TJ 63113, 4 juin 2026, RG 25/04445

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04445 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KKV7

NAC : 72A 1B

JUGEMENT

Du : 04 Juin 2026

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S Régie [T]

représenté par M. [E] [N] de la SCP d'AVOCATS BOISSIER, au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [X] [W]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge, assisté lors des débats de Cécile CHEBANCE, Greffier placé et lors du délibéré de Odile PEROL, Greffier ;

Après débats à l'audience du 23 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 04 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], ayant son siège [Adresse 3], et [Adresse 4] à [Localité 3]
représenté par son syndic en exercice, la SAS REGIE [T], ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 3]

représenté par Me Philippe BOISSIER, avocat associé de la SCP d'AVOCATS BOISSIER au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [X] [W] a formé opposition le 12 novembre 2025 à l'ordonnance portant injonction de payer rendue le 30 septembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND qui lui a été signifiée le 7 novembre 2025, lui enjoignant de payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à CLERMONT-FERRAND la somme de 5.706,99 € en principal, 198,76 € au titre des frais de procédure et 51,07 € au titre des frais de requête.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 19 mars 2026. Lors de cette audience, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 23 avril 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

Dans ses dernières conclusions déposées lors de cette audience et soutenues oralement, le Syndicat des Copropriétaires indique que Monsieur [W] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété et qu'à la date du 1er avril 2026, le solde débiteur est de 9.019,67 €.

Le syndicat indique qu'au cours de l'assemblée générale du 15 mars 2022, il a été décidé à la résolution n° 14 de procéder au remplacement de la VMC en trois phases et sur trois années en répartissant le coût. Le P.V. de cette assemblée a été notifié à Monsieur [W] par lettre recommandée du 30 mars 2022. Il est définitif ainsi qu'il résulte d'un certificat de non recours du 22 avril 2026.

Le compte de Monsieur [W] présentait un solde débiteur de 603,22 € à partir du mois de juin 2022. Par la suite les assemblées générales des 14 mars 2023, 12 mars et 18 mars 2025 ont été approuvées et sont devenues définitives. Les procès-verbaux de ces assemblées ont tous été notifiés à Monsieur [W]. Ce dernier n'a versé que quelques acomptes sur les six demandes de provisions pour charges ou pour travaux. C'est ainsi que l'arriéré est passé de 6.569,47 € au 19 mars 2025 à 7.999,99 € au 17 décembre 2025 et qu'au jour de l'audience l'arriéré est de 9.019,67 €.

Le syndicat précise que les sommes dont Monsieur [W] est débiteur à l'égard des autres copropriétaires ne concernent pas que les provisions sur travaux en lien avec la VMC qu'il critique, mais également l'ensemble des charges de copropriété courantes et les appels de fonds pour les autres travaux votés depuis 2022 et 2023. Il indique que la dépense effective liée à la VMC de 2.207,19 € ne saurait justifier les autres impayés de Monsieur [W] qui concernent l'ensemble des charges courantes et les autres travaux sur lesquels il n'émet aucune critique.

Le syndicat demande au tribunal de :

-débouter Monsieur [W] de son opposition,
-condamner Monsieur [W] reconventionnellement au paiement de la somme de 9.019,67 € qui reste du au 22 avril 2026,
-condamner Monsieur [W] au dépens ainsi qu'an paiement d'une juste indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [X] [W] indique que le syndic a entamé des procédures de travaux de la ventilation et de la terrasse bien avant qu'il ne soit dans le logement. Il précise que, compte tenu de l'augmentation des charges en 2022 et le manque de compréhension des travaux, il avait pris la décision de régler les travaux et a demandé un rendez-vous avec le syndic. Il souhaitait obtenir des pièces justificatives et l'assurance que la VMC fonctionne comme auparavant.

Il indique avoir également réclamé par courrier recommandé en date du 6 juillet 2025 les documents concernant la terrasse ainsi que la reprise des travaux sur la VMC qui, selon lui ne fonctionne pas correctement. Sans réponse, il a fait intervenir un commissaire de justice pour établir un constat sur l'état de la VMC.

Dans ses conclusions écrites développées oralement à l'audience, il se plaint du fonctionnement de la VMC. Il fait également état de considérations techniques sur l'état de la terrasse. Il conteste aussi le vote des travaux de la terrasse lors de l'assemblée générale de 2024.

Compte tenu du bruit subi du fait du dysfonctionnement de la VMC, du manque de ventilation et de l'inconfort dans le logement dû au dysfonctionnent, il sollicite la condamnation de la Régie [T], à titre principal, au paiement d'une somme de 50.000,00 € à titre de dommages et intérêts. Il sollicite également de condamner la Régie [T] à faire réaliser une expertise à ses frais afin de s'assurer de la bonne tenue mécanique de la dalle ou du plancher de la terrasse pour éviter le danger lié à la rupture. Il demande également au Tribunal de condamner la Régie [T] à la peine prévue pour manquement à l'utilisation de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Il s'engage à payer les travaux de la terrasse si divers documents qu'il liste dans ses conclusions écrites existent et soient mis à sa disposition.

Il sollicite enfin la condamnation de la Régie [T] au paiement d'une somme de 5.000,00 € afférent aux échanges, jours de travail perdus, conseils juridiques, expertise faite par commissaire de justice, courriers envoyés.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments de chacune des parties il convient de se reporter à leurs conclusions et écritures déposées lors de l'audience du 23 avril 2026 ; ceci par application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement du syndicat :

Il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [W] est propriétaire des lots n° 2 (cave) et n° 35 (appartement) situés dans le bâtiment A, ainsi que du lot n° 779 (parking couvert du bâtiment K).

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Monsieur [W], pour ne pas régler les appels de charges trimestrielles et les demandes de provision pour travaux, invoque des dysfonctionnements de la ventilation ainsi que des problèmes au niveau de la terrasse de l'immeuble. Ces travaux ont été débattus et votés en assemblées générales, de sorte que Monsieur [W] pouvait faire part de son point de vue et voter pour ou contre la réalisation desdits travaux, or on se rend compte, à l'analyse des procès-verbaux de ces assemblées, qu'il n'est ni présent ni représenté lors de ces assemblées. Il est donc curieux qu'il fasse des observations une fois les décisions prises de manière définitive.

Pour justifier la demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l'espèce, le syndicat produit les décomptes annuels de charges de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales ; ces documents étant déjà en la possession de Monsieur [W].

A la lecture des documents produits par le syndicat on peut se rendre compte que le coût pour Monsieur [W] du remplacement de la VMC n'est que de 2.207,19 € or, son arriéré total est de 9.019,67 € ; ce sont donc essentiellement des charges courantes qui ne sont pas réglées par Monsieur [W] ; son argumentation au sujet du dysfonctionnement de la VMC n'est pas très convaincante et ne peut justifier les autres impayés.

Monsieur [W] invoque, à titre d'exception d'inexécution, des vices qui affecteraient tant la VMC que la terrasse de l'immeuble. Ces vices n'exemptent pas ce dernier de son obligation de paiement des charges de copropriété d'autant plus qu'il ne rapportent aucune preuve à ses allégations. Le constat de commissaire de justice qu'il produit n'a aucune valeur probante, ce denier n'étant pas un expert en VMC, ne peut que rapporter ce qu'il voit et ce qu'il entend ou les dires de Monsieur [W], sans pouvoir émettre un avis technique sur le fonctionnement du système de ventilation. Concernant les problèmes de la terrasse, Monsieur [W] se contente d'affirmations sans aucune valeur technique probante.

Compte tenu de ce qui vient d'être dit, rien ne justifie que Monsieur [W] ne règle pas les provisions sur charges de copropriété et les provisions pour travaux dont il reste redevable et qui sont parfaitement justifiées par les pièces versées aux débats. Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.019,67 € due à la date du 22 avril 2026. Il sera également débouté de ses demandes reconventionnelles qui ne sont pas justifiées et qui, de plus, sont faites à l'encontre de la Régie [T], qui n'est pas dans la cause et qui n'agit qu'en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] les frais irrépétibles exposés par lui dans le cadre de la présente procédure. Monsieur [X] [W] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

En vertu de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [X] [W] qui succombe à l'instance, supportera les entiers dépens.

Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Conformément à l'article 1420 du Code de Procédure Civile, le jugement se substituera à l'ordonnance portant injonction de payer.

PAR CES MOTIFS