TJ 57672, 24 août 2026, RG 25/00239

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00239 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D66F

ORDONNANCE DE REFERE N°26/650

DU : 24 Août 2026

S.C.I. LLTM

C/

[E] [M]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 24/08/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LLTM, demeurant 92 rue Saint Hélène - 57700 HAYANGE
Rep/assistant : Me Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [M], demeurant 36 rue de Verdun - 57700 HAYANGE, non comparant

Date des débats : 19 Mai 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2024, la société civile immobilière LLTM (ci-après la SCI LLTM) a consenti à Monsieur [E] [M] un bail d'habitation sur le logement situé au 36 rue de Verdun, 3ème étage à Hayange (57), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 550,00 euros charges comprises.

Des loyers étant restés impayés, par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, le bailleur a fait signifier, un commandement de payer la somme principale de 1 650,00 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2025 (dépôt étude), la SCI LLTM a assigné Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, auquel elle demande, de :

- dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
- constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre elle et Monsieur [E] [M] à compter du 4 août 2025 ;
- ordonner l’expulsion des locaux sis 92 rue Sainte Hélène 57700 HAYANGE, de Monsieur [E] [M], et de tout occupant avec elle ou de son chef, sans délai suivant la signification du jugement à intervenir ;
- dire et juger que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [E] [M] à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation des lieux égale au montant et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 550 € pour le logement, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [E] [M], à titre provisionnel, à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 2 750 € représentant les loyers impayés à la date du 4 août 2025 ;
- dire et juger que ce montant portera intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de première mise en demeure ;
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- condamner Monsieur [E] [M] à lui régler la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [E] [M] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture via la voie électronique le 1er septembre 2025.

Par décision en date du 10 avril 2026 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats, sollicitant des observations s’agissant de l’application de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige, et des précisions s’agissant de l’adresse de l’immeuble litigueux.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mai 2026, la SCI LLTM demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de THIONVILLE, de :

- à titre principal : constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation conclu entre la société civile LLTM et Monsieur [E] [M] à compter du 4 août 2025 ;
- à titre subsidiaire : prononcer la résolution du bail d'habitation conclu entre la société civile LLTM et Monsieur [E] [M] à compter du 4 août 2025 ;
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion des locaux sis 36 rue de Verdun 57700 HAYANGE, de Monsieur [E] [M], et de tout occupant avec elle ou de son chef, sans délai suivant la signification du jugement à intervenir ;
- dire et juger que l’expulsion sera ordonnée sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- dire et juger que l’huissier instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [E] [M] à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation des lieux égale au montant et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de 550 € pour le logement, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [E] [M], à titre provisionnel, à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 2 750 € représentant les loyers impayés à la date du 4 août 2025 ;
- dire et juger que ce montant portera intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de première mise en demeure ;
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- condamner Monsieur [E] [M] à lui régler la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [E] [M] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le contrat de bail conclu remplit les conditions d’application de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la résidence principale du défendeur et non sur sa résidence secondaire.
Elle sollicite à titre subsidiaire de prononcer la résolution du bail, faisant état d’un manquement contractuel tiré de l’absence de paiement des loyers depuis plusieurs mois.

À l'audience du 19 mai 2026, la SCI LLTM a comparu représentée par son avocat. Elle se réfère aux termes de ses écritures et maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du contrat, l'application de la loi du 6 juillet 1989 et la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Selon l'article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

La contestation sérieuse peut résulter d'un moyen de défense n'apparaissant pas immédiatement vain et laissant subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise par le juge du fond s'il était saisi de la demande. Ainsi, la contestation sérieuse est celle qui paraît susceptible de prospérer au fond.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite peut être caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La preuve d'une contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.

L'appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

Par ailleurs, lorsqu'il s'agit d'apprécier si les critères du référé sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n'a toutefois aucune autorité de chose jugée à l'égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

Il résulte notamment de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
" Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique."

En l'espèce, la SCI LLTM soutient que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables en ce que le contrat de location conclu le 7 décembre 2024 avec Monsieur [E] [M] porte sur la résidence principale de ce dernier.

Il convient donc, afin de déterminer si la loi du 6 juillet 1989 est applicable au bail litigieux, de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion du bail.

Or, il ressort des éléments du dossier que le contrat liant les parties est intitulé : " contrat de location libre (résidence secondaire ou logement de fonction) ". Par ailleurs, ce contrat exclut expressément l'application de la loi du 6 juillet 1989 en ces termes : " Le contrat n'est pas soumis à la loi N°89-462 du 6.7.89. Il obéit aux clauses générales ci-après et aux dispositions du Code civil ".

Toutefois, dès lors qu’il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de procéder à l’interprétation d’un contrat et ainsi de déterminer la commune intention des parties, ce qui relève de la seule appréciation du juge du fond, il y a lieu de considérer qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de constat de la résiliation du bail liant les parties.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé et la demanderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande subisidiaire de résolution du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Pour l'exercice de l'action en résiliation, l'assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1728 du Code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

L’article 835 du code de procédure civile dispose que “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la résiliation du bail (cass civ 3ème, 25 octobre 2018, n°17-26568).

Dès lors, il y a lieu de débouter la SCI LLTM de sa demande de prononcer la résolution du bail et ainsi de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI LLTM, partie perdante, supporta la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers signifié le 4 juin 2025.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SCI LLTM sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l'espèce, aucune circonstance justifie qu'il ne soit pas fait application de l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS