TJ 83050, 18 août 2026, RG 25/08432

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08432 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K5I3

MINUTE n° : 26/00433

DATE : 18 Août 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.D.C. CAPITOU DE L’ESTEREL représenté par son syndic en exercice, la société AGI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [G] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Mai 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 29 Juillet 2026 puis a été prorogé au 18 Août 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Alexandre ZAGO

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Alexandre ZAGO

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] faisait assigner Madame [V] devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaire du lot numéro 509 de la copropriété correspondant à un terrain et un bastidon, Madame [V] avait sollicité le conseil syndical fin 2023 au sujet d’un agrandissement de la pièce de vie dans le prolongement du bâti existant, et la création d’une terrasse en bois sur plots dans la continuité de la terrasse existante. Elle avait obtenu l’accord de ses voisins directs et un avis favorable du conseil syndical. Elle avait néanmoins commencé à réaliser les travaux sans demander l’autorisation de l’assemblée générale.

Par lettre en date du 14 août 2024, le syndic l’alertait au sujet des travaux qui ne correspondaient pas au projet, ce qui était constaté par commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 : une nouvelle terrasse en parpaings avec dalle de béton, un nouveau mur, et un agrandissement de l’habitation avec installation d’un toit mansardé étaient en cours de réalisation. Par courrier RAR en date du 4 novembre 2024, le syndic dénonçait les travaux et mettait en demeure Madame [V] de démolir ces constructions sans délai, en vain. Une nouvelle mise en demeure de la protection juridique de la copropriété en date du 17 décembre 2024 restait sans effet.

Madame [V] soumettait au vote de l’assemblée générale du 22 août 2025 une résolution tendant à la régularisation des travaux, laquelle était rejetée à la majorité de l’article 26. L’assemblée générale donnait mandat au syndic pour engager toute action judiciaire et solliciter la remise en état des lieux et la cessation du trouble.

Soutenant que les travaux impactaient l’aspect extérieur de la copropriété, que les agrandissements avaient été réalisés sur le sol constituant une partie commune, et nécessitaient une modification des tantièmes, et qu’ils devaient être préalablement autorisés par l’assemblée générale de la copropriété, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de Madame [V] à procéder à la remise en état de son lot en procédant à la démolition des ouvrages querellés dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 1000 € par jour de retard.

Il sollicitait que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte et condamne la défenderesse à régler les dépens incluant les frais du constat d’huissier et à lui verser la somme de 2000 € de frais irrépétibles.

Par conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses demandes, portant sa demande de frais irrépétibles à la somme de 4000 € et sollicitait le rejet de la demande de sursis à statuer de la défenderesse.

Le concluant maintenait que les travaux querellés constituaient un trouble manifestement illicite, la circonstance que Madame [V] ait saisi le juge du fond d’une demande d’annulation des résolutions 24 et 25 ne faisant pas disparaître l’illégalité objective des travaux tant par leur nature que par le défaut d’autorisation de l’assemblée générale.

Il soutenait que la remise en état sollicitée n’était pas disproportionnée par rapport à la violation délibérée du règlement de copropriété. Il observait que Madame [V] avait ignoré les alertes du syndic.

L’annulation des résolutions querellées serait sans influence sur l’illégalité des travaux. Les moyens soutenus par Madame [V] à l’appui de sa demande d’annulation n’étaient pas sérieux.

Par ses conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 19 février 2026, Madame [V] rappelait qu’elle avait obtenu l’accord de ses voisins et du conseil syndical pour réaliser les travaux. C’était dans un second temps que le syndic indiquait avoir reçu des signalements de copropriétaires quant à l’ampleur des travaux dont ils contestaient la régularité.

Madame [V] avait demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution n°24 tendant à la régularisation des travaux, laquelle avait été rejetée par l’assemblée générale sans explication et alors même qu’aucune atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la sécurité n’avait été caractérisée.

Le trouble manifestement illicite soutenu par le syndicat des copropriétaires ne pouvait exister qu’en présence d’une violation d’une obligation préexistante, laquelle faisait défaut en l’espèce.

Elle avait assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge du fond en nullité de la résolution refusant la ratification des travaux. Par ailleurs, tant que le juge du fond n’avait pas statué il n’était pas démontré que les travaux affectaient des parties communes, la jouissance du sol, que la majorité applicable était pertinente, et que le refus de ratification ne résultait pas d’un abus de majorité.

Enfin, la démolition sollicitée n’était pas une mesure conservatoire mais une atteinte disproportionnée par rapport au trouble qu’elle prétendait faire cesser.

À titre subsidiaire, elle demandait au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision au fond. À titre très subsidiaire, elle soutenait qu’il convenait de privilégier l’allocation d’une indemnisation financière plutôt qu’une exécution en nature.

Elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer :

La compétence du juge des référés se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.Madame [V] sollicite à titre subsidiaire que le juge des référés ordonne le sursis à statuer dans l‘attente du jugement du tribunal judiciaire de Draguignan saisi au fond d‘une demande d’annulation de la résolution de l‘assemblée générale ayant refusé la régularisation des travaux querellés.

Toutefois les deux procédures n'ayant ni le même objet (cessation d‘un trouble manifestement illicite contre décision au fond), ni le même effet (absence d'autorité de la chose jugée de la décision de référé quant au principal, article 488 du code de procédure civile), le juge des référés n‘est pas automatiquement contraint de surseoir à statuer dans l‘attente de la décision du juge du fond.

Il résulte de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Il n‘est pas sérieusement contestable qu‘en l‘espèce l‘aspect extérieur de l‘immeuble est affecté par les travaux réalisés par Madame [V].

Le règlement de copropriété rappelle qu‘en la matière les travaux ne peuvent être entrepris sans l'autorisation de l'assemblée générale. Devant le refus de celle-ci, il appartenait à Madame [V] de tenter d‘obtenir l‘autorisation judiciaire de les entreprendre sur le fondement de l‘article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, même en cas de constatation par le juge du fond d‘un abus de majorité entraînant l‘annulation de la résolution de refus des travaux querellés, leur ratification par le juge du fond est impossible dès lors que le copropriétaire a entrepris les travaux avant de saisir le juge sur le fondement de l‘article 30 précité :
« Il est constant que la saisine du tribunal ne peut plus intervenir à partir du moment où de sa propre autorité et sans avoir reçu l'autorisation du syndicat, un copropriétaire a entrepris d'effectuer les travaux, le juge ne peut plus fixer les conditions de l'autorisation comme le prévoit l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ; un copropriétaire qui a, de sa propre autorité et sans avoir obtenu l'autorisation du syndicat des copropriétaires, procédé à des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, ne peut demander en justice l'autorisation prévue à l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le juge ne pouvant désormais fixer les conditions de l'autorisation comme le prévoit ce texte » (CA [Localité 1] avril 2017 15 – 43 55).

Le succès des prétentions de Madame [V] devant le juge du fond ne pourrait donc emporter ratification des travaux par celui-ci.

La demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la demande de remise en état :

Le constat de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 permet d‘établir que les travaux consistent en une terrasse montée en parpaings avec dalle béton, surélevée par rapport à celle du voisin, que le mur du côté des époux [W] a été reconstruit plus proche de leur propriété, que l‘habitation de Madame [V] a été agrandie et qu‘un toit de tuiles mansardé a été installé.

Il n‘est pas sérieusement contestable que ces travaux affectent l‘aspect extérieur de la construction. La résolution proposée par Madame [V] à l‘assemblée générale confirme d‘ailleurs la portée des travaux : agrandissement de la construction existante création d‘une terrasse suspendue, d‘une ouverture sur la façade, installation d‘un VELUX en toiture, pose d‘une baie vitrée, application d‘un crépi de couleur pierre sur les façades.
L‘article 8 du règlement de copropriété dispose que les copropriétaires ne pourraient modifier tout ce qui contribuait à l‘harmonie de l‘ensemble. Notamment l‘édification de toutes constructions annexes était interdite sauf autorisation du syndicat statuant sur le vu de plan approuvé par les services d‘urbanisme.
L‘article 11 prévoit que les copropriétaires ne peuvent porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l‘ensemble immobilier.

Il n‘est pas davantage sérieusement contestable que les travaux comportent une emprise au sol sur les parties communes.

Dès lors, les travaux querellés constituent bien un trouble manifestement illicite qu‘il appartient au juge des référés de faire cesser.

Madame [V] objecte que la sanction de démolition serait disproportionnée. Néanmoins, ainsi que l‘observe le syndicat des copropriétaires, la mesure de remise en état demandée ne recherche pas une sanction, mais le respect du règlement de copropriété et de la décision de l‘assemblée générale des copropriétaires. Madame [V] a été avertie de la difficulté que posaient ces travaux à plusieurs reprises et les a néanmoins poursuivis. Elle s‘est exposée délibérément à ce qu‘une remise en état soit ordonnée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires. Madame [V] sera condamnée à faire procéder à la démolition des ouvrages querellés dans le délai de 2 mois suivant la signification de la présente ordonnance et à la remise en état de son lot. Au terme de ce délai une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard s‘appliquera pendant une durée de 6 mois à l‘issue de laquelle l‘astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

Il n‘y a pas lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de l‘astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge de la défenderesse, partie perdante, avec le coût du constat de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024.

Madame [V] paiera au titre des frais irrépétibles la somme de 1500 € au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS