TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/11767

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexia LAURENT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/11767 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUX3

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [V], [Y] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexia LAURENT, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

DÉFENDEURS
Monsieur [A], [D], [O] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : G788

Madame [S], [J], [V] [B]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : G788

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11767 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUX3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2022 à effet du 1er octobre 2022 Mme [V] [W] a consenti un bail d'habitation meublée d'une durée de trois ans, reconductible par période d'un an, à Mme [S] [B] et M. [A] [K], ses fille et gendre, sur des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024 la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise à son bénéfice à effet du 30 septembre 2025.

Mme [S] [B] et M. [A] [K] n'ont pas restitué les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 3 décembre 2025, Mme [V] [W] a assigné Mme [S] [B] et M. [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Validation du congé et résiliation du bail, Ordonner l'expulsion de Mme [S] [B] et M. [A] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique,Ordonner le transfert des meubles dans un garde-meubles aux frais de Mme [S] [B] et M. [A] [K],Condamner solidairement Mme [S] [B] et M. [A] [K] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à libération des lieux, Condamner solidairement Mme [S] [B] et M. [A] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamner solidairement Mme [S] [B] et M. [A] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Appelée à l'audience du 23 février 2026 l'affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [V] [W], à l'audience du 29 mai 2026.

A l'audience Mme [V] [W], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles des défendeurs.

Mme [S] [B] et M. [A] [K], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
A titre principal : constater la nullité du congé et débouter Mme [V] [W] de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire : leur accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir, Dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve la charge de ses dépens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11767 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUX3

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire il convient de relever que le prénom de la demanderesse, ainsi que cela ressort des actes authentiques des 25 novembre 2014 et 10 juillet 2019 et du livret de famille de la défenderesse, est [V] et non [V]-[Y]. Ce prénom sera en conséquence retenu.

Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur le congé pour reprise

Aux termes de l'article 25-8 I et II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

- Sur la nullité du congé pour reprise

Sur les irrégularités formelles

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En application de l'article 112 du code de procédure civile la nullité pour vice de forme des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L'article 114 dudit code dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce Mme [S] [B] et M. [A] [K], qui soutiennent que des irrégularités formelles affectent le congé, ne font état ni a fortiori ne démontrent l'existence d'un grief.

L'exception de nullité sur le fondement d'irrégularités formelles sera en conséquence rejetée.

Sur la qualité de locataire protégée de Mme [S] [B]

En l'espèce, il est constant que la bailleresse est âgée de 94 ans pour être née le 25 novembre 1931 de sorte que Mme [S] [B] ne peut se prévaloir du statut de locataire protégée.

Le congé n'est donc pas nul.

Sur le caractère réel et sérieux du motif de reprise

Les juges, s'ils peuvent rechercher eux-mêmes la règle de droit applicable au litige, n'en ont pas l'obligation dès lors que le demandeur a précisé le fondement juridique de sa prétention (Cass. 1ère Civ. 21 février 2006).

En l'espèce, Mme [S] [B] et M. [A] [K] ont fondé leur demande aux fins de nullité du congé pour défaut de motif réel et sérieux sur l'article 15 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. Or cet article ne concerne que les congés portant sur des locaux vides et non ceux portant sur des locaux meublés qui relèvent exclusivement de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. La demande, mal fondée en droit, sera rejetée.

- Sur la demande de validation du congé

Au vu de ce qui précède et compte tenu de ce que le congé respecte les conditions de forme et de délais, il convient de faire droit à la demande de validation du congé.

Le bail étant résilié, Mme [S] [B] et M. [A] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de leur ordonner ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [V] [W] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [S] [B] et M. [A] [K] sollicitent un délai pour quitter les lieux en raison de problèmes de santé. Ils produisent un certificat médical du 10 mars 2025 mentionnant que Mme [S] [B] est suivie en rhumatologie pour des douleurs musculo-squelettiques en lien avec des atteintes dégénératives limitant ses activités ainsi qu'un certificat médical du 1er août 2025 dont il ressort que M. [A] [K] est suivi en cardiologie pour une pathologie lourde. Ils ne justifient aucunement de leurs ressources ni de recherche de logement sauf une demande de logement social enregistrée le 9 avril 2025.

Mme [V] [W] s'oppose à la demande, invoquant son âge et la nécessité d'habiter dans un appartement situé au rez-de-chaussée alors qu'elle occupe actuellement une chambre située au 5è étage sans ascenseur. Elle justifie avoir libéré le logement en résidence service qu'elle occupait depuis le 11 septembre 2019 (pièce n° 6) le 3 octobre 2025 (pièce n°7).

Compte tenu de l'âge de la demanderesse comme de sa volonté, légitime au regard de son âge, d'occuper un appartement en rez-de-chaussée ainsi que de l'absence de justificatifs de la part des défendeurs quant à leur situation financière et la recherche de logement, compte tenu également du fait qu'ils ont déjà bénéficié de fait d'un délai de près de onze mois à la date du délibéré, ils seront déboutés de leur demande de délai pour quitter les lieux.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de transport du mobilier garnissant le logement.

Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Mme [S] [B] et M. [A] [K] sont redevables in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter du 1er octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [W] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [V] [W] ne fait pas la démonstration d'une résistance abusive de la part de Mme [S] [B] et M. [A] [K]. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [S] [B] et M. [A] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS