TJ 10387, 26 août 2026, RG 24/00974

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

N° RG 24/00974 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E4K6
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
26 août 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

S.C.I. DE L’ENVOL
Monsieur [G] [M]
Monsieur [T] [X]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

S.C.I. DE L’ENVOL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE

Monsieur [G] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau d’AUBE

Monsieur [T] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau d’AUBE

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 26 août 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 24 juin 2022, la SCI DE L'ENVOL a donné à bail à M. [G] [M] et M. [T] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 390 € et 25 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [G] [M] et M. [T] [X] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 05 juin 2022 signé entre la SCI DE L'ENVOL et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE L'ENVOL a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 22 novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 04 janvier 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 05 janvier 2024.

Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 26 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire.

Par acte du 05 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [G] [M] et M. [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par acte du 28 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait à la cause la SCI DE L'ENVOL.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 19 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal, à titre principal, de condamner solidairement M. [G] [M] et M. [T] [X] au paiement de la somme de 1526,23 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 607,62 € et à compter de l'assignation pour le surplus.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :
dire ses demandes recevables ; condamner la SCI DE L'ENVOL à lui restituer tout ou partie de la somme de 1526,23 € de façon à ce qu'elle soit entièrement remboursée, condamner la SCI DE L'ENVOL à relever la société ACTION LOGEMENT SERVICES indemne de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens. En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de :
condamner la partie succombante au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, condamner la partie succombante en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, débouter M. [G] [M], M. [T] [X] et la SCI DE L'ENVOL de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que les locataires ont quitté les lieux de sorte que les demandes en résiliation du bail et en expulsion sont devenues sans objet.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être subrogée dans les droits et actions du bailleur à concurrence des montants indemnisées.
Elle soutient, dans l'hypothèse où les locataires n'étaient pas tenus au paiement du loyer, être fondée à solliciter la restitution des sommes indûment versées à la SCI DE L'ENVOL.

M. [G] [M] et M. [T] [X] demandent au tribunal de :
débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l'ensemble de ses demandes, condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à leur payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir l'indécence du logement loué.

La SCI DE L'ENVOL demande au tribunal, in limine litis, de déclarer irrecevable l'action engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à son encontre pour défaut d'intérêt à agir.
A titre principal, la SCI DE L'ENVOL demande au tribunal de :
débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes en restitution des loyers, débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, débouter M. [G] [M] et M. [T] [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, la SCI DE L'ENVOL demande au tribunal de condamner M. [G] [M] et M. [T] [X] à garantir intégralement la SCI DE L'ENVOL de toute condamnation.
En tout état de cause, la SCI DE L'ENVOL demande au tribunal de condamner la partie succombante à lui payer la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI DE L'ENVOL fait valoir l'irrecevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à son encontre pour défaut d'intérêt à agir en ce que la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est limitée aux actions à l'encontre des locataires et ne permet aucun action contre le bailleur.
A titre principal, la SCI DE L'ENVOL réfute toute indécence du logement. Elle fait valoir que le certificat de non-décence dont se prévalent les locataires a été établi sans la présence du bailleur de sorte qu'il demeure contestable. Elle indique que l'état des lieux de sortie ne mentionne aucun des désordres visés par le certificat d'indécence et elle fait valoir qu'un second certificat, après départ des locataires des lieux, a été établit à sa demande et atteste de la décence des lieux.
La SCI DE L'ENVOL soutient que les désordres relevés dans le logement ressortent d'un défaut d'entretien courant des locataires.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIVATION

1. Sur l'exception d'inexécution et la décence du logement

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code précise qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Par ailleurs l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;[...]; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise que “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. [...] ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. [...]; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; [...]”.

En l’espèce, M. [G] [M] et M. [T] [X] soutiennent l’indécence du logement et produisent un constat de décence établit par un organisme habilité à la demande de la Caisse des allocations familiales de l’[Localité 4], en date du 31 juillet 2024, concluant à l’indécence du logement selon visite effectuée le 28 mars 2024. Ce constat relève des infiltrations d’eau et des fissures dans les murs et le plafond, dans et sous la salle de bain, des infiltrations autours des fenêtres de la cuisine, de la chambre et de la salle de bain, la fenêtre de la cuisine qui ne s’ouvre ni se ferme correctement, des installations électriques non sécurisées avec la présence de douilles de chantiers et des fils apparents et une insuffisance de ventilation en raison de bouches d’extraction défaillantes ou mal installées.

Les locataires produisent également divers échanges par sms avec le bailleur en lien avec la présence de moisissures et de fuites dans le logement dès le mois de mai d’août 2022.

Ils versent également un constat amiable de dégât des eaux du 14 décembre 2023 détaillant qu’une fuite provenant du voisin du dessus a occasionné des dommages sur les murs et plafonds du salon et de la cuisine du logement occupé par M. [G] [M] et M. [T] [X], ainsi qu’un constat amiable de dégât des eaux du 12 décembre 2023, détaillant qu’une fuite d’un appareil du logement de M. [G] [M] et M. [T] [X] a occasionné des dommages sur le sol de leur salle de bain et sur le plafond du local technique de l’immeuble.

Il apparaît ainsi que les principaux désordres relevés par le constat d’indécence en lien avec les infiltrations d’eau dans les murs et plafond s’expliquent par la survenance de deux dégâts des eaux dans le logement litigieux. De plus, la présence récurrente et en quantité importante de moisissures alléguée par M. [G] [M] et M. [T] [X] n’est prouvée par aucun élément, seules des photographies sans date et ne permettant d’identifier le lieu de prise étant produites.

La SCI DE L’ENVOL produit l’état des lieux d’entrée du 24 juin 2022 ne faisant apparaître aucun des désordres relevés au constat d’indécence. Cet état des lieux ne mentionne cependant pas spécifiquement l’état des ventilations. Le bailleur produit aussi l’état des lieux de sortie, établit contradictoirement, ne relevant aucune présence de moisissures, d’infiltration ou de problème d’ouverture des fenêtres.

De tous ces éléments, seuls une ventilation défaillante et la présence d’installations électriques non sécurisées durant l’occupation des lieux par M. [G] [M] et M. [T] [X] sont relevés et en lien avec une carence des bailleurs à la délivrance d’un logement décent.

Le bailleur verse un constat de décence établit par un organisme habilité à la demande de la Caisse des allocations familiales de l’[Localité 4] en date du 04 février 2026 concluant à la décence du logement et ne relevant pas la présence des désordres indiqués par le constat du 31 juillet 2024. Toutefois, ce constat ne se montre pas suffisamment précis quant aux causes expliquant l’absence des désordres précédemment signalés, de sorte que l’accomplissement de travaux par le bailleur après le départ des locataires et avant cette visite ne peut être exclu.

Bien que la ventilation défaillante et la présence d’installations électriques non sécurisées soient établis, ces éléments à eux seuls, ne permettent pas d’établir l’indécence du logement telle que les locataires aient été privés de la jouissance normale de celui-ci.

De plus, M. [G] [M] et M. [T] [X] versent au débat un courrier de la Caisse des allocations familiales de l’[Localité 4] en date du 09 août 2024, leur rappelant qu’au titre du constat d’indécence établi, ils demeurent tenus au paiement du loyer résiduel, déduction faite des aides au logement versées au bailleur consignées le temps que le bailleur exécute les travaux nécessaires. Or, ce courrier mentionne un montant de l’aide au logement de 0 € de sorte que le loyer résiduel dû équivaut au loyer total.

Ainsi, l’inexécution de la SCI DE L’ENVOL à son obligation de délivrer un logement décent n’apparaît pas suffisamment grave et caractérisée pour justifier l’absence de paiement des loyers et charges par les locataires. Dès lors, l’exception d’inexécution soutenue par M. [G] [M] et M. [T] [X] pour solliciter le rejet des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne sera pas accueillie.

2. Sur la condamnation au paiement des loyers et charges

2.1.Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 05 juin 2022 entre elle et la SCI DE L'ENVOL ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 26 février 2024 pour une somme totale de 884,50 €.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI DE L'ENVOL, bailleur, à concurrence d’une somme totale de 884,50 €.

2.2.Sur le montant des sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte indiquant des loyers et charges impayés et indemnisées pour un total de 1526,23 €.

Cependant, la société ACTION LOGEMENT SERVICE ne démontre être subrogée dans les droits du bailleur qu’à concurrence d’une somme de 884,50 € représentant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse.

M. [G] [M] et M. [T] [X] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 884,50 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 607,62 € à compter du commandement de payer (04 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

3. Sur la demande en répétition de l'indu

3.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 31 du code de procédure civile dispose que “L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”.

L’article 1302 du code civil prévoit que “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.”.

L’article 1302-1 du même code précise que “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.”.

Enfin, l’article 2309 du code civil dispose que “La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.”.

En l’espèce, la SCI DE L’ENVOL soutient le défaut d’intérêt à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à son encontre, soutenant qu’en qualité de subrogée, elle ne dispose d’aucune action à l’encontre du subrogeant.

Cependant, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fonde son action à l’encontre de la SCI DE L’ENVOL sur la répétition de l’indu, soutenant que si les loyers et charges n’étaient pas dues par les locataires, la SCI DE L’ENVOL a perçu indûment les sommes indemnisées.

L’existence d’une subrogation entre la SCI DE L’ENVOL et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne prive pas cette dernière d’une action en restitution de l’indu dans l’éventualité ou la SCI DE L’ENVOL aurait perçu des sommes n’étant pas dues.

Dès lors, la SCI DE L’ENVOL ne caractérise aucun défaut d’intérêt à agir et les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES seront dites recevables.

3.2.Sur le montant de l’indu

L’article 1302 du code civil prévoit que “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.”.

L’article 1302-1 du même code précise que “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.”.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la restitution de tout ou partie de la somme de 1526,23 € indemnisées à la SCI DE L’ENVOL dans le cas où ces sommes n’étaient pas dues par M. [G] [M] et M. [T] [X].

Or, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne rapporte la preuve de sa subrogation et donc du paiement auprès du bailleur que d’une somme de 884,50 €, pour laquelle M. [G] [M] et M. [T] [X] ont été condamnés au paiement.

Dès lors sa demande en répétition de l’indu sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

M. [G] [M] et M. [T] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité commande de condamner in solidum M. [G] [M] et M. [T] [X] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ainsi qu’à la SCI DE L’ENVOL.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,