TJ 21231, 26 août 2026, RG 26/00328

République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Q]

Affaire :

S.C.I. [V] [Q]
c/
S.A.R.L. R.P.E.I

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JHDR

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

la SELARL [Localité 1]
Me Maxence PERRIN - 141

ORDONNANCE DU : 26 AOUT 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Audrey MATHIAS, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de [Q], assistée lors des débats de Josette ARIENTA, Greffier et lors du prononcé de Françoise GOUX, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [V] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Eva DUBOIS de la SELARL ALIX, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Rennes, plaidant, Me Maxence PERRIN, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de [Q], postulant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. R.P.E.I
[Adresse 4]
[Localité 3]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 juillet 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date des 27 et 28 mars 2024, la SCI [V] [Q] a donné à bail commercial à la SARL RPEI un local situé [Adresse 5] à Marsannay-la-Côte (21600), moyennant un loyer annuel de 29 025 € HT payable par échéances trimestrielles, à effet du 1er avril 2024 pour une durée ferme de 10 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2026, la SCI [V] [Q] a assigné la SARL RPEI en référé devant le président du tribunal judiciaire de [Q], au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1217, 1231-5 et 1343-5 et suivants du code civil ainsi que L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter de la date du 17 mai 2026, portant sur un local à usage commercial constitué des lots I et T au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL RPEI, de ses biens, ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, laquelle astreinte pourra être liquidée, à défaut d’exécution, passé un délai de 15 jours ;
- ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place lui seront remis ou vendus aux enchères selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner la SARL RPEI à lui payer, par provision, la somme de 38 414,14 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers et de charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 17 mai 2026 ;
- condamner la SARL RPEI à lui payer en sus, par provision, la somme de 3 026,03 € au titre des intérêts de retard sur les loyers et charges dus ;
- juger qu’elle est fondée à conserver le dépôt de garantie de 7 256,25 € à titre d’indemnité due par la SARL RPEI, conformément aux termes du bail ;
et subsidiairement sur le dépôt de garantie ;
- ordonner la compensation entre ses créances respectives au titre des arriérés de loyers et charges ainsi que la créance de la SARL RPEI au titre du dépôt de garantie ;
et par ailleurs,
- condamner la SARL RPEI à lui payer, par provision, la somme de 1 500 € à titre d’indemnité pour frais de recouvrement ;
- condamner la SARL RPEI à lui payer, par provision, la somme de 17 656,08 € due au titre de l’indemnité de rupture du bail ;
- condamner la SARL RPEI à lui payer, par provision, à compter du 1er juillet 2026, une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 17 942,68 € TTC, outre les charges et les sommes contractuellement dues, jusqu’à la libération complète des lieux loués ;
- rejeter toute demande de la SARL RPEI visant à obtenir des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- débouter la SARL RPEI de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- condamner la SARL RPEI à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL RPEI aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement de la SARL RPEI ;

- condamner la SARL RPEI à lui payer, en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, une indemnité couvrant les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001 ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et juger n’y avoir lieu à l’écarter.

La SCI [V] [Q] expose que :

la SARL RPEI a rencontré d’importantes difficultés de paiement dès le deuxième trimestre 2025 ;
après plusieurs relances et mises en demeure restées infructueuses, elle a fait délivrer à la SARL RPEI un commandement de payer les sommes dues à hauteur de 38 414,14 € en date du 16 avril 2026 ;
ce commandement de payer n’ayant suscité aucune réaction de la part de la SARL RPEI, la clause résolutoire est donc acquise depuis le 17 mai 2026 ;
par ailleurs, elle a constaté que la SARL RPEI s’est permise de stocker du matériel de construction, des détritus et de garer ses véhicules sur des places de stationnement contiguës à celles qu’elle loue ;
de la même manière, alors qu’une mise en demeure d’avoir à cesser l’occupation illicite des places de stationnement lui a été adressée le 20 mai 2026, la SARL RPEI n’a pas réagi.
En conséquence, la SCI [V] [Q] estime être bien fondée à solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la SARL RPEI, outre le paiement des montants dus par cette dernière.

À l’audience du 22 juillet 2026, la SCI [V] [Q] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL RPEI n'a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 16 avril 2026, portait sur la somme principale de 38 414,14 € au titre de l’impayé locatif, outre 196,16 € au titre des frais de procédure et 76,39 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 38 686,69 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SARL RPEI dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n'ayant en outre pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 16 mai 2026.

Du fait de la résiliation du bail, la SARL RPEI est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n'est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :
- de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu'à défaut d'exécution spontanée, elle pourra être expulsée, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
- d’ordonner, le cas échéant, le séquestre des biens et objets trouvés dans les lieux à ses frais et périls, de sorte que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 17 mai 2026, d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

Il n'est pas sérieusement contestable que la SARL RPEI soit ainsi redevable d'une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant égal au loyer trimestriel, soit 11 049,91 €- et non 17 942,68 € - cette somme ressortant des pièces versées aux débats comme étant le dernier loyer trimestriel augmenté des provisions sur charges et sur taxe foncière . Il y a lieu de préciser que la SARL RPEI est condamnée au paiement, à titre de provision, d’une indemnité trimestrielle d’occupation seulement à compter du 1er juillet 2026 puisqu’il ressort des écritures de la SCI [V] [Q] et des pièces versées aux débats que les deux premiers trimestres 2026 ont fait l’objet de facturations en date des 1er janvier et 1er avril 2026, soit antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et que les sommes dues avant le1er juillet 2026 sont déjà comptabilisées à ce titre.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu’il n'est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SARL RPEI au titre des loyers et charges arrêtés au 16 mai 2026, s’élève à la somme de 38 414,14 €, la SCI [V] [Q] justifiant de ce montant. La SARL RPEI est ainsi condamnée à payer cette somme à la SCI [V] [Q] à titre de provision.

Eu égard aux dispositions claires du bail sur le dépôt de garantie, il n’existe aucune contestation sérieuse s’opposant à ce que le dépôt de garantie d’un montant de 7 256, 25 euros reste acquis au bailleur.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes concernant la majoration de 10 % des sommes impayées, les intérêts de retard et l’indemnité de rupture du bail, en présence d’une contestation sérieuse, s’agissant du cumul de plusieurs clauses pénales susceptibles d'être modérées par le juge du fond en application de l'article 1231-5 du code civil. La SCI [V] [Q] est en conséquence déboutée de ses demandes de ces chefs.

Pour les mêmes motifs, il existe une contestation sérieuse s’opposant à la condamnation à titre de provision au paiement de la somme de 1550 euros par application du bail commercial, au titre des frais de recouvrement, ce d’autant qu’une partie des frais est comprise dans les dépens. La SCI [V] [Q] est en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, il n’y a pas lieu de condamner la SARL RPEI au paiement d’une indemnité couvrant les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en cas d’exécution forcée de la présente décision.

La SARL RPEI qui succombe est condamnée aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 avril 2026 et le coût de l’état des créanciers de la SARL RPEI.

Elle est condamnée à payer à la SCI [V] [Q] une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :