TJ 85194, 26 août 2026, RG 25/02048

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02048 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C6UF

AFFAIRE :
[L] [P]
C/
[C] [D], [T] [D]-[M]

DEMANDERESSE

Madame [L] [P]
née le 28 Juin 1953 à [Localité 2] (91), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître François CUFI de la SELARL DGCD AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Monsieur [C] [D]
né le 18 Janvier 1962 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

Madame [T] [D]-[M]
née le 22 Novembre 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]

représentée par Me Noël FAUCHER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Le 26 08 2026
copie exécutoire délivrée à :

Me CUFI
FAUCHER

copie délivrée à :
Me
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 16 Juin 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Août 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mai 1995, Madame [U] [V] a mis à disposition de Madame [L] [P] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] - [Adresse 2] [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 1.360,99 francs, soit 207,48 € par mois hors charges, à compter du 1er décembre 1995 et jusqu'au 30 juin 1998.

Le 25 octobre 1995, Madame [U] [V] a conclu une convention avec l'État sur le fondement de l'article L.351-2-4° du code de la construction et de l'habitation, le logement susmentionné faisant l'objet de travaux d'amélioration et d'un loyer encadré à hauteur de 155 francs annuels le mètre carré de surface corrigée.

Dans le cadre de la convention conclue avec l'Etat le 25 octobre 1995, par acte sous seing privé du 1er décembre 1995, Madame [U] [V] a donné à bail à Madame [L] [P] les locaux à usage d'habitation susmentionnés, moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 1.360,99 francs, soit 207,48 € par mois hors charges, à compter du 1er décembre 1995 et jusqu'au 30 juin 1998.

Ce logement dépendait d'une propriété plus grande divisée en deux habitations indépendantes, la bailleresse se réservant l'usage de la partie non louée.

Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] ont fait l'acquisition du bien immobilier dans son intégralité le 23 février 2022.

Par jugement du 18 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a notamment fixé à la somme de 653 euros, hors charges, le loyer mensuel à la charge de Madame [L] [P] dans le cadre du bail consenti le 1er décembre 1995, renouvelé le 1er juillet 2022, portant sur les locaux à usage d'habitation sis [Adresse 2] [Localité 3], ordonné à Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] de faire procéder au déplacement du compteur d'eau individualisé de Madame [L] [P] sur le terrain mis à sa disposition dès obtention des autorisations requises, et, dans l'attente, d'autoriser à Madame [L] [P] le libre accès à son compteur d'eau, après demande d'autorisation préalable d'accès sur leur propriété, ordonné à Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] de faire procéder au remplacement du portillon d'accès au jardin de la locataire, par l’entrepreneur de leur choix, dans un délai maximum de trois mois à compter de la signification du jugement puis, passé cette date, en cas de non-exécution, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pour une durée de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte, l’entreprise devant réaliser les travaux devant prévenir Madame [L] [P] de son intervention huit jours au moins à l’avance, Madame [L] [P] ne pouvant refuser plus de deux dates, l’obligation de réaliser les travaux cessant dans ce cas, ordonné à Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] de faire procéder au débouchage et à la remise aux normes du tout-à-l'égout de la salle de bains, par l’entrepreneur de leur choix, dans un délai maximum de six mois à compter de la signification du jugement puis, passé cette date, en cas de non-exécution, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pour une durée de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte, à charge pour Madame [L] [P] de démonter préalablement sa terrasse, l’entreprise devant réaliser les travaux devant prévenir Madame [L] [P] de son intervention huit jours au moins à l’avance, Madame [L] [P] ne pouvant refuser plus de deux dates, l’obligation de réaliser les travaux cessant dans ce cas, débouté Madame [L] [P] de sa demande consignation des loyers, débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte signifié par commissaire de justice le 30 avril 2025, Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] on délivré à Madame [L] [P] un congé aux fins de reprise du logement mis à disposition pour le 1er décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, Madame [L] [P] a fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir:
- juger que le congé délivré le 30 avril 2025 n'a pas respecté le délai de préavis de 6 mois avant l'expiration du bail le 01 juillet 2025 et a été délivré pour un motif fallacieux et sans offre de relogement et ne serait donc avoir aucun effet sur le terme du bail qui s'est trouvé renouvelé jusqu'au 01 juillet 2028.
- condamner Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi du fait de harcèlement commis à son encontre pour tapage diurne, de l'absence de réalisation des travaux visés au jugement du 18 août 2023 et du congé abusivement délivré hors délai et pour un motif fallacieux pour le 1er décembre 2025 sans offre de relogement équivalent.
- condamner Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] à payer à Madame [L] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

Le 17 mars 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé au 28 avril 2026 puis au 16 juin 2026 à la demande des parties.

Le 16 juin 2026, Madame [L] [P], représentée par son avocat, aux termes de conclusions en réponse auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu ses demandes. Y ajoutant, elle a sollicité de voir prononcer la nullité du congé délivré le 30 avril 2025 et de voir ordonner aux époux [D] de déposer toutes les caméras de surveillance qui ont un angle de vue sur sa propriété sous astreinte définitive 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de son argumentation Madame [L] [P] fait valoir que le congé qui lui a été délivré par acte du 30 avril 2025 pour le 1er décembre suivant était hors délai, le bail ayant pris fin le 30 juin 2025. A défaut de respect du délai minimum de six mois prévu à l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, elle considère que le bail s'est renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois années. Elle ajoute que le motif de reprise aux fins d'habitation personnelle est fallacieux, les bailleurs occupant déjà l'autre partie de l'immeuble à titre de résidence secondaire et résidant à titre principal en région parisienne. Enfin elle considère qu'eu égard à son âge et compte tenu de la faiblesse de ses revenus, les bailleurs n'ont pas satisfait à leur obligation de relogement.
Madame [L] [P] invoque un préjudice résultant d'une part du harcèlement dont elle aurait été victime de la part de ses bailleurs et d'autre part de l'absence de réalisation des travaux prescrits par le jugement du 18 août 2023.
Aux termes de ses conclusions postérieures, Madame [L] [P] soutient également le fait que les bailleurs auraient installé trois caméras de surveillance dont l'une donnerait sur sa chambre à coucher, portant ainsi atteinte à l'intimité de sa vie privée. Elle ajoute connaître par ailleurs des problèmes de panne de chauffage en raison du percement de la cuve à fioul devenue non étanche. Elle considère que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros est parfaitement justifiée dans la mesure où elle inclut la liquidation de l'astreinte ordonnée par le jugement précité du 18 août 2023 à hauteur de 20€ par jour de retard pour permettre à la locataire d'accéder à son jardin.

En défense, Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont sollicité de voir:
- juger que le congé délivré le 30 avril 2025 à Madame [L] [P] est en tout tout conforme aux dispositions légales de la loi du 6 à juillet 1989,
- débouter en conséquence Madame [P] de ses demandes, fins et conclusions,
- juger que Madame [L] [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 01 décembre 2025,
- condamner Madame [L] [P] à restituer son logement aux époux [D] au plus tard dans un délai de 4 mois après la signification du présent jugement et ce, sous astreinte de 100€ par jour à compter de cette date,
- autoriser Monsieur et Madame [D] à recourir à la force publique pour faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [P] dans un délai de 4 mois après la signification du présent jugement,
- condamner Madame [L] [P] à payer aux époux la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Madame [L] [P] aux entiers dépens.

Au soutien de leur argumentation ils font valoir que, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis de six mois lorsque le congé émane du bailleur a bien été respecté dans la mesure où le bail initial a été consenti le 1er décembre 1995. Ils ajoutent qu'il s'agissait à l'origine d'un contrat de location conventionné conclu entre Madame [V] et Madame [L] [P] le 01 décembre 1995 dont le terme s'est trouvé être fixé à l'expiration de la 10e période de renouvellement au 30 novembre 2025. Ils soutiennent qu'il importe peu que Madame [P] ait occupé le logement à compter du 1er mai 1995, cette date ne pouvant en aucun cas être le point de départ du contrat de location conclu le 1er décembre1995. Ils rappellent que s'agissant de la période antérieure, ainsi qu'en atteste Madame [V], il s'agissait d'une simple libéralité de sa part, ayant été émue par la détresse de Madame [L] [P] qui, à l'époque, était sans domicile fixe avec son fils. Elle soutient avoir accepté à titre humanitaire de la loger pour un loyer dérisoire dans un logement en réalité destiné à héberger des travailleurs saisonniers. Ils maintiennent que leur volonté de reprendre les lieux pour les habiter personnellement est réelle alors que, contrairement aux affirmations de leur locataire, ils résident déjà à titre principal depuis de nombreuses années sur l'île de [Localité 7] et qu'ils avaient déposé un dossier de permis de construire pour réaliser une extension de l'immeuble qui leur a été refusée.
Ils soulignent que l'argument de Madame [L] [P] relatif à leur obligation de relogement en raison de la faiblesse de ses revenus est inopérant dès lors qu'ils dépassent en réalité le plafond de ressources prévu par les textes. Enfin ils font valoir que la demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice est totalement infondée et indécente eu égard au comportement de la locataire vis-à-vis d'eux, comportement confirmé par de très nombreuses attestations et en particulier celle de Madame [V].

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du congé délivré le 30 avril 2025

Selon l’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail avec un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé. A l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Le congé afin de reprise pour habiter ne peut faire l’objet d’un contrôle a priori sauf à démontrer qu’à l’époque de la délivrance du congé, le bailleur avait une intention frauduleuse.
En l'espèce Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] ont délivré congé à Madame [L] [P] par acte signifié par commissaire de justice le 30 avril 2025 pour le 1er décembre 2025.

Madame [P] soutient que le préavis de six mois prévu par la loi n'a pas été respecté, son premier contrat de location ayant été conclu le 1er décembre 1995 pour expirer le 30 juin 1998 et que, par l'effet des renouvellements triennaux par tacite reconduction, le bail s'est trouvé renouvelé par période de trois ans à compter du 1er juillet 1998 et pour la dernière fois le 1er juillet 2025.

Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] font valoir qu'une convention a été conclue entre l'État et Madame [V] le 25 octobre 1995 pour une durée de neuf années expirant le 30 juin 2004, donnant lieu à la conclusion d'un contrat de location avec Madame [P] le 1er décembre 1995. Ils considèrent que c'est seulement à cette date que le contrat de location se serait pleinement réinscrit dans le régime juridique de la loi du 6 juillet 1989 et qu'en conséquence le bail se serait renouvelé par tacite reconduction le 1er décembre de chaque période triennale.

Il n'est pas contesté par Monsieur et Madame [D] que, si le contrat de bail a été souscrit le 1er décembre 1995, Madame [L] [P] occupait en réalité à titre onéreux le logement à titre de résidence principale depuis le mois de mai 1995. Le contrat de location écrit du 1er décembre 1995 stipulait par ailleurs qu'il prendrait fin le 30 juin 1998.
Si Madame [V], précédente propriétaire, atteste qu'elle avait accepté de loger dans un geste purement humanitaire Madame [L] [P] qui, à l'époque, était son domicile fixe avec un enfant à charge, il n'en demeure pas moins que cet acte de générosité ne s'inscrit pas dans les exceptions prévues à l'article 2 de la loi du 06 juillet 1989 permettant de déroger aux dispositions d'ordre public relatives notamment à la durée du bail.
C'est également vainement que les bailleurs entretiennent la confusion entre la durée de la convention liant à l'époque Madame [V] à l'État, convention qui lui a permis d'obtenir des avantages fiscaux en contrepartie de l'obligation de louer le logement rénové à un prix strictement encadré, et la durée du bail verbal conclu antérieurement à cette convention et au contrat de location en date du 1er décembre 1995 pour une durée de 30 mois seulement tenant compte des 6 premiers mois d'occupation du logement à titre onéreux par Madame [L] [P].
D'ailleurs, dans le congé délivré à Madame [L] [P] par acte du 30 décembre 2021 avec une proposition d'augmentation du loyer, il était bien rappelé que le bail s'achèverait le 30 juin 2022, date qui n'a pas été contestée lors du contentieux qui s'en est suivi entre les parties et sur lequel est intervenu un jugement de ce tribunal du 18 août 2023 mentionnant bien que le bail avait été renouvelé le 1er juillet 2022.

Il apparaît en conséquence que le délai de préavis de six mois prévu à l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été respecté et que, dès lors, le congé en date du 30 avril 2025 doit être annulé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [L] [P] invoque des faits de harcèlement de la part de ses bailleurs, la non-exécution des obligations mises à leur charge par le jugement précité du 18 août 2023 et la violation de l'intimité de sa vie privée au visa de l'article 9 du code civil en raison de l'installation de caméras de surveillance, dont l'une donnant sur sa chambre à coucher. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M] au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, précisant que cette somme incluait la liquidation de l'atteinte provisoire assortissant la non-exécution des obligations mises à la charge de ses bailleurs par jugement du 18 août 2023.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l'espèce, Madame [L] [P] prétend rapporter la preuve des faits de harcèlement dont elle se dit victime par un journal qu'elle tient sur les conseils de la gendarmerie.
Un simple journal ne saurait cependant constituer une preuve dès lors que les faits invoqués sont contestés par les bailleurs et ne sont corroborés par aucun autre élément de preuve. Les faits de harcèlement ne sont donc pas constitués.

S'agissant des caméras de surveillance, si leur installation n'est pas contestée par Monsieur [C] [D] et Madame [T] [D]-[M], il ressort d'un procès-verbal de constat dressé par Maître [Q], commissaire de justice, le 26 avril 2022 qui a visionné les bandes d'enregistrement, que les caméras filment exclusivement l'intérieur de la propriété privative des époux [D], à l'exclusion de la partie louée. Le procès-verbal de constat met en revanche en évidence des intrusions répétées de la locataire dans la partie qui ne lui est pas louée. Au vu de ces éléments, le manquement invoqué par Madame [P] n'est pas établi.

Enfin, la non-exécution invoquée par Madame [L] [P] des obligations mises à la charge des bailleurs sous astreinte par jugement du 18 août 2023, contestée par les bailleurs, ne saurait justifier l'octroi de dommages et intérêts au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire alors d'une part qu'il n'a été procédé à aucune liquidation de cette astreinte provisoire et que d'autre part, selon l'article L131-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts.

S'il ressort du dossier que les relations sont profondément dégradées entre les bailleurs et leur locataire, seul le comportement de cette dernière paraît être à l'origine des graves dissensions entre les parties et ce, depuis plusieurs décennies ainsi que cela résulte notamment de l'attestation de Madame [V], première bailleresse de Madame [L] [P]. Elle indique ainsi qu'elle a dû se résoudre à vendre le bien immobilier notamment pour échapper à l'emprise de sa locataire, laquelle aurait même tenté d'obtenir un legs de l'immeuble à son profit au motif que la propriétaire n'avait pas d'héritiers réservataires. Par ailleurs, le caractère difficile et intrusif de Madame [L] [P] est systématiquement évoqué dans les nombreuses attestations produites aux débats par les bailleurs.

En conséquence et pour l'ensemble de ces raisons, Madame [L] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l'exécution provisoire qui est de droit
Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de dire qu'elles conserveront la charge des frais irrépétibles qu'elles ont exposés. Pour la même raison, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS