TJ 33063, 26 août 2026, RG 25/02802

Du 26 août 2026

5AF

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/02802 - N° Portalis DBX6-W-B7J-22EG

[V] [W] épouse [H], [Q] [H] Association AOGPE [P]-[S] [H]

C/

S.A. DOMOFRANCE

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 26/08/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 août 2026

JUGE : M. Laurent QUESNEL

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Madame [V] [W] épouse [H] née le 12 Janvier 1951 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009417 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

2°) Madame [Q] [H], demeurant [Adresse 3]

3°) Association AOGPE - [Adresse 4]

4°) Monsieur [P]-[S] [H], demeurant [Adresse 5]

Représentée par la Me Céline PILON de SELARL PILON-SAULNIER, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE - RSC de Bordeaux n°458 204 963 - [Adresse 6]

Représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES - Me Lorraine VIDEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :
Audience publique en date du 08 Juillet 2026

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par contrat de location en date du 19 janvier 2011, la SA DOMOFRANCE a fait bail et donné à loyer à Madame [V] [W] épouse [H] un logement de quatre pièces, situé à [Adresse 2].

Les époux [H] sont aujourd’hui divorcés, Madame [V] [W]-[H] ayant conservé ledit logement. Madame [V] [W]-[H] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du 31 octobre 2018, l’AOGPE a été désignée en qualité de curateur aux biens, Monsieur [P] [H] et Madame [Q] [H] ont été désignés en qualité de curateurs à la personne. La mesure a été renouvelée par jugement du 23 mai 2023.

Se plaignant de divers désordres, affectant ou ayant affecté son logement, Madame [V] [W] assignait la SA DOMOFRANCE avec l’assistance de ses curateurs aux biens et à la personne, par acte du 5 juin 2025, devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 25 novembre 2025, aux fins de condamnation de celle-ci :

▸ A procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement de Madame [W] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la mise en conformité du logement et la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser l’état d’insalubrité ;

A titre subsidiaire,

▸ Ordonner que le loyer de Madame [W] soit réduit d’un montant mensuel de 584,28 € à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la mise en conformité du logement à faire cesser l’état d’insalubrité ;

Sur l’indemnisation,

▸ Condamner DOMOFRANCE à lui verser la somme de 25 708,32 € en réparation d’un préjudice de jouissance ;

▸ Condamner DOMOFRANCE à lui verser la somme de 3051 € au titre de remboursement de charges liées à la production d’eau chaude, et à la somme de 428,26 € en remboursement de prestations de sous-traitance de l’entreprise DOMZEN ;

▸Condamner DOMOFRANCE à lui verser la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 novembre 2025 et a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement plaidée à l’audience du 8 juillet 2026.

A l’audience du 8 juillet 2026, Madame [V] [W], représentée par son conseil, maintient ses prétentions conformes à la teneur de l’assignation, et actualise celles-ci comme suit :

• 30 966,84 € pour le préjudice de jouissance,
• 2 852 € au titre du remboursement de charges liées à la production d’eau chaude et de chauffage,
• 506,92 € au titre des prestations DOMZEN.

Madame [W] expose en substance subir plusieurs désagréments dans son logement, plus particulièrement une production d’eau chaude présentant un faible débit ou une absence de débit depuis fin 2021.Elle a eu également à déplorer le décollement de plinthes, une fuite d’eau derrière la chaudière et sous sa baignoire, et une chasse d’eau défaillante au niveau des WC.

Elle fait grief à son bailleur de ne procéder qu’à des travaux réparatoires superficiels, notamment s’agissant de la production d’eau chaude, elle décrit en outre des pannes de chauffage récurrentes. Elle fait état d’une boite à lettre dégradée, de la présence de rongeurs dans l’environnement de son bâtiment.

En défense, la société DOMOFRANCE, représentée par son conseil, conclut au rejet des demandes d’injonctions de travaux, demande au Tribunal de circonscrire les demandes indemnitaires sur une période allant de mai 2021 à décembre 2022 au plus tard, et à l’usage seulement de la salle de bains pour la privation de jouissance.

Elle soutient que plusieurs interventions ont été réalisées concernant le faible débit d’eau chaude, notamment par un détartrage des arrivées d’eau, qu’aucune des interventions n’a conclu à une absence totale d’eau. Elle ne dénie pas le fonctionnement erratique de l’eau chaude, qui a perduré jusqu’à fin décembre 2024, avec le remplacement d’un échangeur et le nettoyage d’une vanne.

Sur le dégât des eaux, elle décrit que sa cause a été résolue en quelques jours par les sociétés CGMI et PRO PLOMBERIE. Qui plus est, la fuite n’a eu de conséquence que pour la voisine de la demanderesse.

S’agissant des désordres liés à la chasse d’eau et aux plinthes, elle soutient qu’aucune vétusté n’est démontrée, que les réparations des plinthes sont d’ordre locatif, qu’il en est de même pour les flotteurs de chasse d’eau même si DOMOFRANCE a pris en charge le remplacement du flotteur et du réservoir.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement :

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

A titre liminaire, sur les demandes tendant « à juger », et « à constater »,

Les mentions tendant à « à juger », « à constater », figurant dans le dispositif des écritures des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de leurs demandes.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la prescription de certaines demandes :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a rendu cette disposition immédiatement applicable aux baux en cours.

S’agissant en l’espèce de désordres continus, la prescription ne court qu’à compter de la cessation du désordre, et non au commencement des désordres, dont certains peuvent par ailleurs avoir un caractère évolutif.

L’acte introductif d’instance est daté du 5 juin 2025. Il en résulte en principe que les prétentions indemnitaires de la demanderesse ne peuvent prospérer pour la période antérieure au 5 juin 2022. Cependant, la prescription n’ayant pas été soulevée par la défenderesse, le juge ne peut la soulever d’office.

Sur l’état du logement et les demandes de travaux :

Il sera rappelé que les griefs relatifs à l’état du logement que peut soulever le locataire à l’égard de son bailleur, ne sont pas fondés sur la responsabilité pour faute mais sur le respect de certaines dispositions légales destinées à un ordre public de protection.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes, notamment un accès à l’eau chaude sanitaire.

En l’espèce :

Madame [W] reproche à sa bailleresse plusieurs désordres affectant son logement, lesquels sont supposés, pour certains, persister à la date de l’audience :

▸ Des pannes de chauffage,
▸ Un débit faible de l’eau chaude par périodes,
▸ L’existence d’une fuite sous baignoire,
▸ La dégradation de certaines plinthes,
▸ Un dysfonctionnement de la chasse d’eau,
▸ Une boite aux lettres, et un interphone dégradé,
▸ La présence de rongeurs aux alentours de la résidence.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Les pannes de chauffage : aucun élément ne corrobore ni n’objective une température insuffisante dans le logement litigieux. Un courriel du 21 décembre 2021 est produit relatant « qu’il fait très froid dans toutes les pièces » sans plus de précision. Cet unique courriel, datant de plus de quatre ans, ne peut suffire à caractériser des pannes récurrentes de chauffage. Par ailleurs, la première mise en demeure du 4 septembre 2024, par le conseil de Madame [W], ne fait aucune référence au chauffage mais seulement à l’eau chaude.

L’eau chaude : la faiblesse du débit d’eau chaude fait l’objet d’abondantes correspondances entre la demanderesse, ses curateurs, et la société bailleresse, dès janvier 2022. Ce point n’est pas contesté par DOMOFRANCE qui justifie néanmoins avoir résolu le problème en décembre 2024, après de nombreuses interventions infructueuses. Il est produit le rapport d’intervention SPIE du 23 décembre 2024 décrivant les travaux effectués. Dans ses écritures, Madame [W] évoque « le risque « que cela recommence sans apporter d’élément dans ce sens, ni aucun diagnostic contradictoire, procédant par voie d’affirmation. Un préjudice de jouissance est néanmoins suffisamment caractérisé pour la période 2022 à 2024 sur l’usage normal de la salle de bains.

La fuite sous baignoire : ce désordre est un fait isolé qui a été signalé à la suite d’un signalement de la voisine du dessous, laquelle subissait des infiltrations. DOMOFRANCE justifie de l’intervention de la société PRO PLOMBERIE 33 le 1er décembre 2023.

La dégradation de certaines plinthes : bien que l’entretien des plinthes relève de réparations locatives au visa du décret n°87-712 du 26 août 1987, DOMOFRANCE produit aux débats une facture GLOBAL TRAVAUX SERVICES du 31 août 2025, justifiant le remplacement des plinthes abimées et décollées.

Un dysfonctionnement de la chasse d’eau : l’entretien et la réparation du flotteur et des joints s’inscrivent également dans la liste des réparations locatives dudit décret. Cependant, la société bailleresse produit une facture CGMI du 18 avril 2025 justifiant la rénovation complète de cette plomberie, y compris le changement du réservoir.

Une boite aux lettres dégradée : Madame [W] expose que sa boite aux lettres « est restée cassée pendant plusieurs mois » sans plus de précisions et sans qu’il soit précisé la période concernée. DOMOFRANCE produit une facture SOCOREMAT du 18 octobre 2021 pour le remplacement d’une boite aux lettres. La demanderesse ne fournit aucun élément sur l’interphone.

La présence de rongeurs : la présence de nuisibles dans l’environnement du bâtiment n’est pas contestée par DOMOFRANCE, laquelle la qualifie de notoire dans la commune de [Localité 2]. Cependant, cette nuisance, dès lors qu’elle se situe à l’extérieur du bâtiment, ne relève pas de la responsabilité du bailleur.

Aucun élément du dossier ne contribue en l’espèce à démontrer le caractère inhabitable ou indécent du logement.

Madame [W], qui ne produit aucun diagnostic, expertise privée, rapport de visite ou constat de Commissaire de justice, autres que ceux produits par les services techniques de DOMOFRANCE, sollicite la condamnation de celle-ci à réaliser « des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement ». Outre que cette demande souffre d’une grande imprécision qui rendrait toute décision non exécutable, aucun élément ne vient utilement la soutenir.

La demande d’injonction de travaux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de réduction du loyer :

Cette demande, qui constitue l’accessoire d’une demande de travaux visant « à faire cesser l’état d’insalubrité du logement », laquelle a été rejetée, sera également rejetée, aucune insalubrité du logement n’étant démontrée.

Sur la demande de dommages et intérêts liée au préjudice de jouissance :

Madame [W] a subi un fonctionnement aléatoire de sa production d’eau chaude de janvier 2022 à décembre 2024. Il convient de réparer son préjudice de jouissance en lui allouant une indemnité correspondant à 15 % de son loyer principal, soit 589,71 € x 15 % x 36 mois, soit une indemnité de 3 184,43 €, arrondi à la somme de 3 185 €.

Sur les demandes de remboursements de charges et de prestations de sous-traitance :

Le préjudice de jouissance lié au débit de l’eau chaude ayant été indemnisé, la demande de remboursement de charges apparait redondante, elle sera rejetée. Surabondamment, les pièces produites relatives aux charges sont à la fois confuses et incomplètes et le Tribunal ne peut en tout état de cause en tirer aucune conséquence. S’agissant de la demande de remboursement au titre des frais du prestataire DOMZEN, comme il a été vu plus haut, la défaillance de ce prestataire n’est pas caractérisée, cette demande sera en conséquence également rejetée.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens.

En l’espèce, il apparait équitable de ne pas appliquer de condamnation sur ce fondement.

Sur les dépens :

Chaque partie, partiellement perdante, conservera à sa charge ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,