TJ 56260, 27 août 2026, RG 26/00336

N° RG 26/00336 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FBNT

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER lors des débats, Olivier LACOUA lors de la mise à disposition

DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :
-Mr [F] [C]
-Mme [Z] [I]

Copie à :
- Le Prefet du Département
- Mr [X]

RG N° 26-336. Jugement du 27 août 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 8 novembre 2022, M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ont donné à bail à M. [J] [X] un logement d'habitation et un parking situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre la somme mensuelle de 35 euros à titre de provision sur charges correspondant aux charges de copropriété et à l’entretien annuel de la chaudière.

Le 5 février 2026, M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ont fait notifier à M. [J] [X] un commandement de payer la somme de 2168,35 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2026, M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ont fait assigner M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes auquel il est demandé de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de M. [J] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois conféré par le commandement de quitter,
- condamner M. [J] [X] à leur payer :
- 4022,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,
- à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et subissant les augmentations légales, à compter de l’assignation et jusqu’à complète libération des lieux,
- 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner M. [J] [X] à leur régler 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 23 avril 2026.

A l'audience du 11 juin 2026, le Juge des contentieux de la protection
a indiqué que M. [J] [X] ne s'était pas présenté au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ont confirmé leurs demandes, indiquant qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis octobre 2025, y compris après la délivrance de l’assignation.

Sur interrogation du juge, M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ont indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement et que la somme de 269,35 euros mentionnée au décompte de l’assignation correspondait à une régularisation des charges.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à en l’étude du commissaire de justice, M. [J] [X] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 février 2026 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé qu’aucun versement n’a été effectué depuis le mois de novembre 2025 ; les causes réelles du commandement de payer n'ont en conséquence pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les bailleurs ont indiqué ne pas avoir été avisés de l’existence d’une procédure de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 5 avril 2026.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [J] [X] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

L’article L412-1 du même code prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’existence d’un impayé ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi du locataire, la demande de réduction du délai visé au commandement pour quitter sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [J] [X] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [C] [F] et Mme [I] [Z] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 5 avril 2026 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M. [C] [F] et Mme [I] [Z] seront autorisés à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

À l’appui du décompte de l’assignation, M. [C] [F] et Mme [I] [Z] sollicitent la condamnation de M. [X] à leur régler la somme de 4022,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance d’avril 2026 incluse.

Ce décompte comprend une somme de 269,35 euros que les demandeurs revendiquent à titre de régularisation sur les charges.

Alors qu’il appartenait aux demandeurs, en application de l'article 1353 alinéa 1 du code civil, de rapporter la preuve de leurs prétentions concernant la régularisation des charges, leur demande à ce titre sera rejetée, faute pour eux d’avoir verser au dossier le justificatif de la somme revendiquée.

Au surplus, M. [J] [X] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [X] à verser à M. [C] [F] et Mme [I] [Z] la somme de 3753 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 13 avril 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 février 2026 sur la somme de 1899 euros, déduction faite de la régularisation des charges, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [C] [F] et Mme [I] [Z] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et causé par la mauvaise foi de M. [J] [X].

Il convient par conséquent de débouter M. [C] [F] et Mme [I] [Z] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [J] [X] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [F] et Mme [I] [Z] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 350 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS