TJ 57672, 24 août 2026, RG 25/00169

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00169 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D54V

ORDONNANCE DE REFERE N°26/649

DU : 24 Août 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 24/08/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [L], demeurant 7 Rue Lamarck - 78500 SARTROUVILLE
représentée par Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [F], demeurant 165 Grand Rue - 57190 FLORANGE, comparant en personne

Madame [U] [C] épouse [F], demeurant 165 Grand Rue - 57190 FLORANGE, comparante en personne

Date des débats : 19 Mai 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2011, Monsieur [B] [K] a donné à bail à Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] un bien immobilier à usage d’habitation situé 165 Grand’Rue 57190 FLORANGE, pour une durée de trois années, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 655 € hors charges et 15€ de provisions sur charges.

Par avenant en date du 27 avril 2015, les parties ont convenu que le propriétaire engagera des travaux à ses frais dans le logement, portant sur la création de deux chambres et une petite pièce supplémentaire, moyennant une augmentation du loyer mensuel à hauteur de 100 € compte tenu de la mise à disposition de ces pièces.

Suivant acte authentique, reçu le 5 mai 2017, par Maître [N] [T], notaire, la S.C.I. [L] a acquis le bien immobilier susvisé.

Des loyers demeurant impayés, la S.C.I. [L] a fait signifier à Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] un commandement de payer la somme principale de 2.359,88€, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 30 avril 2025, la S.C.I. [L] a fait assigner Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :
-déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence,
- se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
Mais, dès à présent,
-constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies à la date du 5 novembre 2024,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti le 8 septembre 2011 pour l’appartement susvisé,
En conséquence,
-ordonner l’expulsion des locataires de l’appartement qu’ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef et, au besoin, avec le concours de la force publique,
- ordonner en tant que de besoin l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux risques et périls des défendeurs,
- condamner les locataires à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 845,24 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,
- dire que cette indemnité d’occupation mensuelle sera révisée comme en matière de loyer et de charges et qu’elle sera payable dans les mêmes conditions,
- condamner à titre provisionnel les locataires à lui payer la somme de 4.357,73 euros correspondant à la dette locative, suivant décompte arrêté au 7 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,
- rappeler que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision,
- condamner les locataires à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux frais et dépens y compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 10 juillet 2025.

Suivant conclusions reçues au greffe le 24 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la S.C.I. [L] a maintenu ses demandes, actualisant l’arriéré locatif à la somme de 8.791,83 euros au 7 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

La S.C.I. [L], représentée par son conseil, indique que la dette locative a augmenté depuis la signification du commandement visant la clause résolutoire. Elle fait état de la communication d’un décompte à hauteur de 6.466,17 euros au mois de juillet 2025, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, la dette locative étant actualisée à la somme de 7.424,65 euros au 5 septembre, indiquant la clause résolutoire est ainsi acquise.

Monsieur [G] [F], comparant en personne, indique avoir perdu son emploi. Il ajoute avoir contracté un crédit pour financer les frais d’obsèques de sa mère et percevoir des revenus à hauteur de 1.500 euros par mois.

Madame [U] [C] épouse [F], comparante en personne, fait état de grosses factures d’électricité, qui viennent s’ajouter au loyer mensuel s’élevant à la somme de 850 euros, outre des échéances mensuelles de 200 euros au titre du remboursement d’un crédit. Elle reconnaît qu’ils ne s’acquittent plus du loyer courant, et fait état de factures impayées. Elle fait enfin état d’une recherche de logement.

Par décision en date du 28 novembre 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le Juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats pour inviter la S.C.I. [L] à s’expliquer sur sa qualité et intérêt à agir (contrat de bail établi au nom de M. [B] [K]).

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 pour être mise en délibéré au 6 mars 2026.

La S.C.I. [L], représentée par son conseil, indique avoir déposé ses conclusions et le décompte actualisé de la dette à la somme de 8.791,83 euros au 19 novembre, qui ont été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception aux défendeurs. Il rappelle que le loyer s’élève à la somme mensuelle de 859,27 euros (actualisé à 874,27 euros) outre 15 euros de provisions sur charges, et que les prestations sociales et familiales versées par la Caisse aux allocations familiales sont mentionnées sur le décompte.

Madame [U] [C] épouse [F], comparante en personne, ne conteste pas la dette locative, et fait état d’un dossier de surendettement déposé au mois de décembre. Elle indique que le loyer s’élève à la somme mensuelle de 873 euros, avec une augmentation de 30 euros tous les mois.
Elle précise avoir perdu son emploi depuis 2023, mentionne des frais d’obsèques occasionnés suite au décès de sa mère. Elle ajoute avoir 3 enfants à charge, âgés de 21 ans, 20 ans et 10 ans, et percevoir des prestations de la Caisse aux allocations familiales.
Elle précise également que le couple est en recherche de logement.

Monsieur [G] [F], comparant en personne, fait état de revenus mensuels de 1.500 euros, outre 500 euros au titre de l’allocation de solidarité spécifique et 76 euros au titre de la prime d’activité, et déplore des factures mensuelles élevées.

Par décision en date du 13 mars 2026 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats pour inviter la S.C.I. [L] à justifier de la notification de l’assignation à la préfecture de la Moselle.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 24 août 2026.

La S.C.I. [L], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

Madame [U] [C] épouse [F], comparante en personne, indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis 2 mois, qu’ils ont déposé un dossier de surendettement, qu’une décision de recevabilité du dossier a été rendue avec orientation vers un effacement sans liquidation judiciaire.
Elle maintient que les locataires cherchent à déménager en raison des factures élevées d’électricité, et qu’une demande de logement social a été faite.

Monsieur [G] [F], comparant en personne, ne formule aucune observation complémentaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 9.413,10 euros suivant décompte arrêté au 31 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

Le contrat de bail conclu le 8 septembre 2011, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, leur a été signifié le 4 septembre 2024.

A ce titre, les défendeurs ne justifient pas avoir apuré sa dette dans un délai de 2 mois.

Par ailleurs, si la locataire a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement et d’une reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois lors de l’audience de renvoi du 19 mai 2026, aucun document justificatif n’est versé à ce titre, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 4 novembre 2024.

Sur l'expulsion

En vertu de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à quitter les locaux.

L'article L. 412-1 du même Code dispose que l'expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F], occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la créance du bailleur

- Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I. [L] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] restent devoir la somme de 9.413,10 euros à la date du 31 décembre 2025.

Les défendeurs ne produisent aucun élément tendant à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9.413,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

- Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 845,24 euros, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

La S.C.I. [L] toutefois déboutée de sa demande tendant à dire que tout mois commencé est dû en totalité.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches qu’à dû entreprendre la S.C.I. [L], il y a lieu de condamner Monsieur [G] [F] et Madame [U] [C] épouse [F] à payer la somme de 400€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,