TJ 83050, 26 août 2026, RG 22/01134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 26 Août 2026
Dossier N° RG 22/01134 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JL5C
Minute n° : 2026/ 302

AFFAIRE :

[N] [W], [D] [H] épouse [W] C/ L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société Argens Immobilier, Société ARGENS IMMOBILIER

JUGEMENT DU 26 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Evelyse DENOYELLE, faisant fonction, lors des débats,
GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2026 mis en délibéré au 21 mai 2026, prorogé le 22 juillet 2026, prorogé le 17 août 2026, puis le 26 août 2026.

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à la
Me Thierry DE SENA
Me Arnaud BILLIOTTET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [D] [H] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDERESSES :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice la société Argens Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR - ACA, avocats au barreau de NICE,

Société ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR - ACA, avocats au barreau de NICE,

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivré le 15 février 2022, les époux [W] faisaient assigner l’ASL [Adresse 1], sur le fondement des articles 1103, 1104, 1240, 1241, 1992 et s. du CC.
Les demandeurs exposaient avoir fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement, par acte notarié en date du 1er décembre 2017 des lots n° 131,108 et 111 ainsi que des 10000e des parties communes générales et spéciales, correspondant à un appartement et deux garages de l’ensemble immobilier organisé en copropriété dite « [Adresse 5] », lequel formait le lot n°21 du lotissement dénommé [Adresse 1].
L’ASL du lotissement avait pour objet la gestion et l’entretien des biens communs du lotissement st particulièrement des installations, voirie, ouvrages, réseaux et espaces communs.
L’ASL s’était réunie en assemblée générale constitutive le 13 mars 2020 et avait élu son président. Les statuts et cahiers des charges avaient été modifiés en dernier lieu le 7 juillet 2015, et soumis à l’approbation de l’assemblée générale de l’ASL du 27 avril 2021, mais n’avaient pas été approuvés.
L’ASL comptait 23 lots totalisant 10 000 voix. Le lot n°21 « [Adresse 5] » représentait 4021 voix sans qu’aucune règle de représentation unique par le syndicat des copropriétaires de « [Adresse 5] » ou tout autre représentant ne soit fixé par les statuts. À l’inverse l’article 3 prévoyait que l’ASL se composait de tous les propriétaires acquéreurs.
Le président de l’ASL avait conclu un contrat avec le cabinet Argens Immobilier afin d’assurer la gestion complète de l’ASL. Ce même cabinet exerçait les fonctions de syndic de copropriété de « [Adresse 6] », réunissant les bâtiments A et B depuis l’assemblée générale de la copropriété du 26 octobre 2020.
Les époux [W] sollicitaient que l’assemblée générale du 27 avril 2021 soit annulée en raison de leur défaut de convocation en qualité de membres de ladite assemblée générale. L’ensemble des copropriétaires du lot n°21 n’avait pas été convoqué.
Madame [W] élue présidente du conseil syndical de [Adresse 7] avait reçu un ordre du jour par simple courrier électronique avec convocation lui demandant d’agir en tant que représentante du lot n°21, malgré l’absence de dispositions statutaires prévoyant la représentation dudit lot. Elle avait refusé la demande d’Argens Immobilier, faute d’être habilité à représenter la copropriété [Adresse 5] à l’assemblée générale de l’ASL.
L’article 3 des statuts prévoyant que les convocations devaient être adressés sous pli recommandé ou remis en main propre contre émargement aux propriétaires ou à leurs représentants, au domicile qu’ils ont fait connaître, la convocation de l’assemblée générale querellée était irrégulière, et entachait de nullité l’assemblée générale dans son ensemble.
En 2e lieu, les demandeurs soutenaient que l’assemblée générale était encore nulle pour n’avoir pas respecté les règles de vote figurant dans les statuts.
D’une part le gestionnaire Argens Immobilier s’était octroyé un mandat de représentation du lot n°21 en l’absence de dispositions en ce sens dans les statuts de l’ASL. Peu importait que le nombre de voix corresponde à celui du lot n°21.
D’autre part l’article 3 des statuts prévoyait que les délibérations été prise à la majorité absolue des voix. Les votes favorables du lot n°21 ne pouvaient être valablement comptabilisés. Plusieurs résolutions n’avaient pas atteint la majorité requise et devaient être annulées : les résolutions n° 7,8, 9,10, 12, 13,14.
Aux termes de l’article 1 des statuts dès que l’association aurait été constituée, le lotisseur devait s’en retirer et n’en ferait pas parti pour les lots non vendus, sauf pour les parcelles déjà bâties et restant lui appartenir.
L’association avait été constituée le 13 mars 2020 est le représentant du lotisseur aurait dû s’en retirer. Il ne pouvait être titulaire de 2988 voix lors de l’assemblée du 27 avril 2021.
Les votes du lotisseur et ceux du lot n°21 devant être écartés, l’ensemble des délibérations devait être annulé.
En 3e lieu le gestionnaire n’étant pas membre de l’assemblée générale de l’ASL, il ne pouvait recevoir de mandat pour procéder à des votes.
Les demandeurs sollicitaient la condamnation du gestionnaire Argens immobilier à leur verser 2000 € de dommages-intérêts en raison de l’inobservation des règles liées à la représentation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et à l’inobservation des consignes de vote données par les requérants.
Le syndic avait manqué à son devoir de conseil envers la copropriété en soumettant au vote le mandat de représentation à l’assemblée générale de l’ASL. Il avait engagé sa responsabilité en ne convoquant pas les propriétaires, et en passant outre la consigne de vote négatif donnée par les mandants aux résolutions n° 7 à 10, 12 à 14.

Les demandeurs avaient séquestré sur un compte Carpa le montant de la quote-part des charges qui leur étaient réclamées.
Ils sollicitaient la condamnation de l’ASL [Adresse 1] et du cabinet Argens immobilier à leur verser la somme de 4000 € chacun en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
Par leurs conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, s’appuyant sur l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 août 2023, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 16 janvier 2025, déclarant leurs prétentions recevables, ils soutenaient n’y avoir lieu à surseoir à statuer en l’état de l’arrêt de la cour.
Ils persistaient dans leurs précédentes conclusions, y ajoutant la demande de décharge de l’obligation de payer les charges résultant des travaux lors de cette assemblée générale à hauteur de la somme de 374 €.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, l’ASL [Adresse 1] et la SARL Argens immobilier demandaient le rejet de l’ensemble des prétentions des demandeurs.
Les époux [W] avaient reconnu qu’ils avaient été convoqués en vue de l’assemblée générale querellée. Or la nullité relative qu’ils invoquaient ne pouvaient l’être que par les membres qui n’avaient pas été convoqués à celle-ci. Madame [W] avait été élue membre du conseil syndical de [Adresse 6] et en cette qualité il lui avait été demandé de représenter ladite copropriété. Elle avait donc bien été convoquée et avait donné pouvoir à Argens immobilier pour la représenter.
C’était volontairement que les époux [W] n’avaient pas participé à cette assemblée. Néanmoins la cour d’appel avait confirmé la recevabilité de leur action.
Les demandeurs étaient infondés à demander l’annulation de l’assemblée de l’ASL au motif que les autres copropriétaires n’avaient pas été convoqués. L’appartenance à l’ASL était exclusivement liée à la propriété d’une parcelle située dans son périmètre. L’existence d’une copropriété dans le périmètre posait un problème particulier. La qualité de membre de l’ASL était réservée aux copropriétaires pris individuellement. Les convocations aux assemblées générales de l’ASL devaient être adressées aux copropriétaires et non au syndic de copropriété. Seul le membre qui n’avait pas été convoqué pouvait invoquer cette nullité.
Les concluantes demandaient la condamnation des époux [W] aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 7500 € en application de l’article 700 du CPC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 8 septembre 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure au 13 janvier 2026 et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de convocation à l’assemblée générale

L'article 3 des statuts de l’ASL [Adresse 1] dispose que « l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquéreurs.(…) Les convocations sont adressées par courrier recommandé au moins 15 jours avant la réunion. Elle contienne le jour, le lieu, lors de la réunion et l’ordre du jour. Elles sont adressées sous pli recommandé ou remises en main propre contre émargement aux propriétaires ou à leurs représentants, au domicile qu’ils ont fait connaître. ».
La convocation à l’assemblée générale querellée en date du 8 avril 2021 mentionnait que celle-ci était tenue exclusivement par correspondance conformément à l’ordonnance du 20 mai 2020 et au décret du 2 juillet 2020.
Était annexé à la convocation le formulaire de vote par correspondance ainsi libellé :
« Je soussigné : [Adresse 6] (S 166)
domicilié au : C/O Argens immobilier [Adresse 8] après avoir pris connaissance de l’ordre du jour et des documents annexés à la convocation ou mis à disposition sur le site en ligne sécurisé de la copropriété, souhaite les mettre sur chacune des résolutions proposées (…) le vote exprimé dans le tableau ci-joint (…) signature du copropriétaire de l’associé ou du mandataire commun ».
Les défenderesses ne produisent aucune convocation adressée aux époux [W]. Elles produisent l’ordre du jour annexé à la convocation adressée à la copropriété [Adresse 6] , le nom de la copropriété étant raturé et la mention « M Mme [W] » étant écrite à la main.
Ceux-ci précisaient que la convocation n’avait pas été reçue en LRAR mais en copie par courrier électronique, que [Adresse 6] n’était pas membre de l’ASL, et qu’ils votaient en leur nom personnel et non au titre du conseil syndical ni en tant que présidente du conseil syndical du bâtiment B.
Les règles concernant les assemblées générales des ASL – convocation , représentation, tenue des assemblées, majorités applicables, recours contre les décisions intervenues – sont fixées librement par les statuts. Ces règles doivent être par la suite impérativement respectées : leur violation entraînera la nullité de l' assemblée même si elle n'a eu aucune influence sur la décision à prendre (Cass. 3e civ., 1er  oct. 2020, n° 19-21.294 ). L'absence de convocation de tous les membres de l' association syndicale libre rend l' assemblée annulable.
La demande de nullité ne peut toutefois être invoquée que par le ou les membres de l'association qui n'ont pas été convoqués (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-21.518). Il en est de même lorsque les règles statutaires fixant les modalités de vote ne sont pas respectées (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20 692 ).
Les défenderesses ne peuvent valablement soutenir que les époux [W] auraient été valablement convoqués alors que l’article 3 des statuts de la SARL exige une convocation par courrier RAR ou par remise en main propre à chacun des copropriétaires acquéreurs, de plein droit et obligatoirement membre d’une ASL par le fait de leur acquisition en application de l’article 1er des statuts.
La convocation produite aux débats a été adressée à la copropriété [Adresse 6] et les défenderesses ne sauraient se prévaloir du fait que les époux [W] ont biffé le nom de la copropriété pour y indiquer le leur.
Par ailleurs les demandeurs ont déclaré s’opposer à la totalité des résolutions proposées. Les défenderesses pouvaient d’autant moins leur dénier la qualité de propriétaires opposants leur ouvrant le droit de contester l’assemblée générale.
Enfin c’est l’ « ASL [Adresse 6] », dont il sera observé qu’elle n’existe pas, qui figure comme participante à l’assemblée générale et non les époux [W].
Leur contestation est recevable ainsi que l’a confirmé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence et elle est bien fondée en application des articles 1 et 3 des statuts de l’ASL.
L’assemblée générale querellée sera donc annulée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent la condamnation du gestionnaire Argens immobilier au regard des différents manquements constatés.
La convocation à l’assemblée générale n’a pas été adressée conformément aux statuts. Il est également exact que le lot n°21 n’était pas représenté en raison du défaut de mandat de représentation et que de surcroît le syndic s’est arrogé le pouvoir de voter en ses lieux et place.
Les droits du lot n°21 ont été éludés du fait des manquements du syndic et gestionnaire Argens immobilier. Néanmoins ce préjudice n’est pas personnel aux époux [W] mais à la copropriété [Adresse 6], qui seule a vocation à en solliciter l’indemnisation.
Les époux [W] fondent également leur demande de dommages et intérêts sur l’inobservation des consignes de vote qu’ils ont données en leur nom personnel.
Il est exact que les résolutions :
- n° 7 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021
- n°8, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022
- n° 9 décidant des travaux de mise en place d’un portail automatisé,
- n°10, décidant la mise en place d’un contrat d’entretien des espaces communs
- n°12 donnant délégation de pouvoir au bureau syndical pour effectuer des actes d’amélioration de la qualité de vie
- n°13 votants une clause d’aggravation des charges concernant les copropriétaires défaillants en matière de recouvrement des charges ou ayant commis une faute à l’encontre de l’ASL
- n°14 autorisant la police et la gendarmerie à pénétrer dans les parties communes
sont censées avoir été votées par l’ « ASL [Adresse 6] ».
Il en résulte pour le lot n°21 un préjudice dont seul celui-ci sera recevable à solliciter l’indemnisation.
Les époux [W] seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande de décharge de l’obligation de payer les charges afférentes aux travaux votés lors de l’assemblée générale du 27 avril 2021

L’assemblée générale du 27 avril 2021 est annulée. L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Par conséquent les époux [W] sont fondés à ne pas payer les charges afférentes aux nouveaux travaux votés par assemblée générale annulée, tant qu’une nouvelle assemblée générale de l’ASL régulièrement convoquée ne se sera pas régulièrement prononcée sur ces nouveaux travaux.

Sur les dépens
Les défenderesses qui succombent sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Les défenderesses qui succombent sont condamnés à verser à la partie demanderesse la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Prononce l’annulation de l’assemblée générale ordinaire de l’association syndicale libre [Adresse 1] en date du 27 avril 2021, Dit que Monsieur [N] [W] et Madame [D] [H] épouse [W] sont fondés à ne pas acquitter les charges afférentes aux nouveaux travaux votés par l’assemblée générale de l’association syndicale libre [Adresse 1] du 27 avril 2021, Condamne in solidum l’association syndicale libre [Adresse 1] et la SARLU Argens immobilier aux dépens de l’instance, Condamne in solidum l’association syndicale libre [Adresse 1] et la SARLU Argens immobilier à verser à Monsieur [N] [W] et Madame [D] [H] épouse [W] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC, Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.