TJ 83050, 18 août 2026, RG 25/08919

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/08919 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K5FB

MINUTE n° : 2026/432

DATE : 18 Août 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la société GMJ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. 253 XVÈME CORPS
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 mai 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 29 juillet 2026, puis prorogée ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
Me Jean Philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à
Me Lionel ALVAREZ
Me Jean Philippe FOURMEAUX

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] faisait assigner la SCI 253 XVe corps devant le juge des référés sur le fondement des articles 835 du CPC, 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Propriétaire d’un local à usage de commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 4] faisant partie de la copropriété, dans lequel était exploitée une pizzeria, la SCI 253 XVe corps avait obtenu l’accord de l’assemblée générale du 30 juin 2023 pour faire procéder à la réalisation d’une évacuation de fumée en pied de la façade Nord, la réalisation des travaux ne devant pas affecter l’esthétique du bâtiment.

En réalité la défenderesse avait installé un conduit de cheminée sur toute la façade de l’immeuble jusqu’à la toiture qui modifiait considérablement l’esthétique de la construction. Elle avait demandé l’autorisation de conserver cette installation mais l’assemblée générale du 20 décembre 2024 avait rejeté sa demande.

La copropriété avait fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 12 novembre 2024 puis avait mis en demeure la défenderesse de procéder à l’enlèvement de la cheminée et à remettre les lieux en l’état par courrier RAR du 18 mai 2025.

La défenderesse répondait le 19 juin 2025 que le règlement sanitaire départemental imposait que les prises d’air neuf et les ouvrants soient placés à au moins 8 m des conduits de sortie d’air extrait. Elle soutenait que les travaux n’avaient pas été effectués en méconnaissance de l’autorisation de la copropriété.

Soutenant que les travaux impactaient l’aspect extérieur de la copropriété, et que les exigences du règlement sanitaire départemental ne les dispensaient pas d’être préalablement autorisés par l’assemblée générale de la copropriété, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la défenderesse à procéder à la remise en état de la façade en procédant à l’enlèvement de la cheminée et de ses accessoires sous astreinte de 500 € par jour de retard, à régler les dépens incluant les frais du constat d’huissier et à lui verser la somme de 2400 € de frais irrépétibles.

Par conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 26 mai 2026, le syndicat des copropriétaires persistait dans ses demandes, portant sa demande de frais irrépétibles à la somme de 3000 €.

Par ses conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 26 mai 2026 la SCI 253 XVe corps exposait avoir donné à bail le local commercial en angle situé au rez-de-chaussée du bâtiment [Adresse 4] à la société O Sole mio par bail commercial en date du 26 juillet 2016. La destination exclusive des lieux loués était la fabrication et la vente de pizzas à consommer sur place ou à emporter et toutes celles annexes et connexes.

À la suite de la liquidation judiciaire de la société O Sole mio, la société SW avait acheté le fonds de commerce le 19 mars 2021 et avait demandé à la concluante de solliciter l’autorisation de réaliser l’installation d’un conduit extérieur pour la hotte afin d’évacuer les fumées du restaurant. L’assemblée générale du 30 juin 2023 avait ainsi autorisé « la réalisation d’une évacuation des fumées ».

Les travaux avaient été réalisés selon devis en date du 5 juillet 2024. La société SW ayant cédé son fonds de commerce à la société Alemar, un nouveau bail commercial avait été consenti à celle-ci le 4 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires avait fait constater la pose du conduit d’extraction et avait soumis à l’assemblée générale une proposition de résolution entérinant la réalisation de la cheminée d’évacuation des fumées, et en cas de rejet, l’autorisant à mettre en œuvre les voies de droit pour faire procéder à sa suppression.
La concluante observait que le 30 juin 2023 l’assemblée générale avait voté la mise en place d’une évacuation des fumées « conforme à la réglementation ».

Le règlement sanitaire départemental imposait que les prises d’air neuf et les ouvrants soient placés en principe à au moins 8 m de toute source éventuelle de pollution, notamment véhicule, débouchés de conduit de fumée, sortie d’air extrait, ou avec des aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible.

La concluante soutenait donc que l’autorisation consentie par l’assemblée générale était définitive et qu’elle bénéficiait d’un droit acquis au maintien de cette installation.

En toute hypothèse le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la violation évidente actuelle ou imminente d’une règle de droit.

La concluante observait qu’une simple évacuation en pied de façade, sous les fenêtres de copropriétaires serait illicite. La copropriété n’évoquait aucune autre solution conforme à la réglementation pour évacuer les fumées.

Le devis du 5 juillet 2024 décrivait l’installation en un conduit s’élevant façade jusqu’à un débouché en toiture, solution technique standard pour garantir la conformité aux distances prévues par le règlement sanitaire départemental.

Dès l’origine la concluante avait attiré l’attention du syndic sur les contraintes de l’extraction des fumées notamment par un courrier électronique du 29 mai 2023. Elle n’avait donc pas surpris le consentement des copropriétaires.

Elle concluait au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, et à sa condamnation à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état :

Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

La proposition de résolution numéro 197 de l‘assemblée générale du 30 juin 2023 était ainsi libellée : « [Adresse 4] – demande de SCI 253 XVe corps (article 25) (…)
Afin de permettre une évacuation des fumées conformes à la réglementation. Il sera proposé aux copropriétaires de l‘immeuble [Adresse 4] d‘autoriser SCI 253 15e corps à faire procéder à la réalisation d‘une évacuation des fumées ».

La résolution adoptée était libellée en ces termes : « Les copropriétaires de l‘immeuble [Adresse 4] par le vote suivant autorisent la SCI 253 XVe corps à faire procéder à la réalisation d‘une évacuation des fumées en pied de façade Nord.“

Aucune disposition n'impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale (Cass.3e civ.15 Avril 2015 14-13.255).
Il résulte néanmoins du libellé de la proposition de résolution de l‘assemblée générale a nécessairement débattu de l‘autorisation au regard des exigences de la réglementation.

La défenderesse produit la demande du locataire restaurateur en date du 6 mars 2023 : « nous aurions besoin de percer un trou en façade (…) permettant une meilleure ventilation, légale et aux normes. Si vous êtes d‘accord il faudra (…) AG extraordinaire pour le vote du perçage de la façade et permettre sa mise à l‘ordre du jour. De plus la plupart des propriétaires sont nos clients actuellement (…) ».

Le locataire renouvelait le 29 mai 2023 sa demande d‘inscription à la prochaine assemblée générale concernant « le perçage du mur afin d‘installer un conduit extérieur pour la hotte (…) et se remettre dans la légalité concernant le commerce », et le 7 juin 2023 : « le syndic (…) accepte de poser la question concernant le perçage du trou en façade arrière pour faire l‘évacuation pour la hotte et se remettre en conformité avec la loi ».

Le locataire souhaitait exposer son projet lui-même à l‘assemblée générale. La SCI XVe corps donnait son accord par courrier électronique du 7 janvier 2023. Les pièces versées aux débats ne permettent pas de savoir si le locataire a pu exposer son projet à l‘assemblée générale ni s‘il lui a communiqué le devis de l‘entreprise chargée de réaliser les travaux.

Ce devis est explicite : « Travaux façade : mise en place d‘un dispositif nous permettant les travaux sur grande hauteur : travaux acrobatiques-
Fourniture d‘un conduit circulaire diamètre 355 mm nous permettant de raccorder le caisson d‘extraction et de grimper la façade sur toute sa hauteur. Le conduit rampera sur le toit afin de s‘éloigner des 8 m de tout ouvrant comme l‘impose la législation ».

Il n‘est pas contesté que la présence d‘un fonds de commerce de restauration au rez-de-chaussée de l‘immeuble est conforme au règlement de copropriété ni à la destination de l’immeuble.

Il est manifeste à la lecture des échanges précités que le restaurateur a entendu mettre son local en conformité avec le règlement sanitaire départemental du Var concernant la ventilation des locaux.

Le règlement sanitaire départemental à l‘article 63 du titre III dispose que les locaux dits à pollution spécifique comme les cuisines doivent disposer d‘une ventilation qui ne pollue pas les prises d’air neuf et les ouvrants existant dans l‘immeuble. À cette fin les débouchés de conduit de fumée doivent être placés en principe à au moins 8 m des ouvrants.

Dans ces conditions, il était impossible d‘assurer la ventilation du local de la pizzeria autrement que par le tuyau conduisant les fumées de la cuisine vers le toit.

La résolution adoptée par l‘assemblée générale en 2023, a autorisé l‘installation du conduit en pied de façade Nord, au niveau du local commercial, d‘où part nécessairement l‘évacuation des fumées.

Néanmoins l‘évacuation des fumées vers l‘extérieur au rez-de-chaussée aurait nécessairement causé des nuisances aux étages supérieurs en infraction au règlement sanitaire départemental.

Le syndicat des copropriétaires ne propose d‘ailleurs aucune autre solution permettant l‘extraction des fumées, et donc l‘exploitation du fonds de commerce de restauration dans le respect de cette réglementation.

La circonstance que la résolution adoptée par l‘assemblée générale de 2023 ne mentionne pas le respect de la réglementation en vigueur est inopérante. Toute résolution de l‘assemblée générale contraire au règlement sanitaire départemental aurait nécessairement été susceptible d’encourir une annulation.

Par ailleurs la présence d‘un tuyau en façade Nord, dans un angle de l‘immeuble, doit être appréciée sur le plan esthétique au regard du caractère obligatoire de ces dispositions et de l‘objectif de santé publique qu‘elles poursuivent.

Il appartenait aux instances du syndicat des copropriétaires d‘apprécier les exigences de la réglementation en vigueur et les moyens de la mettre en œuvre, au besoin en se faisant communiquer le devis des travaux, ainsi que, le cas échéant, la pérennité d‘un commerce de restauration dans l‘immeuble.

Dans ces conditions, il n‘apparaît pas que l‘installation querellée constitue un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires sera donc renvoyé à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge du syndicat des copropriétaires, partie perdante,

Le syndicat des copropriétaires paiera au titre des frais irrépétibles la somme de 1500 € à la défenderesse.

PAR CES MOTIFS