TJ 06088, 27 août 2026, RG 26/00537

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 1] c/ [Z] [A]

N° 26/
Du 27 Août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 26/00537 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6KP

Grosse délivrée à

Me Laetitia GABORIT

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

Mme [Z] [A]
[Adresse 4]
[Adresse 5],
[Adresse 6] (RUSSIE)
Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [A] est propriétaire du lot n 34 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 7] à [Localité 3].

Par lettre du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a mis en demeure Mme [Z] [A] de lui régler la somme de 1.044,25 euros de charges de copropriété dues au 27 mai 2025.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait délivrer à Mme [Z] [A] le 17 novembre 2025 une sommation de lui payer la somme de 2.075,37 euros de charges de copropriété dues au 5 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 7] à Menton a fait assigner Mme [Z] [A] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

1.275,48 euros de charges de copropriété arrêtées au 19 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025, 460,50 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés à la date du 19 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025,8.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maitre Cécile Biguenet-Maurel, avocat, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer, et les droits et émoluments des actes d’huissier, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10/07/1965.
Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 460,50 euros. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [Z] [A] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 mai 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement.

1. Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [Z] [A] est propriétaire du lot de copropriété n 34,le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026,
les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [Z] [A],une mise en demeure de payer la somme de 1.044,25 euros de charges de copropriété dues au 27 mai 2025 adressée à Mme [Z] [A] par lettre du 27 mai 2025,une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 17 novembre 2025 à Mme [Z] [A] pour la somme principale de 2.075,37 euros de charges,un relevé de compte débiteur de la somme de 1.735,98 euros au 19 décembre 2025 dont 1.275,48 euros de charges et provisions.
Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée au 19 décembre 2025 à la somme de 1.275,48 euros.

Par conséquent, Mme [Z] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 1.275,48 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 19 décembre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025, pour la somme de 1.044,25 euros, et de l’assignation du 22 janvier 2026, pour le surplus.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de lettre de rappel » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sollicite le remboursement des frais suivants :

- lettre de rappel du 29/09/2023 d’un montant de 13,50 euros,
- lettre de rappel du 27/01/2026 d’un montant de 13,50 euros,
- lettre de rappel du 17/04/2025 d’un montant de 13,50 euros,
- mise en demeure du 27/05/2025 d’un montant de 60 euros,
- mise en demeure du 07/08/2025 d’un montant de 60 euros,
- frais contentieux du 05/11/2025 d’un montant de 300 euros.
Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Par conséquent, Mme [Z] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 19 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [Z] [A] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 300 euros.

Par conséquent, Mme [Z] [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [Z] [A] sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maitre Cécile Biguenet-Maurel, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l'exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS