [U] [D] est nue-propriétaire d’un bien directement contigu, situé [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 3].

Par assignation délivrée le 5 février 2025, Mme [U] [D] a attrait la SCI des Entreprises réunies devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à l’indemniser des préjudices imputables selon elle aux travaux réalisés par la défenderesse, ainsi que de lui interdire de procéder à des créations d’ouvertures et d’une terrasse donnant directement sur son fonds.

La clôture a été prononcée le 24 mars 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 5 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, Mme [U] [D] demande au tribunal de :
- condamner la SCI des Entreprises réunies à lui payer la somme de 6 906,90 € aux fins de réparation des dégâts occasionnés ;
- faire interdiction à la SCI des Entreprises réunies de procéder à la réalisation d’ouvertures à moins de 1,90 mètres de la limite séparative du fonds de Mme [U] [D] et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à défaut, la condamner à obstruer par des vitres non ouvrantes à verre dormant les deux vues situées à moins de 1,90 mètres de la limite séparative du fonds de Mme [U] [D] et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- prononcer une astreinte de 100 € par jour de retard ;
- dire et juger qu’il appartiendra à la juridiction de céans de la liquider le cas échéant ;
- faire interdiction à la SCI des Entreprises réunies de procéder à la réalisation de la terrasse telle que prévue par le permis de construire d’octobre 2023 ;
- à défaut, la condamner à la destruction de la terrasse sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’une mise en demeure d’y procéder ;
- lui faire interdiction de procéder à de nouvelles ouvertures sur la façade séparative telles que prévues par le permis de construire d’octobre 2023 ;
- à défaut, la condamner à la destruction de la terrasse sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’une mise en demeure d’y procéder ;
- dire et juger qu’il appartiendra à la juridiction de céans de les liquider le cas échéant ;
- condamner la SCI des Entreprises réunies à payer à Mme [U] [D] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens ;
- constater que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les travaux de toiture réalisés sur le bâtiment de la SCI des Entreprises réunies ont causé des dégâts à la toiture de l’appendice et du garage lui appartenant, la provenance des gravats ayant par ailleurs été confirmée au commissaire de justice par un ouvrier présent sur le chantier.

Elle s’oppose, au fondement de l’article 678 du code civil, à la création des vues et ouvertures et de la terrasse prévues au permis de construire, lesquelles seraient situées à moins de 1,90 mètres de la limite séparative et donneraient directement sur son fonds. En réponse aux moyens développés par la partie défenderesse, elle expose que le fait que cette création ait été autorisée par le permis de construire ne peut avoir pour effet de nuire aux droits des tiers.

Elle s’oppose enfin à la demande reconventionnelle de la SCI des Entreprises réunies tendant à l’octroi du bénéfice d’une servitude de tour d’échelle, cette demande n’étant pas fondée en droit ni en fait.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SCI des Entreprises réunies demande au tribunal de :
- sur demande principale, débouter Mme [U] [D] de l’intégralité de ses demandes ;
- sur demande reconventionnelle :
* condamner Mme [U] [D] à laisser l’entreprise [H] [O] à accéder à sa propriété afin de poser un échafaudage sur le pignon de l’immeuble de la SCI des Entreprises réunies, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ;
* la condamner à lui payer un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;
* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur la demande indemnitaire de Mme [U] [D], que les gravats ont été enlevés et qu’ils ne sont pas visés par le devis, tout comme la tuile posée sur le toit. Elle critique les postes du devis produit, qui ne correspondent pas à la remise en état de la toiture existante, mais tendent en réalité à en assurer le remplacement à neuf, malgré la vétusté très prononcée de cet élément. Elle soutient par ailleurs que Mme [U] [D] s’était opposée à l’installation d’échafaudages qui auraient permis d’intervenir dans des conditions plus sûres, de sorte que son comportement est directement à l’origine de son prétendu préjudice.

Sur la demande de Mme [U] [D] tendant à l’interdiction de créer des vues et ouvertures, elle objecte qu’il s’agit d’une interdiction préventive dès lors vouée à l’échec, et qu’il n’y a pas de fenêtres mais seulement des puits de lumière, lesquels sont au demeurant situés à plus de 1,90 mètres de la limite séparative, et à châssis fixe et verre dormant.

Elle sollicite enfin à titre reconventionnel l’autorisation de poser l’échafaudage sur la propriété de Mme [U] [D], tel étant indispensable pour achever les travaux sur le pignon arrière contigu à sa propriété.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité civile suppose la démonstration, d’une part d’un comportement ou d’une abstention fautifs de la part de l’auteur, d’autre part d’un préjudice certain, personnel et direct en ayant découlé pour celui qui réclame réparation, et enfin d’un lien de causalité direct entre ces deux éléments.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 décembre 2023 par commissaire de justice que la toiture de l’appendice présent sur la parcelle de Mme [U] [D] jouxtant celle de la SCI des Entreprises réunies présente deux importants trous, et que sur la toiture du garage attenant à l’appendice, jouxtant également la parcelle voisine, se trouvent de nombreuses chutes et gravats de couleur rouge.

Le commissaire de justice relève encore que de nombreux gravats de couleur rouge sont présents au droit de la goulotte d’évacuation présente sur le toit de la bâtisse de la parcelle voisine qui est en travaux.

Il relate enfin qu’un ouvrier, présent sur le chantier, lui a déclaré, sans préciser son nom ni sa qualité, que c’était bien lui qui avait causé les dégâts sur la toiture de l’appendice, ainsi que les gravats et débris sur la toiture du garage, et qu’il s’engageait rapidement à bâcher la toiture de l’appendice.

Il ressort de ces éléments l’existence de dégâts causés à la toiture de l’appendice, et la présence de gravats sur celle du garage.

Ces dégradations et désordres résultent manifestement du chantier attenant initié par la SCI des Entreprises réunies, compte tenu de sa proximité tant géographique que temporelle, de la présence sur la toiture de gravats rouges identiques à ceux générés par le chantier, ainsi que des déclarations de l’ouvrier présent sur place en revendiquant l’origine.

À cet égard, s’agissant de ce témoignage, compte tenu des conditions de son recueil par le commissaire de justice, celui-ci apparaît suffisamment probant, nonobstant l’absence de précision de l’identité du tiers déclarant.

Par ailleurs, il n’appartient pas à Mme [U] [D] de prouver que les trous dont la présence a été constatée n’existaient pas déjà avant l’intervention de la SCI des Entreprises réunies, comme que le soutient cette dernière, tel revenant à inverser la charge de la preuve.

De la même façon, si la SCI des Entreprises réunies indique que les gravats auraient été retirés, elle n’en rapporte pas la preuve.

Par ailleurs, il importe peu que Mme [U] [D] se fût opposée à l’installation d’échafaudages qui auraient permis selon la société défenderesse d’intervenir dans des conditions plus sûres, dès lors qu’il n’appartenait pas à Mme [U] [D] de supporter les contraintes inhérentes à la conduite du chantier initié par la SCI des Entreprises réunies faute d’autorisation judiciaire accordée en ce sens, non plus que ses conséquences dommageables.

La responsabilité de la SCI des Entreprises réunies est par conséquent engagée à l’égard de Mme [U] [D].

S’agissant du chiffrage du préjudice de Mme [U] [D], cette dernière produit un devis établi par l’entreprise [G] [H] le 5 avril 2024, portant sur la dépose de plaques en amiante, la remise en état de la charpente et lattes, la fourniture et pose de bac acier rouge avec feutre, des travaux de zinguerie, la réparation des tuiles sur les murs ainsi que la fourniture et la pose d’une bande bitume et raccord mur de toit plat, outre la mise en place d’un échafaudage, pour un montant total de 6 906,90 €.

Ce devis, qui correspond au remplacement intégral de la toiture, doit être retenu s’agissant de la réfection de la toiture, dès lors qu’il n’est pas contesté que la toiture étant amiantée, le fait que des tuiles en fibrociment aient été endommagées ne permet pas de les maintenir en place.

Seront à l’inverse retranchés les postes relatifs d’une part à la « Réparation des tuiles sur les murs » d’un montant de 625 € HT soit 687,50 € TTC, et d’autre part à la « Remise en état de la charpente et lattes » d’un montant de 400 € HT soit 440 € TTC, dès lors qu’aucun désordre n’a été constaté sur ces éléments par le commissaire de justice ; s’agissant en particulier du muret recouvert de tuiles, la photographie produite en annexe n° 8, non circonstanciée ni datée, ne permet pas de rapporter utilement la preuve d’une imputabilité d’éventuels désordres au chantier de la société défenderesse.

Par ailleurs, il ressort des photographies versées aux débats la particulière vétusté de la toiture dont le remplacement doit intervenir.

Or, en application du principe de la réparation intégrale, la victime a droit à l’indemnisation de l’ensemble de son préjudice, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Dès lors, un coefficient de vétusté de 50 % sera appliqué à la demande indemnitaire de Mme [U] [D].

En définitive, la SCI des Entreprises réunies sera condamnée à payer à Mme [U] [D] la somme de 2 889,70 € TTC (6 906,90 - 687,50 - 440 x 0,5) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

1.2 Sur la création de vues et d’ouvertures et des terrasses

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

En l’espèce, il ressort des plans du permis de construire versés aux débats qu’est prévue la création d’ouvertures dans le bâtiment de la SCI des Entreprises réunies. En particulier, dans ses conclusions (page 8) la partie demanderesse reproduit le plan de masse, sur lequel sont entourées par ses soins la terrasse côté ouest au droit de la parcelle n° [Cadastre 4], la terrasse côté est au droit de la parcelle n° [Cadastre 3], ainsi qu’une lucarne à l’est de la parcelle n° [Cadastre 2], outre deux ouvertures sur la façade sud.

En l’occurrence, s’agissant de la terrasse dont l’aménagement est prévu au droit de la parcelle n° [Cadastre 4], celle-ci ne jouxte pas la parcelle n° [Cadastre 3], et en est manifestement éloignée de plus de 1,90 mètres, de sorte qu’aucune vue droite n’existe sur la parcelle n° [Cadastre 3] de Mme [U] [D].

S’agissant de la terrasse devant être édifiée au droit de la parcelle n° [Cadastre 3], les éléments produits en demande, en particulier le plan cadastral établi par géomètre-expert produit en annexe n° 9, ne permettent pas d’établir que la distance séparant la terrasse et le fonds de Mme [U] [D] serait inférieure à 1,90 mètres. À l’inverse, la distance entre la façade ouest de la parcelle n° [Cadastre 3] en sa partie haute s’étendrait sur 1,68 mètres selon les relevés du géomètre-expert, et la terrasse projetée serait encore en retrait de cette distance selon les plans produits, soit manifestement à une distance d’au moins 1,90 mètres. Il n’est a fortiori pas avéré que la deuxième ligne de fenêtres située à l’étage supérieur, elle-même encore en retrait, serait située à une distance inférieure à 1,90 mètres du fonds de la partie demanderesse.

Par ailleurs, s’agissant de la lucarne dont la création est envisagée au droit de la parcelle n° [Cadastre 3], force est de constater, ainsi qu’il ressort des plans produits, et en particulier du plan d’élévation de la façade ouest en son état projeté, que la lucarne en question est destinée à être créée non pas sur la façade sud mais sur la façade ouest, donnant donc directement sur la parcelle n° [Cadastre 2] et non la parcelle n° [Cadastre 3], tel ressortant au demeurant expressément de la photographie produite en annexe n° 10 par la demanderesse. Cette ouverture ne peut donc occasionner aucune vue droite sur le fonds de la demanderesse.

S’agissant enfin des deux ouvertures devant être créées sur la façade sud en sa partie droite, celles-ci sont situées au niveau de la limite séparative des fonds. Le plan d’élévation de la façade sud en son état projeté porte la mention selon laquelle ces deux ouvertures doivent être créées par l’installation d’un « Châssis fixe et translucide ». Il n’est dès lors pas établi que les ouvertures devant être créées dans la façade permettent une vue droite sur la parcelle de la partie demanderesse, la photographie produite en demande sous annexes n° 7 et 10 établissant au demeurant le contraire.

Par conséquent, les demandes de Mme [U] [D] de ce chef, mal fondées, seront rejetées.

2. Sur la demande reconventionnelle

Le droit d’échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages. Ceci se présente sous forme de servitude lorsqu’elle a été conventionnellement convenue ou, en cas de désaccord, sous forme d’une autorisation judiciaire ponctuelle provisoire.

Les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ; l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se révèle impossible ; les modalités de passage, la marge d’empiétement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites.

En l’espèce, afin de se voir autoriser à installer un échafaudage sur la propriété de Mme [U] [D] pour lui permettre d’achever les travaux sur le pignon arrière contigu à la propriété de celle-ci, la SCI des Entreprises réunies verse aux débats, d’une part, une attestation établie par l’EURL [V] [P] charpente et couverture le 22 avril 2025, aux termes de laquelle celle-ci indique que la pose d’un échafaudage est nécessaire pour réaliser les travaux au pignon arrière, devant être posé au-dessus du garage de Mme [U] [D] « afin d’être aux normes de sécurité ».

Est d’autre part produit un message de la société [O] [H], en charge de la location et du montage de l’échafaudage, selon lequel la poursuite des travaux sur le pignon, qui surplombe le garage appartenant à Mme [U] [D], est conditionnée à l’installation indispensable d’un échafaudage sur la propriété de celle-ci, afin de garantir un accès sécurisé au chantier.

Il est ainsi suffisamment démontré les travaux autorisés selon permis de construire ne peuvent être réalisés depuis la propriété de la SCI des Entreprises réunies sans accéder au chantier depuis la propriété de Mme [U] [D], y compris avec une dépense supplémentaire qui ne serait pas disproportionnée.

Dès lors, en l’état des éléments produits par la défenderesse, il sera fait droit à sa demande de tour d’échelle.

Par ailleurs, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une astreinte, étant toutefois rappelé au besoin qu’en cas d’inexécution spontanée de la présente décision, le juge de l’exécution pourra assortir la présente décision d’une astreinte si les circonstances en font apparaître la nécessité.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, chaque partie assumera la charge de ses propres dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de leurs demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

3.2 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,