TJ 67482, 25 août 2026, RG 25/04828

N° RG 25/04828 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHE

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/04828 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHE

Minute n°

Copie exec. à :

Me Nicolas ALTEIRAC
Me Valérie BACH

Le

Le greffier

Me Nicolas ALTEIRAC
Me Valérie BACH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

DEMANDEURS :

Madame [P] [Q]
née le 22 Février 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

Monsieur [U] [D]
né le 22 Mars 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [B]
né le 10 Mars 1970 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

Madame [Z] [I] épouse [B]
née le 30 Novembre 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [X] [B] et Mme [Z] [I] épouse [B] (ci-après « M. et Mme [B] ») ont entrepris en 2017 la construction d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte notarié du 17 décembre 2021, M. [U] [D] et Mme [P] [Q] (ci-après « M. [D] et Mme [Q] ») ont acquis cette maison auprès de M. et Mme [B], pour un prix de 399 000 €.

Dénonçant l’apparition de désordres d’humidité et d’infiltrations, M. [D] et Mme [Q] ont saisi le juge des référés, lequel par ordonnance du 6 juin 2024 a ordonné une expertise judiciaire et commis M. [A] [T] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 janvier 2025.

Par assignation délivrée le 4 juin 2025, M. [D] et Mme [Q] ont attrait M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices.

La clôture a été prononcée le 7 avril 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 12 mai 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 5 janvier 2026, M. [D] et Mme [Q] demandent au tribunal de condamner in solidum M. et Mme [B] à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :
- 29 308,40 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
- 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise de 3 000 €, outre les honoraires de Me [J] [N] ainsi que les frais d’expertise privée de M. [S] [M].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 février 2026, M. et Mme [B] demandent au tribunal de :
- déclarer M. [D] et Mme [Q] irrecevables et mal fondés ;
- en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- les condamner à leur verser une indemnité de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure ;
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si M. et Mme [B] demandent dans le dispositif de leurs dernières conclusions que les demandes de M. [D] et Mme [Q] soient déclarées irrecevables, ils ne développent aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

N° RG 25/04828 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNHE

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est admis que la garantie des vices cachés suppose la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice non apparent ; un vice présent, au moins en germe, au moment de la conclusion de la vente ; un vice qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination, et à l’acheteur de rapporter la preuve d’un vice caché antérieur à la vente compromettant l’usage de la chose vendue.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, dans son rapport, l’expert judiciaire a relevé l’existence de malfaçons et non-conformités liées au défaut de pente du balcon (pente variant, selon les endroits, de 0,14 % à 0,30 %, alors qu’elle devrait être d’au moins 1,5 %) sans mise en œuvre d’une étanchéité et une mauvaise exécution du sol de type carrelage (au niveau de la pose et des baguettes au pourtour du balcon) ayant causé des infiltrations dans la cuisine, un défaut d’exécution et une non-conformité de la garde au sol et l’absence d’étanchéité en périphérie du bâtiment en partie basse au droit des enduits, ainsi que des malfaçons et non-conformités de certaines menuiseries extérieures et des malfaçons du groupe de ventilation (absence d’entrée d’air dans les pièces sèches et défaut d’extraction d’air du groupe VMC).

L’expert en conclut que le balcon est impropre à l’usage auquel il est destiné compte tenu des infiltrations dans la cuisine, de même que le groupe VMC compte tenu de la présence de moisissures relevées dans la chambre. L’expert n’a relevé aucune impropriété de l’enduit extérieur en l’absence d’infiltration à l’intérieur du bâtiment.

L’expert précise que ces désordres sont apparus après la réception de l’ouvrage par les vendeurs.

Dans ce contexte, l’acte de vente stipule en son article intitulé « État du bien » (page 17) que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : * des vices apparents, * des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : * si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, * ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Pour faire obstacle à l’application de cette clause, M. [D] et Mme [Q] excipent de la connaissance qu’avaient M. et Mme [B] de l’existence des vices en cause antérieurement à la vente, qu’ils leur auraient cachée.

En l’occurrence, d’une part, il n’est pas établi que M. et Mme [B] soient intervenus pour réaliser eux-mêmes les travaux à l’origine des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui eût conduit à considérer qu’ils eussent eu connaissance de ces désordres.

Sur ce point, s’il est constant que M. [X] [B] est intervenu pour procéder à la reprise des enduits au droit des désordres situés en façade principale à la demande des acquéreurs, force est de constater que selon l’expert aucune impropriété de l’enduit extérieur ne peut être relevée en l’absence d’infiltration à l’intérieur du bâtiment.

D’autre part, le fait que M. [X] [B] ait réalisé ces travaux ne permet à lui seul de considérer qu’il bénéficierait de compétences particulières dans le bâtiment en particulier en matière d’étanchéité, ni d’ailleurs qu’il serait un professionnel du bâtiment.

À l’inverse, dans l’acte de vente notarié, il est indiqué que M. [X] [B] exerce une activité de technicien d’exploitation. La recherche effectuée au BODACC par le notaire dans le cadre de la conclusion de la vente a révélé l’existence d’une société dénommée « SARL Les Mille lacs », spécialisée dans la réalisation de cloison isolation plâtrerie plafond aménagements intérieurs, gérée par une personne identifiée comme étant M. [X] [B], lequel s’avère manifestement être un homonyme puisque leur date de naissance diffère.

S’agissant de Mme [Z] [I] épouse [B], il est indiqué dans l’acte de vente notarié qu’elle exerce la profession d’infirmière. Le fait qu’une société ait eu pour gérante une personne du même nom – en l’occurrence un homonyme selon les défendeurs – est inopérant dès lors qu’en tout état de cause cette société exerçait une activité d’alimentation générale, sans aucun rapport donc avec le secteur du bâtiment.

Il n’est ainsi pas établi que M. et Mme [B] puissent être considérés comme des professionnels du bâtiment, de sorte qu’ils ne sauraient être présumés comme ayant eu connaissance des vices affectant le bien immobilier.

Ainsi, lorsque l’expert indique que les désordres étaient visibles avant la vente, puisque au cours d’une visite préalable à la vente les acquéreurs avaient constaté un problème avec l’enduit extérieur de la façade principale au niveau de la tranche de dalle du balcon du 1er étage du pavillon et que M. [X] [B] avait effectué à leur demande des travaux de reprise de l’enduit par le brossage de la tranche de dalle et l’application d’une peinture, aucun élément ne permet de déterminer qu’à ce moment la cause de la dégradation de l’enduit était nécessairement identifiée comme provenant d’un défaut d’étanchéité, étant en tout état de cause relevé que cette manifestation du désordre était alors visible tant des vendeurs que des acquéreurs, tous dépourvus de compétences particulières dans le domaine du bâtiment.

De la même façon, si selon l’expert la contre-pente du balcon était visible, même pour un non-professionnel, tel s’applique donc nécessairement également aux acquéreurs, lesquels ont effectué trois visites du bien, au cours desquelles ceux-ci étaient, dans une mesure identique aux vendeurs, en capacité de se rendre eux-mêmes compte du défaut d’inclinaison du balcon, retirant ainsi au vice tout caractère caché.

S’agissant des stagnations d’eau, présentes sur le balcon lors d’épisodes pluvieux, il n’est pas établi que tel aurait permis aux vendeurs non-professionnels de se convaincre de l’existence d’un vice de ce chef susceptible de rendre le bien impropre à sa destination.

En particulier, il résulte des termes employés par l’expert que s’agissant des infiltrations dans la cuisine qu’il impute aux infiltrations au droit du balcon, d’éventuelles occurrences de ces infiltrations antérieurement à la vente ne sont qu’hypothétiques, sans qu’il ne puisse donc être établi avec certitude que les vendeurs auraient eu une connaissance avérée de l’existence du vice à l’origine de la manifestation de ces désordres antérieurement à la vente.

Enfin, M. [D] et Mme [Q] se prévalent du fait que les travaux affectés des désordres dénoncés ont été réalisés par la société Groupe Nere, laquelle était dirigée jusqu’au 7 janvier 2019 par Mme [W] [I], belle-sœur des époux [B] et épouse de M. [V] [I], traducteur de M. et Mme [B].

Toutefois, si la société Groupe Nere, en sa qualité de professionnelle du bâtiment, doit être présumée comme ayant eu connaissance des vices affectant les travaux qu’elle avait réalisés et qui sont à l’origine des désordres selon l’expert judiciaire, aucun élément ne permet de considérer que les liens familiaux unissant l’ancienne gérante à M. et Mme [B] serait de nature à reporter sur ces derniers la présomption de connaissance du vice, nonobstant la proximité ayant pu exister entre eux, étant au demeurant rappelé que la mauvaise foi ne se présume pas.

S’agissant du surplus des vices dénoncés rendant le bien immobilier impropre à son usage, en l’occurrence les désordres affectant le groupe VMC, aucun élément ne permet de considérer que les vendeurs auraient eu connaissance de ce vice antérieurement à la vente.

En définitive, M. [D] et Mme [Q] ne rapportent pas la preuve suffisante de l’existence d’un vice caché dont les vendeurs auraient eu connaissance antérieurement à la vente et qu’ils leur auraient tu, de nature à faire obstacle à l’application de la clause élusive de responsabilité des vendeurs au titre de leur garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.

Par conséquent, M. [D] et Mme [Q] seront déboutés de leurs demandes.

1.2 Sur la responsabilité décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [B] ont fait construire leur maison d’habitation, sans recourir à un maître d’œuvre, qu’ils ont ensuite vendue après achèvement.

Ils sont donc réputés constructeurs en application des dispositions précitées.

S’agissant des désordres, l’expert relève dans son rapport l’existence de malfaçons et non-conformités liées au défaut de pente du balcon (pente variant, selon les endroits, de 0,14 % à 0,30 %, alors qu’elle devrait être d’au moins 1,5 %) sans mise en œuvre d’une étanchéité et une mauvaise exécution du sol de type carrelage (au niveau de la pose et des baguettes au pourtour du balcon) ayant causé des infiltrations dans la cuisine, un défaut d’exécution et une non-conformité de la garde au sol et l’absence d’étanchéité en périphérie du bâtiment en partie basse au droit des enduits, ainsi que des malfaçons et non-conformités de certaines menuiseries extérieures et des malfaçons du groupe de ventilation (absence d’entrée d’air dans les pièces sèches et défaut d’extraction d’air du groupe VMC).

L’expert en conclut que le balcon est impropre à l’usage auquel il est destiné compte tenu des infiltrations dans la cuisine, de même que le groupe VMC compte tenu de la présence de moisissures relevées dans la chambre. L’expert n’a relevé aucune impropriété de l’enduit extérieur en l’absence d’infiltration à l’intérieur du bâtiment.

Ainsi, la matérialité du désordre relatif aux infiltrations dans la cuisine au droit du balcon en raison de la déficience de l’évacuation des eaux et du défaut d’étanchéité du balcon, ainsi qu’à l’absence d’efficience du groupe VMC, est établie.

Il résulte de l’examen des pièces versées que les désordres sont apparus postérieurement à la réception, et qu’ils n’étaient ni apparents ni réservés à cette date, l’expert indiquant dans son rapport que les désordres sont apparus après la réception de l’ouvrage par les vendeurs.

S’agissant de leur qualification, ces désordres affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et rendent l’ouvrage impropre à sa destination, puisque l’étanchéité à l’eau de l’ouvrage n’est pas assurée, non plus que sa salubrité.

Ces désordres sont donc de nature décennale.

Par ailleurs, aucune cause étrangère susceptible d’exonérer M. et Mme [B] de leur responsabilité n’est invoquée, étant rappelé que l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité.

Dès lors, ces désordres sont imputables à M. et Mme [B].

Par conséquent, M. et Mme [B] sont responsables de plein droit, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, du désordre relatif à l’absence d’étanchéité du balcon et aux désordres du groupe VMC.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre relatif aux infiltrations d’eau et aux désordres affectant le groupe VMC s’élève à la somme de 29 308,40 € TTC, somme arrêtée par l’expert après examen des devis qui ont été présentés.

Dans ces conditions, M. et Mme [G] seront condamnés in solidum à payer à M. [D] et Mme [Q] la somme de 29 308,40 € au titre de la réparation des désordres.

Par ailleurs, s’agissant du préjudice immatériel, l’expert chiffre à 800 € le préjudice de jouissance subi par les demandeurs en raison de la durée des travaux évaluée à quatre semaines.

Ce montant est admis par M. et Mme [B] qui n’en contestent ni le principe, ni le montant.

Il n’est pas démontré par M. [D] et Mme [Q] l’existence d’un préjudice de jouissance supplémentaire dont ils auraient souffert.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à M. [D] et Mme [Q] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il y a lieu de mettre les dépens à la charge in solidum de M. et Mme [B], qui succombent à l’instance.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de leurs propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

S’agissant des frais et honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que des dépens afférents à la procédure de référé, il est constant que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi, ainsi pour les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise (2e Civ., 28 mai 2003, n° 01-12.612 ; 3e Civ., 17 mars 2004, n° 00-22.522).

Dès lors, les dépens et les frais d’expertise résultant de l’ordonnance de référé du 6 juin 2024, ayant préparé la présente instance, seront également mis à la charge de M. et Mme [B].

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenus aux dépens, M. et Mme [B] seront tenus de verser in solidum, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 € au profit de M. [D] et Mme [Q], cette somme incluant le coût de l’expertise privée réalisée à l’initiative des demandeurs ainsi que le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice, frais engagés pour faire utilement valoir leurs droits, ne constituant pas des dépens et indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,