TJ 37261, 20 août 2026, RG 25/05462

MINUTE N° : 26/00698

JUGEMENT
DU 20 Août 2026

N° RC 25/05462

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[U] [B] [A]

ET :

[W] [O]

Débats à l'audience du 25 Juin 2026

le

copie et grosse :
à Me BERBIGIER

copie :
à M. [O]
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 20 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [U] [B] [A]
née le à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me MARKOWSKY

D'une Part ;

ET :

Monsieur [W] [O]
né le 19 Mai 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

RG 25/05462

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement en date du 2 septembre 2022, Madame [U] [B] [A], par l’intermédiaire de [J] immobilier en qualité de mandataire a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [O] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470 euros et 30 euros à titre de provisions sur charges.

Invoquant des impayés de loyers, un premier commandement de payer en date du 27 janvier 2025 a permisde solder les causes de celui-ci. Toutefois, de nouveaux impayés de loyer amènent le bailleur a faire déliver un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail le 31 juillet 2025, demeuré infructueux.

Madame [U] [B] [A] a ainsi fait assigner Monsieur [W] [O] par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique;
- juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 4344-1 et s du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Monsieur [W] [O] au paiement :
- de la somme en principal de 2 371,60 euros au titre des impayés de loyers et charges,au jour de la clause résolutoire ;
- d’une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges justifiées assortis des augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;
- de la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX .
- juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 25 juin 2026, Madame [U] [B] [A] - par la voix de son Conseil - actualise la dette locative à la somme de 3 086,93 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2026. Elle précise que le dernier paiement est intervenu en mars 2026 et maintient les termes de son assignation.

Monsieur [W] [O] explique avoir été licencié pour motifs économiques en mars 2025 et devrait reprendre une activité à compter de juillet prochain, expliquant ainsi ses difficultés pour régler son loyer. Il précise qu’à la perception de son solde de tout compte, il a procédé à un virement au bailleur permettant de solder sa dette locative. Il indique enfin au Tribunal avoir déposé un dossier de surendettement le 19 janvier 2026.

Le bailleur indique n’avoir aucune information quant à une procédure de surendettement en cours et maintenir l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [W] [O] est autorisé à produire en cours de délibéré les éléments relatifs à son dossier de surendettement (décision de recevabilité et/ou toute décision ultérieure prononcée par la commission de surendettement). Aucun document n’a cependant été transmis au cours du délibéré ne permettant pas au Tribunal de confirmer la situation.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’est complété d’aucune information budgétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.
RG 25/05462

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 31 juillet 2025 portant sur la somme en principal de 1 156,81 euros au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois dont se prévaut le bailleur, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 1er octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le décompte actualisé fait ressortir qu’un dernier paiement de 300 euros a été fait le 4 juin 2026, inférieur au montant du loyer attendu après déduction des aides au logement. Aucune information sur la capacité financière n’a été communiquée au Tribunal qui n’a été, par ailleurs, destinataire d’aucun document justifiant du dépôt d’une demande auprès de la commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire, alors que Monsieur [W] [O] a été autorisé à produire toutes informations relatives à ses démarches en cours de délibéré.

Le bailleur a précisé n’avoir aucune information relative à une démarche de surendettement et maintient les demandes formées par son acte introductif d’instance.

Compte tenu de la non reprise du paiement du loyer à la date de l’audience et de l’absence d’informations sur sa capacité financière, il ne pourra être accordé à Monsieur [W] [O] des délais pour s’acquitter de sa dette. Son expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 2 septembre 2022, le commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 pour un montant en principal de 1 156,81 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 086,73 euros.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du décompte produit à l’audience d’un montant de 3 086,73 euros, les frais de courtage (101,90 euros) ainsi que les frais d’assurance y compris contribution attentat (186,60 euros) pour lesquels le bailleur ne produit aucun justificatif.

Monsieur [W] [O] sera condamné à verser àMadame [U] [B] [A] la somme de 2798,23 euros.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a du engager pour la présente instance. Monsieur [W] [O] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [W] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la Ccapex.

La charge des frais d'exécution  forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS