TJ 75056, 26 août 2026, RG 25/08197

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Christian PAUTONNIER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Agnès PARTY-BOURDIE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08197 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZUU

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 26 août 2026

DEMANDERESSE
BATIGERE HABITAT anciennement dénommée BATIGERE GRAND EST venant aux droits et aux obiligations de la société BATIGERE [Localité 2] ILE [Localité 3]
S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L159

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Agnès PARTY-BOURDIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E604

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 août 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08197 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZUU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 1979, la SCI de la Tour H15 a consenti un bail d'habitation à M. [P] [H] sur des locaux situés [Adresse 3], renouvelé par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 1988.

A la suite du décès de M. [P] [H], le bail a été transféré par avenant du 11 mars 2020 à M. [T] [H], son fils, et Mme [G] [W] par la société BATIGERE HABITAT, venue aux droits de la bailleresse.

Mme [G] [W] ayant donné congé, M. [T] [H] est désormais seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la société BATIGERE HABITAT a assigné M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail d'habitation avenanté aux torts et griefs exclusifs de M. [T] [H],Ordonner l'expulsion sans délai de M. [T] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,Autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [T] [H],Condamner M. [T] [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs,Condamner M. [T] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation et de ses suites.
L'affaire, appelée à l'audience du 29 octobre 2025, a été renvoyée deux fois à la demande de la société BATIGERE HABITAT pour être retenue à l'audience du 29 mai 2026.

A cette audience la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Juger son action recevable,Débouter M. [T] [H] de ses demandes, fins et prétentions,Prononcer la résiliation du bail d'habitation avenanté aux torts et griefs exclusifs de M. [T] [H],Ordonner l'expulsion sans délai de M. [T] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,Autoriser la société BATIGERE HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [T] [H],Condamner M. [T] [H] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs,Condamner M. [T] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation et de ses suites.
M. [T] [H], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
In limine litis :
Déclarer irrecevable la société BATIGERE HABITAT en son action et en ses demandes, Au fond :
Dire la société BATIGERE HABITAT irrecevable et infondée en ses demandes,Débouter la société BATIGERE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, A titre très subsidiaire :
Ordonner à la société BATIGERE HABITAT de lui adresser une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, Lui accorder un délai d'un an afin de trouver une solution de relogement adaptée à son handicap, En tout état de cause :
Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire,Condamner la société BATIGERE HABITAT à lui payer la somme de 2 400 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative préalable de règlement amiable du litige

Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Au sein du code civil, le chapitre IV du sous-titre II "responsabilité extracontractuelle" du titre III du livre III du code civil porte sur les troubles anormaux de voisinage. Son unique article 1253 dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Comme la société BATIGERE HABITAT le fait valoir, cet article n'est pas applicable au cas d'espèce dans la mesure où est sollicitée la résiliation d'un contrat de bail pour défaut de jouissance paisible des locaux loués et non d'une demande indemnitaire pour troubles du voisinage.

S'agissant de la mise en demeure, l'article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n'édicte aucune fin de non-recevoir.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée et les demandes de la société BATIGERE HABITAT seront déclarées recevables.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l'article 1728 dudit code le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce la société BATIGERE HABITAT soutient que M. [T] [H] n'use pas paisiblement des lieux, exposant qu'il est à l'origine de nuisances sonores, tapage nocturne, qu'il représente un danger en étant menaçant, agressif verbalement et physiquement avec ses voisins, qu'il consomme de l'alcool et des stupéfiants.

M. [T] [H] conteste l'ensemble de ces faits.

Les jets d'objets par le balcon au cours de l'année 2012, à les supposer établis et dont il n'est pas soutenu qu'ils se seraient reproduits, ne sauraient fonder une résiliation du bail 14 ans plus tard. Ce motif ne peut être qu'écarté.

S'agissant des autres griefs, force est constater que la société BATIGERE HABITAT ne verse aux débats qu'une pétition d'individus dont l'identité et l'adresse ne peuvent être vérifiées de sorte qu'elle est dénuée de force probante ainsi que des mains-courantes et plainte d'un seul voisin de M. [T] [H], M. [J], contre lequel ce dernier a également déposé plainte, et qui ne sont que de simples déclarations.

La société BATIGERE HABITAT ne produit aucun autre élément venant étayer ses allégations, notamment de violences verbales et physiques envers les résidents. Or, la résiliation d'un contrat de bail conduisant à l'expulsion du locataire ne peut être fondée sur les déclarations provenant d'une seule et même personne ou d'une pétition.

Echouant à démontrer un défaut de jouissance paisible des lieux par le locataire, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de ses demandes aux fins de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de condamnation de M. [T] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société BATIGERE HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à M. [T] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS