TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/10436

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Frédéric CATTONI

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître [B] [W]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10436 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKHS

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
La société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10436 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKHS

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [Y] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

[Y] [K] a déclaré auprès de son assureur, le 1er mars 2022, un dégât des eaux survenu le 28 février 2022.
Elle a constaté un autre dégât des eaux, le 1er avril 2023, affectant la salle de bain et le placard de l'entrée.
La cellule santé habitat de la ville de [Localité 1] a analysé des échantillons provenant du logement de [Y] [K]. Cette dernière a fait intervenir un commissaire de justice le 8 août 2024.

Par exploit en date du 24 octobre 2025, [Y] [K] a fait assigner la société anonyme IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection de la protection.

A l'audience du 7 juillet 2026, [Y] [K] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
- déboute la société anonyme IMMOBILIERE 3F de ses demandes au titre d'une procédure abusive et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
– condamne la société anonyme IMMOBILIERE 3F à réaliser toutes les diligences nécessaires pour déterminer l'origine des désordres présents dans le logement de Mme [K] et de réaliser tous travaux utiles pour y mettre un terme, ainsi que tout travaux de remise en état de son logement, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 31 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- se réserve la liquidation de l'astreinte,
- condamne la société anonyme IMMOBILIERE 3F à lui payer :
la somme de 146,63 euros par mois à compter du 28 février 2022 et jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état de son logement sis [Adresse 4], à [Localité 1], ordonne la compensation de cette somme mensuelle avec le loyer à échoir correspondant et ordonne la consignation du reliquat auprès de la caisse des dépôts jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état,la somme de 100 euros par mois à compter du 28 février 2022 et jusqu'à parfaite réalisation des travaux de remise en état dans le logement de [Y] [K] en réparation de son préjudice moral et de santé,- condamne la société anonyme IMMOBILIERE 3F à payer à Maître [V] la somme de 2.000 euros hors taxes en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamne la société anonyme IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

[Y] [K] fait valoir que le bailleur ne respecte pas l'obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible des lieux, puisqu'un dégât des eaux non réparé entraîne des moisissures dans son appartement et que ces désordres altèrent son état de santé.

La société anonyme IMMOBILIERE 3F sollicite du juge qu'il :
- déboute [Y] [K] de l'ensemble de ses demandes,
- dise que la société anonyme IMMOBILIERE 3F a exécuté son obligation de délivrer un logement décent et d'assurer l'entretien des lieux, qu'elle a d'ores et déjà fait les travaux pour mettre fin au dégât des eaux survenu le 1er avril 2023, déboute [Y] [K] de sa demande de voir condamner la société IMMOBILIERE 3F à procéder à l'exécution de travaux nécessaires pour mettre fin au dégât des eaux,
- dise n'y avoir lieu à autoriser [Y] [K] à suspendre le règlement des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux nécessaires pour mettre fin au dégât des eaux, déboute [Y] [K] de l'intégralité de ses demandes de préjudice,
- subsidiairement, réduise à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de [Y] [K],
- constate la faute de [Y] [K] à déclarer le sinistre à son assureur, et à refuser l'accès de son appartement à son bailleur,
- condamne [Y] [K] à payer la somme de 1.000 euros à titre de procédure abusive et la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme IMMOBILIERE 3F expose que le sinistre du 27 février 2022 a fait l'objet d'un constat amiable auprès des assureurs habitations des appartements concernés et que ce sinistre a été réglé. Elle indique que le sinistre du 1er avril 2023 aurait dû faire l'objet d'une déclaration auprès des assureurs habitations des lots concernés, et que Madame [K] a refusé de faire cette déclaration, de façon fautive, et a refusé l'accès de son appartement pour réparer les conséquences de ce sinistre, dont les causes ont cessé en suite des travaux réalisés le 7 juin 2023. La société bailleresse relève l'absence de justification par [Y] [K] de son assurance habitation pour la période concernée par le dégât des eaux, évoquant un défaut d'assurance, et précisant qu'elle proposait de régler la franchise d'assurance de Mme [K] si une somme était restée à sa charge. Elle mentionne que les demandes de [Y] [K] ne sont pas fondées.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an,» et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
[...]
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; [...];
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; [...]."

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, [Y] [K] évoque un dégât des eaux débuté le 1er avril 2023 à son domicile, provenant de l'appartement du dessus et demande la condamnation de la société anonyme IMMOBILIERE 3F à réaliser toutes les diligences nécessaires pour déterminer l'origine des désordres présents dans le logement.

Elle produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 8 août 2024 dont les photographies sont floues et en noir et blanc, ce qui ne permet pas d'établir la consistance du désordre. Elle ne produit pas le constat amiable avec le bailleur ou avec le voisin occupant le lot dans lequel elle situe l'origine du désordre, d'après les courriels qu'elle produit aux débats.

En l'absence de cette déclaration de sinistre à son assureur, aucune expertise amiable n'a eu lieu.

Elle produit également une déclaration de risque dans l'habitat le 19 décembre 2023 et un rapport d'analyses a été établi le 5 juillet 2024 constatant la présence de moisissures Alternaria, Stachybotrys Chartarum et des spores Aspergillaceae, rappelant qu'ils peuvent être à l'origine de pathologies et préconissant le nettoyage des surfaces moisies, leur élimination, et la suppression des causes de moisissures.
En l'absence de production de déclaration de sinistre à son assureur, [Y] [K] ne démontre ni la consistance du dégât des eaux invoqué, ni le lien entre les moisissures relevées dans son appartement et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et de jouissance paisible, ni la nécessité d'ordonner des diligences pour déterminer les désordres présents dans le logement.

La société anonyme IMMOBILIERE 3F établit quant à elle avoir mandaté la société ACORUS qui a réalisé des travaux le 7 juin 2023 au 4ème étage de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement de [Y] [K] afin de remplacer le tuyau d'évacuation des eaux usées en partie privative. Elle produit la facture en date du 21 juin 2023, relative à cette intervention.

[Y] [K] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes, en l'absence de démonstration d'un manquement du bailleur à ses obligations.

Sur la demande d'amende civile

La société anonyme IMMOBILIERE 3F n'établit pas les circonstances justifiant la condamnation de [Y] [K] à payer la somme de 1.000 euros à titre d'amende civile, de sorte qu'elle sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens, l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire

[Y] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide jurdictionnelle.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives sur ces fondements.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS