TJ 10387, 26 août 2026, RG 26/00363

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 AOUT 2026

N° RG 26/00363 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FOOJ
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
26 août 2026

Madame [B] [L]

c/

Monsieur [Z] [X]

DEMANDERESSE

Madame [B] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 26 août 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 13 août 2024, Mme [B] [L] a donné à bail à M. [Z] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 488 € et 121 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [L] a fait signifier le 06 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 09 décembre 2024.

Par acte du 28 janvier 2025, Mme [B] [L] a ensuite fait assigner M. [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement du locataire.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Mme [B] [L] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, Mme [B] [L] demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, Mme [B] [L] demande au tribunal de :
ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;condamner M. [Z] [X] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2748,47 € ;condamner M. [Z] [X] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;condamner M. [Z] [X] au paiement d'une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [Z] [X] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, l'assignation et sa notification à la Préfecture.
Mme [B] [L] fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Elle indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.
La demanderesse précise que le paiement des loyers courant a repris avec un supplément en remboursement de la dette.

M. [Z] [X] reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Il indique être en CDI et percevoir un salaire de 2900 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [B] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés après le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Le bail conclu le 13 août 2024 contient une clause résolutoire (article paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2024, pour la somme en principal de 1795 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 février 2025.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [B] [L] produit un décompte en date du 01 juin 2026 démontrant que M. [Z] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2748,47 € comprenant les loyers et charges impayés l'échéance du mois de juin 2026 incluse.

Mme [B] [L] indique qu’un versement de 610 € est intervenu postérieurement à l’édition du décompte.

M. [Z] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2138,47 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1795 € à compter du commandement de payer (06 décembre 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l'espèce, le locataire a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience et, compte tenu des éléments versés au débat et des propositions de règlements formulées, M. [Z] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du locataire, suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 7 février 2025 ;
- que M. [Z] [X] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail;
- que faute pour M. [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que Mme [B] [L] soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [X] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, Mme [B] [L] soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les demandes accessoires

M. [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [B] [L], M. [Z] [X] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,