TJ 44109, 27 août 2026, RG 26/00605

N° RG 26/00605 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OTAD

Minute N° 2026/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Août 2026

---

[F], [N], [K] [P]

C/

S.A. ALLIANZ IARD

---

copie exécutoire délivrée le 27/08/2026 à :

la SELARL ARMEN - 30
la SELARL LE MASSON ANTOINE - 125
copie certifiée conforme délivrée le 27/08/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

---

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 02 Juillet 2026

PRONONCÉ fixé au 27 Août 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [F], [N], [K] [P], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Antoine LE MASSON de la SELARL LE MASSON ANTOINE, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

S.A. ALLIANZ IARD (RCS [Localité 2] 542 110 291), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00605 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OTAD du 27 Août 2026

PRESENTATION DU LITIGE

M. [F] [P] est propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], dont le syndic est CITYA MELLINET, mis en location par l'intermédiaire de la société CITYA, et assuré par l'intermédiaire de CITYA ASSURANCES auprès d'ALLIANZ.

Se plaignant d'infiltrations dans son appartement par la toiture, déclarées comme dégât des eaux le 27 juin 2024, dont la cause a été réparée mais pas les conséquences, de sorte qu'il subit des pertes de loyer depuis juillet 2024, M. [F] [P] a fait assigner en référé la S.A. ALLIANZ IARD par acte de commissaire de justice du 26 mai 2026 afin de solliciter, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de :
- 13 420,55 € de provision sur les pertes de loyers,
- 1 531,20 € de provision sur la reprise des embellissements,
- 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, M. [F] [P] maintient ses prétentions initiales, sauf à porter la demande de provision sur la reprise des embellissements à 2 428,80 € et fait notamment valoir que :
- le sinistre provient des parties communes de l'immeuble, à savoir la toiture,
- il ne déplore plus aucune venue d'eau depuis que les travaux de reprise des causes ont été exécutés, mais le règlement de l'indemnisation est sans cesse repoussé par la société SAINT PIERRE ASSURANCES, anciennement CITYA ASSURANCES, en annonçant des réunions d'expertise amiable, bien que le montant des travaux de reprise des embellissements ait fait l'objet d'un devis HELP CONFORT depuis juillet 2024 et que le montant du dernier loyer payé en juin 2024, soit connu à hauteur de 610,25 € avec provisions sur charges,
- il ne perçoit plus de loyer depuis le départ de son locataire, alors que les garanties d'ALLIANZ se limitent à deux ans et doivent cesser en juillet 2026,
- il n'y a pas deux causes du sinistre, mais une seule qui concerne la toiture,
- les conditions générales qui lui sont opposées lui sont inconnues, ne semblent pas concerner sa police, et ne sont pas signées,
- le temps d'instruction du sinistre est nécessairement compris dans la garantie, qui ne couvre pas seulement le temps d'exécution des travaux,
- l'expert de la société POLYEXPERT, désigné par ALLIANZ, a considéré que le devis de la société HELP CONFORT était trop imprécis parce qu'il omettait la salle d'eau, si bien que CITYA MELLINET a interrogé la société [B], qui a établi un devis de reprise de la pièce de vie et de la cuisine pour un montant de 3 163,17 € que le cabinet POLYEXPERT a réduit à 2 428,80 €,
- la location des appartements en classe G n'est interdite que depuis le 1er janvier 2025 et la copropriété lui a refusé la possibilité d'entreprendre des travaux d'isolation qui permettraient d'améliorer le classement énergétique de son logement,
- quoi qu'il en soit, les règles de décence imposées par le législateur ouvrent des droits au locataire et sont sans effet sur le droit à indemnisation du propriétaire.

La S.A. ALLIANZ IARD conclut au débouté du demandeur et à sa condamnation au paiement d'une somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en objectant que :
- étant assureur dommages et non assureur de responsabilité, seules les garanties contractuelles, que le demandeur n'a pas produites, s'appliquent, lesquelles se limitent en ce qui concerne les pertes de loyers au temps effectif des travaux de reprise retenus par l'expert qui ne peuvent excéder quelques jours,
- la période d'indemnisation sollicitée correspond à un sinistre qui a deux causes, la fuite du solin relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et un pont thermique lié à un défaut d'isolation imputable à M. [P],
- tant que M. [P] n'a pas repris l'isolation de l'appartement, la reprise des embellissements ne peut être engagée,
- rien ne démontre que l'appartement n'est pas loué en raison du sinistre, alors que le congé du locataire a été notifié avant le dégât des eaux et qu'il n'est pas démontré le caractère inhabitable de l'appartement, les travaux de reprise étant limités à des travaux de peinture évalués à 1 531,20 €,
- l'impossibilité de louer l'appartement, classé en G, résulte des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- le devis produit concernant les travaux de reprise des embellissements ne comporte aucun métré et vise la cuisine et la salle de bains, alors que cette dernière n'est pas affectée par les infiltrations.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision sur l'indemnisation des travaux d'embellissement :

M. [F] [P] présente, au soutien de sa demande, notamment :
- le bulletin d'adhésion au contrat d'assurance propriétaire non occupant mentionnant au tableau des garanties et franchises la prise en charge des dégâts des eaux à concurrence des dommages et sans franchise,
- un devis HELP CONFORT du 7 août 2024,
- différents courriers et courriels, dont une convocation à expertise du cabinet POLYEXPERT,
- un devis [B] du 02/06/26,
- un tableau d'évaluation des dommages par le cabinet POLYEXPERT.

Il résulte de ces éléments que le cabinet POLYEXPERT, missionné par ALLIANZ, a estimé la reprise des conséquences du sinistre dégât des eaux à 2 428,80 € au vu des documents réunis, et une vétusté de 50 %.

La question de l'ordre d'exécution des travaux de reprise des causes et de reprise des embellissements est indifférente à l'indemnisation du sinistre.

ALLIANZ ne peut se prévaloir d'un coefficient de vétusté au titre de la réparation des dommages, qui ne figure pas au document contractuel remis à l'adhérent, et qui ne peut être recherché dans les dispositions générales du contrat ALLIANZ IMMEUBLE produit en défense, qui ne sont pas signées par le demandeur, et qui ne correspondent pas aux références du contrat d'assurance collective de dommages (CO)PROPRIETAIRE BAILLEUR NON OCCUPANT n° 54639934 visé par le bulletin d'adhésion, étant souligné que ce même bulletin renvoie aux dispositions générales réf. COM04783, dont le numéro ne figure que sur la dernière page non numérotée de la copie des conditions générales présentée par l'assureur.

La demande d'indemnisation des embellissements à hauteur de 2 428,80 € n'est donc pas sérieusement contestable.

Sur la demande de provision sur l'indemnisation des pertes de loyers :

En l'état des éléments produits, le demandeur ne rapporte pas la preuve que l'impossibilité de louer l'appartement est en lien avec le sinistre dégât des eaux, ce que n'a pas retenu l'expert POLYEXPERT.

En effet, il ne produit pas le congé donné par le locataire, dont il n'est pas contesté qu'il serait antérieur au dégât des eaux, et la preuve n'est pas rapportée de tentatives de location du bien en l'état, alors qu'il est admis que les causes du sinistre dépendant de la copropriété ont été reprises.

De plus, l'impossibilité de louer l'appartement classé en G, depuis 2025, vient interférer avec le sinistre, puisque les causes des infiltrations n'auraient été reprises qu'en 2025, ce qui signifie que ce n'est pas le retard d'indemnisation des embellissements qui est la cause de l'impossibilité de relouer.

La demande à ce titre est donc sérieusement contestée, de sorte que la provision réclamée ne sera pas accordée.

Sur les frais :

Même si la demande d'indemnisation des pertes de loyers est rejetée, alors que son montant était le plus élevé, la S.A. ALLIANZ IARD doit être considérée comme la partie perdante, alors qu'elle n'a pas procédé à l'indemnisation des conséquences d'un simple sinistre dégâts des eaux, plus de deux ans après sa déclaration, et qu'il a fallu de multiples diligences pour obtenir que l'expert mandaté réalise ses opérations dans un dossier qui ne présentait strictement aucune complexité.

Elle supportera donc les dépens selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile et sera condamnée, en équité, au paiement d'une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,