TJ 75056, 26 août 2026, RG 26/05218

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Véronique DANDREL
Maître [E] [G]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/05218
N° Portalis 352J-W-B7K-DCXIW

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
Madame [I] [T] [B], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] - PORTUGAL
représentée par Maître Véronique DANDREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0867

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Maître Frédéric MENGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 284

Madame [U] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Frédéric MENGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 284

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/05218 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCXIW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mars 2017 ayant pris effet le 19 avril 2017, Mme [I] [T] [B] a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [U] [J] pour une durée de trois ans renouvelable un appartement dans un immeuble à usage d'habitation, situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] ainsi qu’une cave, pour un loyer mensuel actuel de 5795 euros outre 350 euros de charges.

Le bail, renouvelé par tacite reconduction, venait à échéance le 18 avril 2026. En vue de cette date, Mme [I] [T] [B] a délivré un congé pour vente avec offre au prix de 3.700.000 euros à M. [Z] [J] et Mme [U] [J] par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025 auquel M. [Z] [J] et Mme [U] [J] n’ont pas donné suite dans le délai légal de deux mois.

Des échéances de loyers étant demeurées impayés à partir de l’échéance de septembre 2025, la caution bancaire a été appelée le 8 janvier 2026 jusqu’à l’échéance du préavis. Une somme de 1145 euros a été versée au titre de l’échéance de juillet.

Le 15 janvier 2026, M. [Z] [J] et Mme [U] [J] ont manifesté le souhait d’acquérir l’appartement et sollicitaient un délai jusqu’au 30 septembre 2026.
Par courriel du 20 février 2026, ils proposaient un prix de 3 850 000 €.
Mme [I] [T] [B] leur répondait qu’une promesse de vente avait déjà été régularisée avec un tiers.
Par acte extrajudiciaire du 8 avril 2026, sommation leur a été faite d’assister à l’état des lieux du 17 avril 2026. Leur absence a été constaté par procès-verbal du 20 avril 2026

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2026, Mme [I] [T] [B] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé M. [Z] [J] et Mme [U] [J], aux fins,
Dans ses conclusions en réplique, elle demande, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Débouter M. [Z] [J] et Mme [U] [J] de leurs demandes,
- Constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [Z] [J] et Mme [U] [J],
- Ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,
- Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux,
- Condamner M. [Z] [J] et Mme [U] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au double du montant du loyer contractuel jusqu’à la libération des lieux, soit 6145 euros mensuels,
- Condamner M. [Z] [J] et Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’occupation des lieux en juillet 2026,
- Condamner M. [Z] [J] et Mme [U] [J] au paiement de la somme de 83,16 euros d’indemnité au titre des frais liés à leur défaillance,
- Condamner M. [Z] [J] et Mme [U] [J] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [T] [B] indique avoir trouvé acquéreur au prix indiqué de 3 700 000 €, le droit de Préférence des locataires ne pouvant dès lors plus être mis en œuvre une fois passé le délai de deux mois.
Notant qu’alors qu’ils en avaient la capacité financière, les locataires se sont abstenus de préparer leur relogement avant le mois de mai 2026, date d’un courriel d’agence sans mandat, Mme [I] [T] [B] demande la suppression du délai de l’article L 412-1 du CPCEX, la tension du marché immobilier parisien n’étant pas applicable au budget des locataires.
Elle rappelle que le congé a été signifié à personne par clerc assermenté du 8 octobre 2025 et plus encore, que les locataires en ont accusé réception le 15 janvier 2026.
Elle indique que la loi n’exige pas que soit précisée dans le congé la date d’expiration du délai de deux mois accordé au locataire pour répondre à l’offre de vente.
Elle estime que les locataires n’ayant pas répondu à l’offre dans le délai légal, ils ne peuvent exiger la communication de la promesse de vente pour démontrer une urgence de référé alors que le trouble illicite est par ailleurs caractérisé par le maintien dans les lieux eu delà du congé.
Elle soutient que le prix initial de vente inséré au congé ayant été accepté, elle n’a pas eu adresser une nouvelle offre aux locataires et produit une attestation du notaire sur les conditions de la promesse de vente.
Mme [I] [T] [B] doute que Mme [J] vienne d’accoucher, le livret de famille attestant d’un dernier né de plus de deux ans.

***

Dans leurs conclusions en défense à référé expulsion, M. [Z] [J] et Mme [U] [J] demandent de:
- Constater l’existence de contestations sérieuses supposant un débat de fond et portant sur la validité, l’opposabilité et les effets du congé pour vendre du 8 octobre 2025 et - Dire n’y avoir leu à référé dans cette attente,
- Renvoyer Mme [I] [T] [B] à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
Subsidiairement,
- Ordonner à Mme [I] [T] [B] et/ou au commissaire de justice instrumentaire de communiquer sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant l’ordonnance :
La minute complète du congé pour vendre du 8 octobre 2025 et de ses annexes,
La feuille ou fiche de remise de l’acte comportant l’identité de la personne à laquelle l’acte a été remis et la signature recueillie,
Toute feuille de passage, fiche de tournée, fiche de signification ou document équivalent,
L’identité et la qualité de la personne ayant matériellement procédé à la délivrance, notamment s’il s’agit d’un clerc significateur,
Les mentions informatiques internes relatives à la signification, l’horodatage, au mode des remise et aux observations portées par l’étude,
la promesse de vente invoquée avec le tiers acquéreur, dans ses stipulations relatives aux bénéficiaires, au prix, au calendrier, aux conditions suspensives, à la libération des lieux, à la caducité et aux facultés de prorogation, au besoin sous occultation des données personnelles étrangères au litige,
- Dire n’ y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes, à défaut surseoir à statuer sur ces dernières
Très subsidiairement,
- Accorder aux consorts [J] les délais les plus larges pour quitter les lieux soit au moins douze mois et au besoin jusqu’à 24 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et suspendre pendant ce délai toute mesure d’expulsion
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer
- Débouter Mme [I] [T] [B] de ses demandes,
- Réserver les demandes relatives au quantum des loyers, charges, indemnité et indexations qui excèdent les pouvoirs du juge des référés

- Condamner Mme [I] [T] [B] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ou subsidiairement réserver ces sommes.

Les consorts [J] opposent leur choix de demeurer au mieux de la scolarisation de leurs enfants et maintenir de leurs conditions de vie familiales au choix purement patrimonial et empressé de leur bailleresse de vendre l’appartement, ainsi que l’asymétrie des connaissances juridiques des parties autour du congé avec offre de vente.
Estimant ne pas avoir été mis en mesure d’apprécier concrètement la réalité de leur situation juridique, ils déplorent que l’offre de vente, envoyée avec une marge de dix jours par rapport au délai légal, n’ait pas contenu expressément la date butoir concrète de l’exercice de l’option d’achat, selon une confusion entretenue par la bailleresse sur le point de départ et la computation des délais et aggravé par les conditions de remise de l’acte.
Les défendeurs précisent en effet que M. [J] n’était pas au domicile lors de la délivrance du congé, remis, selon son épouse par un simple clerc à la gardienne, laquelle, par crainte, a par suite refusé d’en attester. Ils notent, à l’encontre du champ du référé, que les circonstances de remise de l’acte, encloses dans le dossier du commissaire de justice et spécialement la feuille de remise signée, ne peuvent être à ce stade objectivées.

Ils se défendent de toute manœuvre d’intimidation alors qu’ils ont recherché une issue amiable à la situation y compris en proposant d’acquérir à, un prix majoré jusqu’à 4 millions d’euros grâce à un soutien familial exceptionnel et réel, sans rapport avec les revenus courants du ménage.
Ils se prévalent d’un mandat de recherche d’un bien locatif dans ce secteur d’écoles bilingues très prisé des familles expatriées.
Rappelant qu’il n’y a jamais eu de demandes de visite du bien, ils remarquent que la promesse de vente à un tiers acquéreur non identifié opposée par la bailleresse a pourtant été signée juste après l’expiration du délai d’acquisition et en pleine période d’impayé du locataire, due à la perte d’emploi de M. [J].
Les consorts [J] estiment que l’opacité entretenue autour de cette promesse de vente et de ses modalités, notamment de réitération, se combine mal avec les conditions d’urgence du référé.
Reconnaissant avoir tardivement pris la mesure des effets attachés au congé, ils se prévalent de recherches actives de relogement malgré une absence d’offre de leur agence immobilière et une impossibilité matérielle de reloger une famille dans des délais courts.

***

A l’audience du 7 juillet 2026, le conseil de Mme [I] [T] [B] a repris et soutenu les termes de ses écritures et précisé que les consorts [J], forts d’un capital de 4 millions pour acquérir un nouveau bien, n’avaient nul besoin de délais.
Il a précisé que l’acquéreur souhaitait rester anonyme au vu du comportement des défendeurs.

Le conseil de M. [Z] [J] et Mme [U] [J] a présenté trois contestations sérieuses qu’il souhaite plaider au fond, et notamment l’absence de mention du délai d’offre d’achat. Il rappelle qu’il n’y a jamais eu de visite du bien et produit les états de scolarisation des enfants du couple.
Il précise que M. [J] a perdu son emploi six mois après la délivrance du congé et précisé que les quatre millions sont en réalité une donation de sa mère pour acheter l’appartement.
Une note en délibéré a été autorisée pour produire la promesse de vente anonymisée.
Les parties ne l’ont pas produites dans le temps imparti.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation d’un bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

I. Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, Mme [I] [T] [B] a délivré un congé pour vente à M. [Z] [J] et Mme [U] [J] par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, soit plus de six mois avant la fin du bail le 18 février 2026 – peu important qu’elle n’ait pas eu la « générosité » d’une marge de temps supplémentaire
Le congé précise le prix de vente net vendeur à savoir 3.700.000 euros, hors frais de notaire, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente ainsi que les conditions de la vente projetée, et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Il est donc régulier en la forme.
M. [Z] [J] et Mme [U] [J] n’ont pas donné suite à l’offre de vente dans le délai de deux mois qui leur était imparti.
Il se trouvent qu’à la date de signification de l’acte, ils étaient en situation d’impayés de loyers depuis l’échéance du mois précédent - et le sont toujours - après quelques difficultés par le passé ayant toutefois donné lieu à régularisation.

Le 15 janvier 2026, soit, plus d’un mois après l’expiration du délai d’option, les consorts [J] ont toutefois manifesté le souhait d’acquérir l’appartement tout en sollicitant un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 septembre 2026. Par courriel du 20 février 2026, ils proposaient un prix de 3 850 000 €, soit 250 000 euros de plus que l’offre à eux faites.
Cependant, Mme [I] [T] [B] leur répondait qu’une promesse de vente avait déjà été régularisée avec un tiers.
Le bail étant expiré le 18 février 2026, les consorts [J] se trouvent donc a priori en situation d’occupation des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illcite passible du juge des référés.
Par ailleurs, la demanderesse exprime une urgence de libérer les lieux au visa de l’article 834 du code de procédure civile.

Les consorts [J] relèvent trois contestations sèrieuses :
- Le congé ne leur aurait pas été délivré à personne,
- Le congé ne comportait aucune date date butoir concrète de l’exercice de l’option d’achat
- L’urgence alléguée n’est pas démontrée par la production de la promesse de vente.

M. [J] assure que le double congé avec offre de vente n’a pu être remis à la personne de l’un et l’autre locataire comme indiqué dans le procès-verbal de signification; lui-même n’était pas présent au domicile et l’acte ayant été remis par un « simple » clerc (pourtant assermenté), à la gardienne qui l’aurait ensuite transmis à Mme [J].
Si le fait que les locataires citent le congé dans leur courrier du 15 janvier 2026 ne prouve en rien qu’ils l’aient reçu à personne, aucune attestation de la gardienne n’est produite pour tenter de contrer un tant soit peu les mentions de diligence de l’acte pourtant censées faire foi jusqu’à inscription de faux - ne serait une allégation prêtée à une employée de l’immeuble dont rien n’indique qu’elle serait en lien de subordination avec Mme [T] [B], ce qui à tout le moins expliquerait son refus de témoigner. Mme [J] ne démontre pas non plus qu’il était en activité professionnelle au jour ou à l’époque du congé ainsi qu’il l’assure.

Autant de carences probatoires qui ôtent toute plausibilité à ce moyen et tout sérieux à la demande subsidiaire de voir communiquer un certain nombre de pièces conservées par devers l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Les consorts [J] dénoncent également le fait que l’offre de vente n’ait pas contenu expressément la date butoir concrète de l’exercice de l’option d’achat, ce qui aurait nui à une appréhension concrète de leur situation juridique d’être placés en situation d’opter et à ses implications en cas de non option.

L’acte de congé mentionne ainsi :

« Que cette location vous a été consentie et acceptée pour une durée de trois ans à compter du 19/04/2017 pour se terminer le 18/04/2020.
Que le requérant vous donne par la présente congé desdits locaux afin que vous ayez à les quitter et rendre libres pour la date de sa tacite reconduction soit le 18/04/2026 Dix huit avril 2026 au motif que le requérant entend vendre lesdits locaux.
Qu’à cette date, sauf si vous avez donné une suite positive à l’offre de vente visée ci-dessous, vous devrez avoir déménagé, libéré le logement, de tous objets et de toutes personnes installées par vous (…)
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, j’ai en outre informé le signifié que le présent acte lui vaut offre de vente des lots numéros 12 et 61 au prix de : 3 700 000 euros
(…)
Faute par vous d’accepter cette offre de vente aux conditions susvisées au plus tard dans les deux premiers mois du délai de préavis, vous serez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur, de sorte que votre propriétaire pourra procéder à la vente du logement à tous tiers, et vous serez déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local que vous devez libérer à la date dans les conditions indiquées plus haut . »

L’article 15 précité stipule :
« le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. 
(…)
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »
Tout d’abord, on doit relever que l’article 15 n’impose nullement à peine de nullité l’énonciation du dies ad quem du délai d’option dans le congé avec offre de vente.

S’agissant de savoir si, nonobstant l’absence d’impératif, le fait de ne pas indiquer la date butoir de l’exercice de l’option aurait nui à l’appréhension concrète de leur situation juridique par les époux [J], elle ne peut se déduire que des facteurs entourant la signification du congé.

En l’espèce, aucune ambiguïté ne ressort du contenu du congé, qui certes dilue les éléments d’information à articuler (date de prise d’effet du bail, date de congé, date de tacite reconduction et d’effet du congé, délai de préavis, délai d’acceptation), ce qui exige une opération d’assemblage mental a minima, mais que la citation in extenso de l’article 15 permet d’accomplir.
Par ailleurs, cette appréhension des mentions du congé doit s’opérer in concreto, compte tenu du public auquel il s’adresse. Or, il n’est pas discutable que le niveau social des locataires, qui de surcroit, quoique d’origine étrangère, vivent et travaillent à [Localité 1] depuis au moins janvier 2012, date de leur mariage, et semblent au vu des échanges de courriel maitriser très correctement la langue française, leur permettait théoriquement de prendre conscience de l’enclenchement du délai au lu du congé– n’étant pas démontrée la contestation de la remise du congé à leur personne.
Par conséquent, il n’apparait pas, là non plus, que cette contestation puisse être considérée sérieusement et à leur avantage par le juge du fond, dont il revient au juge des référés d’anticiper l’analyse.

S’agissant de la contestation de fond portant sur l’intention de vendre de Mme [I] [T] [B] :

Par courriel du 15 janvier 2026, les époux [J] indiquaient examiner l’offre de vente de 3 700 000€ (sans égard aux délais). Mme [I] [T] [B] leur répondait le 19 janvier suivant que (i) les locataires avaient dépassé le délai d’option et (ii) l’offre d’un tiers avait été acceptée et que la vente de l’appartement était en cours chez le notaire. Elle les informais que la libération des locaux était une condition essentielle et déterminante pour la réalisation de la vente.
Par courrier avec AR du 20 février 2026, les époux [J] proposaient un prix de 3 850 000 €, soit 250 000 euros de plus que l’offre, en demandant les coordonnées du notaire en vue de l’établissement du compromis comme si aucune vente n’était en cours , accompagnant leur proposition d’une lettre de la banque en portugais, (certes accessible à la bailleresse établie à [Localité 2], mais non traduite à l’attention du juge des référés, qui ne peut donc vérifier la véracité de la donation familiale envisagée).
Par courriel du 6 mars 2026, et comme s’ils n’avaient jamais reçu la réponse négative de leur bailleresse, les époux [J] proposaient imperturbablement un nouveau prix de 4 000 000 €, faisant fi une fois de plus de leurs impayés locatifs, tout en assurant la bailleresse que la promesse de vente pouvait être « annulée » selon leur banquier parisien, ce qui ne manque pas d’outrecuidance.
Mauvaise foi ou maladresse, cette obstination perdurait dans un courriel du 11 mars 2026 faisant suite au refus réitéré de la bailleresse, dans lequel M. [J], en pleine maîtrise des circonlocutions de la langue française, se déclarait « prêt à étudier la possibilité de prendre en charge les frais » de « l’impact financier » lié à l’annulation de la vente.

Pour attester du caractère réel et sérieux de son congé pour vendre, que le juge est légalement fondé à vérifier, Mme [I] [T] [B] présente une attestation notariée faisant état de la dite promesse de vente des lots litigieux 12 et 61, sous diverses charges et conditions et notamment la libération des lieux par les locataires.

Cela étant, malgré ce comportement abusif des locataires, il convient de considérer que la bailleresse manifeste une rétention d’information mal compréhensible (i) en ne contrecarrant pas le constat adverse qu’aucune demande de visite n’a été portée à la connaissance des locataires et (ii) en refusant de fournir la promesse de vente sinon en occultant le nom de l’acquéreur au motif, indiqué à l’audience, des « représailles » craintes par ce dernier, ce qui tend à accréditer la thèse des locataires selon laquelle l’acquéreur serait un voisin ou un proche ayant connaissance des lieux ; détail dès lors susceptible, parce qu’il est dissimulé, d’abriter une fraude ou de remettre en question l’intention réelle de vendre de la bailleresse.
Ce refus de lever le voile pour un motif fallacieux est relevé à juste titre comme un motif de contestation sérieuse du trouble illicite lié à l’occupation maintenue des lieux qui mérite d’être soumis contradictoirement devant le juge du fond, puisqu’il n’est promis au juge des référés qu’une promesse de vente caviardée.
Par ailleurs, cette réserve n’accrédite pas l’urgence de procéder à l’expulsion des locataires, alors que la promesse comporte sans nul doute une date butoir de réitération par acte authentique et que la clause de condition suspensive de départ des locataires est plusieurs fois mise en exergue dans l’évocation de l’acte.
Enfin, en complément plutôt qu’à titre principal, l’opacité du projet de vente est encore davantage troublé par le fait que le congé soit intervenu après plusieurs paiements incomplets relevés par la demanderesse ainsi qu’après une défaillance complète le mois précédent le congé.

Ainsi, il apparaît une contestation sérieuse relativement à l’intention réelle de vendre le logement

Les demandes seront donc réservées et il sera donc renvoyé aux juges du fond.

II. Sur les demandes accessoires

Les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS