TJ 33063, 27 août 2026, RG 26/00347

Du 27 août 2026

72A

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/00347 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3LHU

SDC DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[B] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme Louisette CASSOU lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du prononcé

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic la SA C. RIVIERE (RCS [Localité 1] N° 31 934 876, sise [Adresse 3]) - [Adresse 4]

Représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [X] né le 07 Février 1991 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 5],
[Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 3]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 avril 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [B] [X] est propriétaire du lot n° 41 (appartement) au sein de la [Adresse 9] [Adresse 10], située au [Adresse 11] et [Adresse 12].

Par acte introductif d’instance délivré le 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA C. RIVIERE, a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ être déclaré recevable et bien fondé en son intentée à son encontre,
▸ en conséquence :
• condamner Monsieur [B] [X] à lui payer la somme de 4.317,56 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2025, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé,
• condamner Monsieur [B] [X] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 1231-6 du code civil,
• condamner Monsieur [B] [X] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 27 avril 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.159,88 €.

En défense, Monsieur [B] [X], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I - Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
▸ le contrat de syndic conclu avec la SA RIVIERE C ayant pris effet le 9 décembre 2024 et ayant pris fin le 31 décembre 2025 mentionnant, notamment, les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires,
▸ les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 11 mars 2024 et 9 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices clos de l’année précédente, approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices suivants, fixant le montant de la cotisation du fonds travaux pour les exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et votant divers travaux,
▸ le relevé de compte de Monsieur [B] [X] pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2026,

▸ les appels de fonds adressés à Monsieur [B] [X] entre le 21 décembre 2023 et le 23 décembre 2026,
▸ la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [B] [X] le 31 octobre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges dues jusqu’au 21 avril 2026 pour un montant total de 3.701,47 €.

Il sera fait droit à sa demande de remboursement des frais de mise en demeure d’un montant de 30 €, portés au débit du compte locatif le 21 octobre 2025.

Il y a lieu de déduire, en revanche, du décompte de charges :

• les frais de remise du dossier à l’avocat d’un montant de 300 € portés au débit du compte locatif le 8 décembre 2026, s’agissant de frais irrépétibles,
• les frais de signification de l’assignation portés au débit du compte locatif le 16 janvier 2026 d’un montant de 128,41 €, s’agissant de dépens.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [B] [X] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.731,47 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 21 avril 2026. Cette dernière produira intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2026, date de délivrance de l’assignation, faute de preuve de la distribution de la mise en demeure du 31 octobre 2025.

II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Il tient à signaler qu’il ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il signale que Monsieur [B] [X] a déjà été dcondamné au

paiement d’un arriéré de charges de copropriété jusqu’au 24 octobre
2023 par jugement en date du 19 février 2024 et qu’il renouvelle les impayés mettant de nouveau en péril la gestion de la copropriété.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [B] [X] montre que ce dernier ne paie pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années et n’a procédé qu’à un seul virement, le 12 février 2026, depuis le 1er janvier 2024. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, il manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [B] [X] ni l’impact qu’il allègue sur sa comptabilité et son équilibre financier.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [B] [X] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’il rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [B] [X] et du préjudice allégué.

III - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [B] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation d’un montant de 128,41 €.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [B] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des frais de remise du dossier à l’avocat d’un montant de 300 € portés au débit du compte locatif le 8 décembre 2025.

PAR CES MOTIFS,