TJ 86194, 26 août 2026, RG 26/00167
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00167 - N° Portalis DB3J-W-B7K-HB2Y
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 26 Août 2026
DEMANDEUR :
LE :
Copie simple à :
-Me BAUDOUIN
-Me DROUINEAU
-service des expertises (X3)
Monsieur [T] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexis BAUDOUIN avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Baptiste GUILLON avocat au barreau de POITIERS
DÉFENDERESSE :
COMMUNE DE [Localité 1]
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Thomas DROUINEAU avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président
GREFFIER lors des débats Anaïs MORIN-–LARRIEUX et lors de la mise à disposition Maryline LANGLADE
Débats tenus à l'audience publique de référés du : 29 Juillet 2026.
FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES
Le 02.02.2011, la commune de [Localité 1] (département de la Vienne) a consenti à [T] [K] un bail portant sur un local commercial sis sur son territoire, [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour neuf ans à compter du 01.01.2011.
À l’effet de permettre à ce locataire d’assurer ses biens professionnels liés à son commerce, cette commune avait décidé de passer ces parcelles du domaine public au domaine privé de la commune selon délibération du 10.9.2010.
Le 28.6.2019, cette commune a délivré par huissier à [T] [K] un congé avec offre de renouvellement à compter du 01.01.2011 jusqu’au 31.12.2019.
Le 23.10.2024, estimant que l’affectation à son domaine privé des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] avait été constatée “de manière totalement artificielle”, la commune de [Localité 1] considère que le bail commercial du 02.02.2011 avait été consenti à tort à [T] [K]. Elle a en conséquence décidé de “régulariser cette situation et de mettre fin au bail commercial ainsi conclu”.
Le 12.12.2024, [T] [K] et son épouse -mariés sous le régime de la communauté légale avant le bail du 02.02.2011- ont saisi le tribunal administratif de Poitiers en annulation de cette délibération.
Ce recours est actuellement en cours.
Le 10.3.2025, la commune de [Localité 1] a mis [T] [K] en demeure de quitter les lieux avant le 30 suivant.
Le 30.01.2026, il l’a mise en demeure de lui régler une indemnité d’éviction. Vainement.
Le 29.5.2026, [T] [K] a assigné la commune de Moulismes (Vienne) à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 24.6.2026.
Sur demandes des parties, l’examen de l’affaire a été reporté plusieurs fois jusqu’au 29.7.2026, date à laquelle il a été retenu.
[T] [K] demande au juge, selon dernières conclusions du 23.7.2026, de :
- se déclarer compétent pour connaître du présent litige,
- ordonner l’évaluation expertale de l’indemnité d’éviction liée à la résiliation anticipée du bail portant sur les locaux sis à [Adresse 4] et dans lequel il exploitait son fonds de commerce, et au refus de la défenderesse de le renouveler,
- réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde son action sur les articles R211-4 du code de l’organisation judiciaire, 145 du code de procédure civile, L145-14 et suivants du code de commerce.
Il soutient que l’arrêté municipal du 23.10.2024 est illégal et avance une démonstration du caractère commercial du bail qui lui a été consenti sur lequel il estime que cette délibération n’a pas eu d’effet.
Il considère que l’arrêt du Conseil d’Etat du 21.12.2022 invoqué en défense n’est pas applicable à l’espèce et n’institue pas la requalification rétroactive du contrat que la défenderesse a rompu.
La commune de [Localité 1] demande au juge, selon dernières conclusions du 20.7.2026, de :
- se juger incompétent pour ordonner l’expertise demandée,
- en tout état de cause, débouter le demandeur de toutes ses demandes et le condamner à lui verser 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle fonde sa défense sur les articles 145, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, L145-1 et suivants du code de commerce.
Elle appuie l’incompétence qu’elle soulève sur un arrêt du Conseil d’Etat du 21.12.2022 selon lequel l’inclusion au domaine public d’un espace qui relevait jusqu‘alors du domaine privé d’une commune ne permet pas au bail commercial sur lequel il a été conclu de conserver sa nature de bail commercial.
Elle en déduit que le demandeur ne peut pas prétendre à l’indemnité d’éviction propre aux baux commerciaux.
Elle ajoute que pour obtenir la prescription d’une expertise, il devrait démontrer son préjudice mais y est défaillant.
Il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2-1 et 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.
À l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 26.8.2026, date à laquelle la présente ordonnance est rendue.
MOTIFS
S’il est constant que l’arrêté municipal du 23.10.2024 est actuellement déféré au juge administratif, le demandeur ne prétend pas qu’il en aurait obtenu la suspension même provisoire.
Dès lors, cet arrêté produit actuellement son effet de :
- constat du classement dans le domaine public, notamment des parcelles litigieuses,
- constat de leur affectation à des aires de repos et stationnement,
- sa décision de régulariser les occupations dont elles font l’objet.
La défenderesse s’efforce de démontrer qu’elle a commis une erreur en consentant le bail litigieux qui serait donc nul.
Il n’appartient pas au juge judiciaire de juger l’éventuelle erreur d’une collectivité territoriale mais, bien qu’argumentée au long de l’arrêté municipal, cette erreur arguée ne constitue que la motivation de l’arrêté municpal du 23.10.2024. Or, cette motivation est dépourvue de force exécutoire. Elle ne permet en conséquence pas de déduire que le bail du 02.02.2011 serait nul, la nullité d’un contrat s’entendant du vice qui l’affecte depuis son origine.
D’autre part, il n’est pas prétendu que les arrêtés municipaux des 10.9.2010 et 14.01.2011, ayant transféré les parcelles litigieuses du domaine public au domaine privé puis autorisé la conclusion du bail discuté aient été annulés.
L’arrêté municipal du 23.10.2024 n’a pas non plus de portée rétroactive et l’arrêt du Conseil d’Etat du 21.12.2022 ne tend pas à lui en conférer, précisant au contraire qu’un bail perd sa nature de bail commercial à compter de l’inclusion de son assiette au domaine public, c’est-à-dire seulement pour l’avenir.
L’arrêté municipal du 23.10.2024 affiche au demeurant l’un de ses objectifs comme “de mettre fin au bail commercial”.
Il s’ensuit que, si le constat municipal du classement au domaine public des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] prive, de fait et en l’état, le bail de son caractère commercial pour l’avenir, il n’en modifie pas la nature juridique pour le passé.
Aussi, en y mettant un terme anticipé, il ouvre au demandeur le droit de solliciter une indemnité d’éviction relevant de la compétence matérielle du juge judiciaire.
Il n’y a en conséquence pas lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir, selon les prévisions de l’article 81 alinéa 1 du code de procédure civile, l’exception d’incompétence matérielle étant rejetée.
S’agissant par ailleurs de la démonstration incombant au demandeur de son préjudice ou, du moins, du motif légitime au sens de l’article 145 alinéa 1 du même code, il ne serait pas raisonnable de soutenir implicitement que sa privation d’un de ses principaux outils de travail lui est indolore.
La consistance précise de ce dommage revêt une complexité suffisante pour devoir être éclairée par une expertise.
PAR CES MOTIFS
le juge des référés,
statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de l’ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision,
au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent,
rejette l’exception d’incompétence matérielle,
ordonne une expertise et commet pour y procéder
[L] [S]
expert près la cour d’appel de Poitiers
domicilié [Adresse 5]
Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]
adresse électronique : [Courriel 1]
ou, en cas d’empêchement :
[N] [D]
expert près la cour d’appel de Poitiers
domicilié [Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX04] Port. : [XXXXXXXX05]
adresse électronique : [Courriel 2]
avec la mission suivante :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission
- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,
- convoquer les parties et leurs avocats sur les lieux par lettres recomandées avec accusé de réception au moins 15 jours au préalable ou, s’ils en sont d’accord, par voie électronique,
- visiter les lieux sis à [Adresse 4], parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2],
décrire leur caractéristiques, les mesurer et les photographier
dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par [T] [K] sur ce fonds,
- rechercher en tenant compte de la nature de l’activité prévue au bail du 02.02.2011, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
- faire toutes observations utiles au règlement du litige à l’exclusion de toute appréciation d’ordre juridique (art. 238 alinéa 3 du code de procédure civile),
fixe la provision à valoir sur les honoraires de l’expert à 1 000 € et désigne [T] [K] pour verser cette somme au Régisseur du tribunal avant le 01.10.2026,
rappelle que si cette somme n’est pas consignée dans le délai imparti, la mission de l’expert sera caduque sauf prorogation judiciaire du délai de consignation ou relevé de caducité,
autorise toute partie à se substituer au consignataire désigné en cas de défaillance de celui-ci et lui octroie à cet effet un délai de 15 jours au delà de celui imparti audit consignataire,
fixe à 15 jours, à compter de l’avis de consignation qui lui sera adressé, le délai dans lequel l’expert devra faire connaître :
- son acceptation de la mission ou bien son refus motivé,
- le coût prévisible -ou approché au plus près- de l’accomplissement de sa mission, et ce tant à la juridiction qu’aux parties et leurs avocats ,
fixe à 6 mois, à compter de l’avis de consignation qui lui sera adressé, le délai dans lequel l’expert devra :
- établir son rapport et sa demande de taxation d’honoraires,
- adresser ces deux documents tant au tribunal qu’aux parties et leurs avocats,
fixe à 15 jours, à compter de la réception de ces documents, le délai dans lequel les parties devront produire au tribunal leurs éventuelles observations sur la demande de taxation des honoraires de l’expert,
rappelle que l’expert doit :
- informer la juridiction de l’état d’avancement de ses opérations (art.273 cpc), spécialement :
* s’il se heurte à des difficultés (art.275 al.2, 279 cpc),
* s’il estime nécessaire l’extension de sa mission (art.279 al.1 cpc)
* si le délai de dépôt de son rapport est insuffisant : dans ce cas il demande au juge chargé du contrôle des expertises de proroger ce délai avant l’expiration du délai initialement imparti (art.279 al.2 cpc),
* si le montant de la provision octroyé est manifestement insuffisant : dans ce cas, il demande au juge chargé du contrôle des expertises un complément de consignation dès avant de poursuivre ses opérations dont il adresse copie aux parties et leur avocats.
Si la consignation complémentaire est ordonnée mais non versée dans le délai, l’expert doit déposer son rapport en l’état sauf prorogation de délai (art.280 al.1 cpc).
À défaut d’une telle demande ou de la poursuite de ses opérations en l’absence de consignation ordonnée ou consignée, l’expert s’expose à une réduction de ses honoraires,
rappelle que l’expert peut :
- demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté,
en cas de carence des parties, l'expert en informe le juge chargé du contrôle des expertises qui peut en ordonner la production, s'il y a lieu sous astreinte, ou bien le cas échéant l'autoriser à passer outre ou à déposer son rapport en l'état (art. 243 et 275 du code de procédure civile),
- s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, ainsi que de préciser les noms et professions de son ou ses sapiteurs (art.233 cpc),
- remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission. En cas de pré rapport :
* le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif,
* les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,
- être autorisé à percevoir une avance sur sa rémunération sur justification des diligences déjà accomplies (art.280 al.1 cpc),
dans tous ces cas, l’expert saisit le juge chargé du contrôle des expertises par simple courrier qu’il adresse dans le même temps aux parties,
laisse provisoirement le sort des dépens et des frais irrépétibles à la charge de ceux qui les ont exposés.
En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.
le greffier, le juge des référés,
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