TJ 97411, 20 août 2026, RG 26/00060

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 26/00060 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HN5E
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Août 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRU CTION (SODIAC) Inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis de La Réunion sous le numéro 378 918 510
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Loriane ZEINI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAHAFALY, Inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis de La Réunion sous le numéro 933 661 746
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Anthony GUESDON de la SELARL AG AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Juliana VELAIDOM 
Audience Publique du : 02 Juillet 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Août 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Juliana VELAIDOM, Greffier 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

Maître Anthony GUESDON de la SELARL AG AVOCATS
Me Loriane ZEINI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2026, la Société Dionysienne d’Aménagement et de Construction (SODIAC) a fait assigner la société MAHAFALY devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 31 octobre 2024, résilié de plein droit à compter du 23 novembre 2025, ordonner l’expulsion de la société MAHAFALY et de tous occupants de son chef,autoriser la SODIAC pour l’exécution de la décision à intervenir à faire transporter tous les meubles et objets présents, sur les lieux occupés dans tel endroit qu’il lui plaira et ce, aux frais risques et périls de la société MAHAFALY,condamner la société MAHAFALY à lui verser à titre de provision la somme de 22.540, 69 € correspondant aux loyers impayés ;condamner la société MAHAFALY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération définitive,condamner la société MAHAFALY aux entiers dépens et à la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 31 octobre 2024 à la société MAHAFALY pour un loyer mensuel de 1.654, 56 € HT.
Suite aux défaillances constatées, un échéancier a été mis en place qui n’a pas été respecté par la société MAHAFALY. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a ensuite été signifié le 23 octobre 2025, demeuré infructueux.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 1er juillet 2026, la société MAHAFALY reconnaît le principe et le montant de la dette locative ainsi que l’absence de paiement dans le délai imparti mais sollicite le bénéfice de délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.
Subsidiairement, la société MAHAFALY sollicite la réduction à de plus justes proportions de la provision sollicitée par la SODIAC ainsi que de l’indemnité d’occupation.
La société MAHAFALY sollicite en tout état de cause que la SODIAC soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle formule pour sa part à hauteur de 3.000 €.
Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 11 juin 2026, la SODIAC maintient l’intégralité de ses demandes, portées à la somme de 33.713, 53 € s’agissant de la provision au titre des impayés, et s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.
A l’audience du 2 juillet 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 août 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, la SODIAC a fait délivrer à la société MAHAFALY le 23 octobre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 11.145, 20 €, selon décompte arrêté au 18 octobre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
La société MAHAFALY n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.
Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 24 novembre 2025, date à partir de laquelle la société MAHAFALY doit être regardé comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.
Sur la demande d’expulsion
Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 24 novembre 2025, date de résiliation du bail. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAHAFALY des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.
Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due par la société MAHAFALY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SODIAC (pièce n°8), l'obligation de la société MAHAFALY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 9 juin 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 33.713, 53 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MAHAFALY avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11.145, 20 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société MAHAFALY indique que le prévisionnel établi par son expert-comptable démontre que l’emplacement du local est attractif et que les résultats de la société sont positifs et en progression. Elle explique l’absence de paiement par des difficultés rencontrées de manière temporaire.
Il doit toutefois être tenu compte de l’importance de la dette locative accumulée et du temps dont la société MAHAFALY a bénéficié depuis l’enrôlement de cette procédure, de nombreux renvois ayant été accordés.

Il ne peut en outre qu’être constaté que la société MAHAFALY, qui n’avait pas respecté un premier échéancier, n’a aucunement repris le versement du loyer courant et ne justifie pas être en situation de régler la dette locative, de telle sorte que la demande de délais ne peut qu’être rejetée.
Sur les dépens et les frais

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société MAHAFALY à payer à la SODIAC une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, délivré le 23 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS