TJ 83050, 18 août 2026, RG 25/06485

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06485 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KZ6V

MINUTE n° : 26/00423

DATE : 18 Août 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES GRILLES représenté par son syndic en exercice, la société VAR EST IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre CREPIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 29 Juillet 2026 puis a été prorogée au 18 Août 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
Me Pierre CREPIN
Me Jean philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
Me Pierre CREPIN
Me Jean philippe FOURMEAUX
FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par actes de commissaire de justice délivrés le 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] faisait assigner Monsieur [J] exploitant l’entreprise Sélect, et Mesdames [K], copropriétaires, devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 544 du Code civil, ainsi que du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, de la charte des droits fondamentaux de l’Union, et de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

Rappelant que le règlement de copropriété prévoyait que les appartements et locaux ne pourraient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, et que les propriétaires et occupants devraient veiller à la tranquillité de l’immeuble et ne pourraient faire ni laisser faire aucun bruit anormal, le syndicat des copropriétaires exposait que l’un des locaux commerciaux situés au pied de l’immeuble appartenant aux dames [K] était désormais exploité par Monsieur [J].

Celui-ci exerçait un commerce de restauration rapide qui générait de nombreuses nuisances, les clients restants attablés la nuit sur les parties communes devant l’entrée du restaurant, parlant fort, fumant et utilisant sans discontinuer leurs véhicules à moteur.

Le règlement de copropriété avait été rappelé aux propriétaires des lieux par mise en demeure délivrée le 27 mai 2025 puis au locataire par mise en demeure délivrée le 20 juin 2025, sans effet.

Toute activité quelle que soit sa nature a fortiori commerciale qui génèrerait des nuisances, sonores et autres, était prohibée par le règlement de copropriété. Tel était bien le cas de l’activité du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires rappelait que le copropriétaire était responsable des agissements de son locataire.

Ces nuisances sonores constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du CPC, le syndicat des copropriétaires sollicitait du juge des référés :
qu’il ordonne in solidum aux défendeurs de mettre fin à l’activité exercée dans les locaux loués sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir qu’il condamne les défendeurs in solidum à une astreinte de 5000 € par infraction constatée en cas de récidive établie par constat de commissaire de justice à compter de la signification de la décision à intervenirqu’il condamne in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 3600 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
Par conclusions en réponse signifiées par voie électronique le 18 mai 2026, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses prétentions et sollicitait le rejet des demandes adverses.

En réponse au moyen tiré de l’absence de tentative de règlement amiable au sens de l’article 750–1 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires observait qu’il ne s’agissait pas d’un simple litige relatif à un trouble anormal du voisinage, mais de la méconnaissance du règlement de copropriété. De plus, il avait recherché une solution amiable avant de faire délivrer l’assignation.

Le concluant maintenait que le règlement de copropriété excluait les activités susceptibles de causer des nuisances.

En l’occurrence, dix habitants de la copropriété sur seize avaient attesté de la gêne importante causée par l’activité litigieuse, dont le gérant de l’auto-école voisine du commerce litigieux.

Le syndicat des copropriétaires observait qu’il appartenait aux défendeurs de prouver qu’ils respectaient les dispositions du CCH relative aux établissements recevant du public.

Il maintenait que la demande de condamnation in solidum des bailleresses était justifiée par leur responsabilité du fait des agissements de leur locataire.

Par conclusions n° 3, Mesdames [K] soutenaient que l’activité exercée était conforme au règlement de copropriété et que seuls certains copropriétaires se plaignaient de nuisances. Le constat de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024 établissait qu’il n’y avait aucune transformation de denrées alimentaires sur place à l’exception du thé et du café.

Il n’était pas prouvé que les nuisances provenaient bien du commerce tenu par Monsieur [J] et que plusieurs locaux recevaient du public.

Elles soutenaient enfin que l’action du syndicat des copropriétaires visait à sanctionner les agissements personnels de leur locataire et qu’elles ne pouvaient être condamnées à ce titre à une astreinte. Elles précisaient que celui-ci ne s’acquittait plus de ses loyers ce qui les avait conduites à lui délivrer le 13 mars 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elles demandaient à titre très subsidiaire à être garanties de toutes condamnations par celui-ci et qu’il lui soit ordonné de mettre fin à l’activité exercée dans les locaux loués sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elles demandaient la condamnation du syndicat des copropriétaires et subsidiairement de leur locataire à leur verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions n° 3, Monsieur [J] soutenait que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé.

Le juge des référés ne pouvait ordonner de cesser une activité car il s’agissait d’une mesure irréversible excédant ses pouvoirs.

Selon la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne pouvait imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’interdiction d’exercer la même activité, dans plusieurs des locaux commerciaux de l’immeuble s’analysait comme une clause de non-concurrence non justifiée par la destination de l’immeuble.

En effet, le syndicat des copropriétaires avait d’abord mis en demeure le concluant et les bailleresses sur le fondement d’une interdiction d’installer un commerce identique ou similaire à un commerce déjà en place, avant d’assigner toujours sur le même fondement. Ce n’était que dans ses dernières écritures qu’il avait changé sa lecture de la clause litigieuse, de sorte que l’interprétation de la clause faisait débat. Il ne pouvait se contredire au détriment du preneur.

Cette clause formait un dispositif indivisible de restriction à la liberté commerciale et devait être réputée non écrite dans son intégralité.

En tout état de cause, un salon de thé vendant des gâteaux et des boissons sans transformation ne pouvait être assimilé à une boucherie, charcuterie, poissonnerie épicerie pouvant incommoder par le bruit ou les odeurs.

Le salon de thé ne présentait par sa nature aucune de ces caractéristiques, ne disposant ni de hotte ni de cheminée ni de machinerie susceptible d’être une source de nuisances sonores ou autres.
Le concluant n’était dans les locaux que depuis 2024. Les attestations ne visaient pas expressément son commerce mais bien les deux salons de thé. Aucun procès-verbal de police n’avait été établi ni constat de commissaire de justice.

Le concluant sollicitait le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la demande :
Il est soutenu que la demande du syndicat des copropriétaires serait irrecevable faute d’avoir mis en œuvre une tentative de règlement amiable en application de l’article 750–1 du CPC. Néanmoins ces dispositions limitent cette exigence à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, l’objet du litige porte sur la violation du règlement de copropriété et pas seulement sur les troubles anormaux subis par les occupants de la copropriété du fait des nuisances liées à l’exploitation du commerce de Monsieur [J].
Le moyen sera donc écarté.

Sur le trouble manifestement illicite :
Le règlement de copropriété comptait six magasins au rez-de-chaussée, ainsi que des garages, des celliers à l’entresol, et des appartements à l’étage supérieur.
Au paragraphe « Occupation », il était précisé que les appartements ou locaux ne pourraient être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux commerciaux du rez-de-chaussée qui pourraient être occupés commercialement sauf par des commerces de boucherie, charcuterie, poissonnerie, épicerie, sans pour cela que cette énumération soit limitative, le principe étant d’exclure tout commerce pouvant, par sa nature, incommoder, soit par le bruit, soit par les odeurs, l’ensemble des copropriétaires habitant l’immeuble. L’exercice de commerces identiques ou similaires serait strictement interdit dans l’immeuble.
Au paragraphe « Bruits », il était rappelé que les propriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence ils ne pourraient faire ou laisser faire aucun bruit anormal, (…) qui soit de nature à (…) gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur, ou autrement, et ils devraient se conformer, pour tout ce qui n’était pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues. (…) Tous bruits ou tapage nocturne de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu dans l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, étaient formellement interdits.
L’inscription du commerce de Monsieur [J] au registre national des entreprises fait ressortir un début d’activité au 14 septembre 2023 et une activité de salon de thé marocain (thé à la menthe, café), le code APE étant celui de la restauration de type rapide.
Le constat de commissaire de justice établi le 6 décembre 2024 à 14h50 montrait la présence de tables et de chaises à l’intérieur du magasin, la présence de gâteaux, fruits et desserts dans la vitrine ainsi que des boissons. Il n’y avait aucune transformation de denrées alimentaires sur place à l’exception du thé et du café.
Plusieurs clichés sont versés aux débats montrant notamment des amas de mégots au sol. Un cliché montrait un amas de détritus et une capture d’écran de message de Madame [K] indiquait que celle-ci était allée ramasser les mégots, vider le cendrier, passer la serpillière. Un mot avait été mis sous la porte manifestement à destination du locataire lui rappelant que le rideau devait être baissé et sans personne.
Des clichés pris de nuit montraient des personnes attablées sur les parties communes de l’immeuble sous l’auvent du commerce ainsi que des personnes discutant avec des automobilistes devant le commerce. D’autres clichés montraient une intervention de la police.
La mise en demeure adressée par le syndic des copropriétaires le 27 mai 2025 à Mesdames [K] rappelait au respect du règlement de copropriété et notamment de l’interdiction d’installer un commerce identique ou similaire à un commerce déjà en place.
La mise en demeure adressée à Monsieur [J] par l’agence immobilière chargée de la location par Mesdames [K] en date du 20 juin 2025 portait sur le changement de nature de l’activité exercée, cette activité étant similaire à celle d’un commerce déjà en place. Ce courrier faisait état de plaintes des occupants de l’immeuble relatives aux agissements des clients du commerce, restant jusqu’à une heure du matin à six sur le devant du local alors qu’il s’était engagé à fermer à 22 heures.
La mise en demeure adressée par le conseil de la copropriété à Mesdames [K] faisait état des nuisances liées à la présence de nombreux consommateurs à des heures tardives la nuit et à l’installation de tables et de chaises sur les parties communes sans autorisation.
La mise en demeure adressée par le conseil de la copropriété à Monsieur [J] faisait état des mêmes nuisances et de la même interdiction d’un commerce de restauration café interdit par le règlement de copropriété.
Sont produites plusieurs attestations :
. Une personne habitant dans l’immeuble depuis 15 ans faisait état de problèmes depuis l’installation des salons de thé : bruit tard le soir à parler comme en plein jour, portières de voitures qui claquaient jusqu’à point d’heures. Depuis l’ouverture du salon de thé de Madame [K], étaient apparus des blattes, des rats même dans les coursives de l’immeuble. Les chaises étaient installées à l’extérieur sur les parties communes. Le bas de l’immeuble était devenu sale les clients allant jusqu’à faire leurs besoins dans un coin.
• Une autre personne habitant l’immeuble faisait état de nuisances dues au salon de café situé en bas de l’immeuble, dont les clients s’installaient, dégradaient et parlaient très fort, dévisageaient les habitants rentrant chez eux, laissaient leurs poubelles devant l’entrée. Ils se réunissaient tous les soirs, criaient, riaient voire se battaient. Les arrêt- minute duraient des heures de jour et de nuit.
• Les mêmes nuisances étaient décrites de manière circonstanciée par une personne habitant l’immeuble avec sa mère handicapée, fortement incommodée par les nuisances sonores, les attroupements, jusqu’à des heures tardives, ainsi que par la saleté devant l’immeuble et les nuisances olfactives. Ce témoin supposait que certains des clients faisaient commerce de véhicules devant l’immeuble créant une nuisance supplémentaire.
• Le moniteur d’auto-école faisait état de l’installation de tables et de chaises de façon permanente à 30 cm de la porte d’entrée de son local, encombrant l’espace commun et donnant une impression générale de désordre nuisant à l’image de son auto-école. La clientèle jetait ses mégots devant sa porte. La présence constante d’un groupe de personnes squattant devant le local créait un climat d’insécurité et empêchait sa propre clientèle d’accéder sereinement à l’auto-école. Les personnes présentes parlaient fort, criaient se disputaient et troublaient la tranquillité des lieux. Ces comportements étaient inadaptés à un espace partagé et professionnel.
• Deux occupantes indiquaient préférer rentrer chez elle par le parking pour ne pas croiser la clientèle. Une personne faisait état de propos sexistes à l’égard de sa fille qui depuis passait également par le parking pour échapper à ce type de propos.
Ce témoin faisait état de l’agressivité du gérant d’un des commerces menaçant sa fille de casser son téléphone car il pensait qu’elle était en train de le filmer lors d’une réunion avec les locataires deux ans auparavant.
• Un autre témoin confirmait ces menaces lors de la réunion des copropriétaires où s’était invité le gérant du café.
Il régnait depuis l’installation des cafés un climat de débordement, d’irrespect voire de défi de la part des propriétaires des cafés envers les occupants de l’immeuble. Celui-ci était occupé par des personnes âgées et modestes dont le souhait n’était que de retrouver la paix et le calme qui régnaient avant l’installation de ces cafés illégaux au regard du règlement de copropriété.
Ce témoin rappelait que l’installation de l’un des cafés s’était faite par tromperie, le projet initial étant un dépôt de presse.
Le syndicat des copropriétaires versait aux débats un courrier adressé le 14 août 2019 par le gestionnaire du bien à Madame [K] avec copie du courrier adressé par l’exploitant à l’enseigne « Akasawa Services » dont l’activité était la vente au détail de produits informatiques, accessoires et consommables, téléphones neufs et d’occasion, et qui, titulaire du bail commercial, souhaitait transformer son activité en sandwicherie, sans cuisine sur place à l’instar de son voisin immédiat qui exploitait un salon de thé.
Monsieur [N] faisait état de l’accord des époux [K] pour ce changement d’activité. Monsieur [N] observait que dans la mesure où une dérogation à l’interdiction des commerces de bouche avait été accordée à son voisin, une dérogation semblable devait lui être accordée.
Le syndic répondait par courrier en date du 27 septembre 2019 à l’agence immobilière que contrairement à ce que soutenait Monsieur [N], l’exploitant du salon de thé n’avait bénéficié d’aucune autorisation de la copropriété.
Les copropriétaires en réponse à la demande de Monsieur [N] rappelaient que le pas-de-porte avait été loué par un copropriétaire ou l’ouverture d’un local de vente de presse, qui s’était rapidement transformé en bar salon de thé, sans autorisation ni horaires précis d’ouverture et de fermeture définis pour tous les commerces. Il en résultait de nombreuses nuisances sonores, verbales olfactives souvent très tard le soir. Les clients ne respectaient rien et avaient importuné verbalement le matin de bonne heure l’infirmière venue pour une prise de sang dans l’immeuble. Les copropriétaires s’opposaient à l’ouverture d’un commerce de bouche.
Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juillet 2025 rappelait qu’il ne pouvait y avoir deux commerces avec une exploitation identique.
Il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats :
que les commerces de bouche sont interdits par le règlement de copropriété la liste des commerces cités n’étant pas exhaustive,que le règlement de copropriété prohibe tout comportement de nature à causer des nuisances et à la jouissance paisible des lieux,que les témoignages produits nombreux et circonstanciés, font état des nuisances occasionnées par les deux salons de thé ce qui ne permet pas d’exclure la responsabilité de Monsieur [J], comme celui-ci le soutient, que l’exploitation d’un salon de thé dans le local occupé par Monsieur [J] n’a jamais reçu l’accord du syndicat des copropriétaires,que le syndicat des copropriétaires a pu valablement évoquer la prohibition de l’exercice d’une même activité dans plusieurs locaux commerciaux, puis ne plus s’appuyer sur ces dispositions du règlement de copropriété, et n’évoquer que le trouble à la tranquillité des occupants, sans nuire aux défendeurs,que les nuisances occasionnées par la clientèle de Monsieur [J], en termes d’hygiène, de bruit, d’occupation des parties communes, et de sécurité des habitants, sont suffisamment établies de surcroît pour caractériser le trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Sur la responsabilité de Mesdames [K] et de Monsieur [J] :

Ainsi que le rappelle le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur est responsable des agissements de son locataire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, en particulier s'il ne fait pas respecter le règlement de copropriété ou laisse persister des troubles anormaux de voisinage après signalement.
En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété, de jurisprudence constante, le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements de son locataire vis-à-vis de la copropriété.
En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété.
En l’espèce, il appartenait aux consorts [K] de choisir un locataire qui respecte le règlement de copropriété et qui exerce une activité non interdite par celui-ci.
Il leur appartenait également de mettre en œuvre toutes les voies de droit propres à obtenir de leur locataire qu’il respecte la tranquillité publique.
Les consorts [K] sont donc au premier chef responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, leur demande de se voir relevés et garantis de toutes condamnations par leur locataire ne peut qu’être rejetée.
Leur abstention fautive a concouru, avec les agissements de leur locataire, à causer à la copropriété un trouble manifestement illicite. Il sera donc fait droit à la demande de condamnation in solidum avec celui-ci à mettre un terme à l’activité exercée dans le local loué, dans le délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance.
Au terme de ce délai s’appliquera une astreinte de 300 € par jour de retard pendant une durée de 4 mois à l’issue de laquelle cette astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.
Il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation in solidum à une astreinte de 5000 € par infraction constatée en cas de récidive, qu’il s’agisse d’une occupation du local incompatible avec le règlement de copropriété, ou de troubles à la tranquillité publique, constatés par un commissaire de justice, à partir de l’expiration du délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :
Les défendeurs sont condamnés in solidum à régler les dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3600 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS