TJ 13055, 8 juill. 2024, RG 23/03078

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2024
Président : ATIA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2024

GROSSE :
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à Me .Elsa FOURRIER-MOALLIC........
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 23/03078 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3LHV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Q]
né le 08 Mars 1920 à [Localité 1], détenu : SOCIETE FONCIA [Localité 2], [Adresse 1]

représenté par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [R]
né le 01 Janvier 1991 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [P] [R]
née le 01 Juin 1994 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2018, Monsieur [T] [Q] a donné à bail à Monsieur et Madame [Z] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3], [Adresse 4], 11ème étage, dans le quinzième arrondissement de [Localité 2], pour un loyer de 750 euros et une provision sur charges de 120 euros.

Le 26 août 2022, Monsieur [T] [Q] a fait signifier à Monsieur [Z] [R] et Madame [Z] [R] un commandement de payer la somme en principal de 4.350 euros visant la clause résolutoire.

Il est décédé le 9 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, Monsieur [T] [Q], élisant domicile chez sa mandataire, la société Foncia [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1217, 1231-1, 1728, 1224 et suivants du code civil, aux fins de :

-à titre principal, constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion immédiate de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R],
-condamnation solidaire de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] au paiement de la somme de 10.837 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une indemnité mensuelle d’occupation (…),
-condamnation solidaire de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] au paiement des sommes de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre les frais d’exécution forcée.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 13 avril 2023.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 26 juin 2023, qui a donné lieu à un renvoi en raison du décès de Monsieur [T] [Q].

A l’audience du 20 novembre 2023, son conseil a réitéré les termes de son assignation.

Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 19 février 2024 afin d’inviter les héritiers de Monsieur [T] [Q] à :

-indiquer qui entend reprendre l’instance,
-signifier ou notifier les nouvelles pièces et la reprise d’instance aux défendeurs.

Le 19 juin 2024, Monsieur [L] [Q], Monsieur [X] [Q], Monsieur [Y] [Q], Madame [J] [Q] épouse [F], Monsieur [E] [Q] et Madame [B] [Q] épouse [U], ont fait signifier leurs conclusions à Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R], par actes remis à étude, en qualité d’ayants droit de Monsieur [T] [Q].

Aux termes de leurs conclusions, ils demandent :

-la reprise de l’instance,
-à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcé de la résiliation du bail,
-l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R],
-la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] au paiement de la somme de 21.658,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges (…),
-la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] au paiement des sommes de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en inclus le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 8 juillet 2024, Monsieur [L] [Q], Monsieur [X] [Q], Monsieur [Y] [Q], Madame [J] [Q] épouse [F], Monsieur [E] [Q] et Madame [B] [Q] épouse [U], représentés par leur conseil et élisant domicile chez leur mandataire, la société Foncia [Localité 2], ont réitéré les termes de leurs conclusions et ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 23.000 euros environ.

Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Les requérants justifient de leur qualité pour agir par la production de l’acte notarié de notoriété du 24 juillet 2023.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 14 avril 2023, soit plus de deux mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 26 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2018 contient une clause résolutoire (page trois) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2022, pour la somme en principal de 4.350 euros.

L’erreur sur le prénom de la locataire n’est pas de nature à entacher d’irrégularité le commandement de payer, en l’absence de grief.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 octobre 2022.

Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation d’un montant de 923,29 euros à compter du 27 octobre 2022, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif

Les bailleurs communiquent un relevé de compte non détaillé au 4 juillet 2024 indiquant un solde débiteur de 23.063,95 euros, qui sera retenu, puisque la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation figure dans l'assignation.

Le décompte arrêté au 14 juin 2024, échéance de juin 2024, indique un solde débiteur de 21.658,04 euros, frais déduits. Il en résulte qu’au 4 juillet 2024, le solde est débiteur de la somme de 22.581,33 euros (21.658,04 + 923,29).

Les requis n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette puisqu'il ne comparaissent pas.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 22.581,33 euros arrêtée au 4 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 4.350 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il conviendra de condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [P] [R] à payer à Monsieur [L] [Q], Monsieur [X] [Q], Monsieur [Y] [Q], Madame [J] [Q] épouse [F], Monsieur [E] [Q] et Madame [B] [Q] épouse [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,