TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/08509

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08509 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35O

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
[Y] [M], [Adresse 1] représentée par le cabinet de Me KACEM Héla, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], vestiaire # A 220

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 3], Madame [J] [Q], demeurant [Adresse 3], représentés par le cabinet de Me BOISSET Alexandra, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Vestiaire # D 368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08509 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA35O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2010 à effet au 22 décembre 2010, la Société de Gérance d'immeubles municipaux SGIM désormais dénommée [Y]-[M] a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [S] et à Mme [J] [Q] sur des locaux situés [Adresse 5] (bâtiment A, escalier A, 3ème étage, porte F, logement 10) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 846,51 euros, outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 966,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2025 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [S] et Mme [J] [Q] le 18 avril 2025.

Par assignations du 10 septembre 2025, la SA [Y]-[M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de M. [Z] [S] et de Mme [J] [Q] et de tous occupants de leur chef, des lieux concernés, au besoin avec l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier,
-dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R441-1, R442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
-les condamner solidairement à payer la somme de 9 651,35 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'aux loyers échus, le cas échéant, entre l'arrêté de compte et le point de départ de l'indemnité d'occupation,
-les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération
-les condamner à payer 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 06 janvier 2026 puis à l'audience du 13 mars 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi en attente de la désignation d'un conseil au titre de l'aide juridictionnelle au profit des défendeurs.

À l'audience du 12 juin 2026, la SA [Y]-[M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et indique que la dette locative, actualisée au 05 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, a diminué et s'élève désormais à 8 919,45 euros.

Elle déclare, par ailleurs, ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais, avec clause de déchéance du terme. Elle précise maintenir ses autres demandes.

De leur côté, M. [Z] [S] et Mme [J] [Q] représentés par leur conseil, se référant aux conclusions déposées lors de l'audience et visées par le greffe, reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 250 euros sur 36 mois consécutifs, en plus du loyer courant. Ils indiquent vivre dans les lieux depuis 16 ans et avoir dû verser 5 000 euros de régularisation de charges. Ils expliquent que la dette s'est constituée du fait d'une difficulté pour le défendeur à percevoir des indemnités journalières alors qu'il a subi un accident vasculaire cérébral en 2020 puis a été victime d'un accident du travail.

Ils demandent qu’[Y] [M] soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA [Y]-[M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Elle justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 21 décembre 2010 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 avril 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6 966,95 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2025 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la dette locative par échéances mensuelles en plus du loyer courant. Ils ont repris le paiement intégral du loyer courant et semblent désormais en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

La bailleresse ne s'oppose pas aux délais, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [Z] [S] et à Mme [J] [Q], selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette payée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SA [Y]-[M] pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l'échéancier, les locataires seront condamnés solidairement à titre provisoire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmente des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement d'une provision au titre de la dette locative

Selon l'article 7 de la loi nº89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi nº89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA [Y]-[M] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 05 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, M. [Z] [S] et Mme [J] [Q] lui devaient la somme de 8 919,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

M. [Z] [S] et Mme [J] [Q] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 6966,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [S] et Mme [J] [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [S] et Mme [J] [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à verser une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS