TJ 44109, 27 août 2026, RG 26/00333

N° RG 26/00333 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONFC

Minute N° 2026/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Août 2026

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S.C.I. BO

C/

S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1]
S.A.R.L. HOLDING DELI SERVICE

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copie exécutoire délivrée le 27/08/2026 à :

la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
Me Louis PINET - 273
copie certifiée conforme délivrée le 27/08/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 2]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 02 Juillet 2026

PRONONCÉ fixé au 27 Août 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. BO (RCS [Localité 3] 493 882 369), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES et par Maître Laetitia EUDELLE, avocate au barreau de COMPIEGNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] (RCS [Localité 4] 832 192 058), dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3]

S.A.R.L. HOLDING DELI SERVICE (RCS [Localité 6] 831 795 505), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentées par Maître Louis PINET, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D'AUTRE PART

N° RG 26/00333 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONFC du 27 Août 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé des 18 janvier et 1er février 2021, la S.C.I. BO a donné à bail commercial en l'état futur d'achèvement à la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] un local de 160 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] pour une durée de 10 ans à compter de la livraison, à destination de restauration rapide saladerie sandwicherie à l'enseigne SUBWAY moyennant un loyer annuel de 30 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, avec un allègement de 5 000 € la première année et de 3 000 € la deuxième. La prise de possession des lieux est intervenue le 5 juillet 2021.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2025, la S.C.I. BO a fait assigner en référé la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] et la S.A.R.L. HOLDING DELI SERVICE en qualité de caution suivant actes de commissaire de justice du 10 mars 2026 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique,
- l'autorisation de faire transporter les meubles en garde-meubles ou de les séquestrer aux frais et périls de la défenderesse,
- le paiement par la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés et sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- le paiement provisionnel par la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] de la somme de 50 000,47 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement majoré du coût de l'acte et d'une indemnité de 10 % conformément au bail outre les loyers échus jusqu'à la résiliation avec intérêts au taux d'escompte de la Banque de France majoré de 4 points,
- le paiement solidaire par la S.A.R.L. HOLDING DELI SERVICE engagée en qualité de caution dans la limite de son engagement d'un an de loyer à savoir la somme de 40 961,78 €,
- l'autorisation de conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts conformément aux stipulations du bail,
- la réalisation d'un état des lieux aux frais de la société DELI SERVICE [Localité 1] et l'obligation de répondre des dégradations constatées,
- le paiement par la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] de la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais de commissaire de justice et de levée de l'état des privilèges et nantissements.

La S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] et la S.A.R.L. HOLDING DELI SERVICE expliquent que le commerce a rencontré des difficultés et proposent d'apurer l'arriéré sous la forme d'un règlement de 6 000,00 € déjà réglé le 29 juin, de versements de 3 750,00 € pendant 18 mois, et du solde de 20 000,00 € le 31/12/27.

La S.C.I. BO confirme la réception du versement de 6 000,00 € qui ne couvre pas le trimestre en cours et s'oppose aux délais, compte tenu de l'importance du retard accumulé actualisé à 65 995,08 € selon un décompte au 30/06/26.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail des 18 janvier et 1er février 2021 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 30 000 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. BO a fait délivrer un commandement de payer le 5 novembre 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 57 365,45 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe que les seuls créanciers inscrits au 23 février 2026 étaient la S.N.C. BMW FINANCE à laquelle a procédure a été dénoncée le 16 mars 2026 par acte de commissaire de justice remis à un agent de recouvrement et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2] ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST à laquelle la procédure a été dénoncée le 16 mars 2026 par acte de commissaire de justice remis à une gestionnaire.

La dette n'ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n'est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n'y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l'autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d'assurer l'exécution de la décision d'expulsion.

Il n'y aurait pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité provisionnelle d'occupation serait fixée sur la base du montant du dernier loyer annuel majoré de 50 %, conformément à la clause n°25.5 du bail.

Conformément à l'article 25.4 du contrat, le bailleur pourrait conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Il n'est pas cité de stipulation permettant d'ordonner l'établissement d'un état des lieux aux frais exclusifs du preneur sortant.

Le décompte des loyers et accessoires au 30 juin 2026 permet de constater qu’il était dû la somme de 65 995,08 € jusqu'à cette date, de laquelle il doit être déduit celle de 6 000,00 € versée en acompte, de sorte que le montant de 59 995,08 € n'est pas sérieusement contestable et sera accordé à titre de provision, outre la pénalité de 10 % prévue par l'article 25.2 du contrat et les intérêts au taux légal majorés de 4 points en application de l'article 25.3.

L'acte de bail est accompagné d'un cautionnement signé au nom de la société HOLDING DELI SERVICE le 18 janvier 2021, dont la validité n'est pas contestée et qui porte sur un engagement solidaire à hauteur de un an de loyer réactualisé, soit la somme de 40 961,78 € à laquelle est donc tenue solidairement cette société à titre provisionnel.

Il est équitable de fixer à 1 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. DELI SERVICE [Localité 1], présumée de bonne foi, nouvellement installée dans les locaux après la crise du COVID, a manifestement subi les difficultés connues de beaucoup de sociétés dans le secteur de la restauration depuis cette date.

Pour sa part, la S.C.I. BO supporte nécessairement les conséquences des retards de sa locataire, mais a fait preuve d'une certaine tolérance en laissant s'accumuler plus d'un an de loyer.

La locataire démontre l'évolution positive de sa situation par un versement significatif juste avant l'audience, qui a permis de stabiliser l'arriéré, et a pris des engagements précis pour apurer sa dette dans un délai raisonnable et proportionné.

Le risque pris en accordant l'échéancier réclamé peut être limité en prévoyant une clause de déchéance du terme valable pendant toute la durée et qui s'appliquera au moindre impayé soit des mensualités fixées pour l'arriéré soit du loyer courant. En cas de respect des délais, le bailleur serait à terme rempli de ses droits alors qu'une résiliation immédiate lui ferait perdre tout espoir de recouvrement de la dette pour une très grande partie.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire dans les termes de l'engagement proposé.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,