TJ 57463, 27 août 2026, RG 25/00381

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2026

N° RG 25/00381 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLTT

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [K]
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Anne MOLINARI, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [N] [L]
demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Franck DE PEYRONNET

GREFFIER LORS DES DEBATS : Mélissa MALOYER

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique du 05 juin 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à Me MOLINARI ( + pièces)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me GIANCECCHI ( + pièces)

- seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 juillet 2019 [P] [K] a donné à bail à [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 440 euros outre 10 euros mensuel au titre des charges.
Suivant courrier du 15 juin 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception, [N] [L] a donné congé du bail à [P] [K] avec un préavis d’un mois pour raison de santé.
Suivant commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 juillet 2023, [P] [K] a demandé à [N] [L] de lui régler la somme de 1619 euros en principal au titre de loyers et charges impayés dans le cadre du bail.
Suivant assignation du 20 septembre 2023, [P] [K] a fait citer [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en matière des référés notamment pour qu’il soit constaté la résiliation du bail et condamné [N] [L] à lui régler la somme de 2999 euros.
Suivant ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en date du 13 septembre 2024, les parties ont été déboutées des demandes qu’elles ont formées en référé.
Suivant assignation adressée à [N] [L] le 9 mai 2025 [P] [K] l’a fait citer devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz aux fins de :
déclarer recevable et bien fondée les demandes de [P] [K],constater la résiliation du contrat de bail au 20 octobre 2023,condamner [N] [L] à lui régler la somme de 5.044,29 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023 augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023 ou de la signification de l’assignation, les sommes étant à parfaire au jour de l’audience,dire et juger que le dépôt de garantie de 460 euros restera acquis au bailleur en diminution de la dette locative,dire que le bailleur pourra régulariser les charges, ainsi qu’il aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié,condamner [N] [L] au règlement de :5.978,03 euros au titre de travaux réalisés en raison des dégradations commises par la défenderesse et donc du préjudice,1.113 euros au titre de la perte locative ou du manque à gagner, et du trouble de jouissance en raison des travaux engagés à compter du 20 octobre 2023 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus,3.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et du préjudice moral engendré, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux frais et dépens.A l’audience du 05 juin 2026, [P] [K] représenté à l’audience par son conseil a maintenu ses demandes tout en précisant le montant des sommes demandées au titre de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023, s’élevant à 5.082,42 euros. Il s’est référé à ses conclusions en date du 4 février 2026.
Au soutien de sa demande de paiement des loyers et charges arrêtés au 20 octobre 2023 pour un montant de 5.082,42 euros, se fondant notamment sur l’article 1728 du code de civil, [P] [K] affirme que [N] [L] a remis les clés à Maître [C], commissaire de justice, le 20 octobre 2023. [P] [K] verse également le décompte des sommes dues pour justifier de la somme demandée.
A l’appui de sa demande d’indemnisation au titre de travaux réalisés en raison des dégradations commises par la défenderesse, se fondant notamment sur l’article 1732 du code civil, [P] [K] mentionne que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée. Il verse aux débats des factures pour la remise en état des lieux loués.
A l’audience, [N] [L] représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions en date du 26 mars 2026 a sollicité :
le débouté de [P] [K] de ses demandes tendant au règlement de l’arriéré locatif pour la période postérieure au 3 juin 2023, date de départ des lieux de [N] [L],le débouté de [P] [K] de l’ensemble de ses demandes.Reconventionnellement,
la condamnation de [P] [K] à lui verser la somme de 480 euros en remboursement des charges indûment perçues,la condamnation de [P] [K] à lui verser la somme de 460 euros en remboursement du dépôt de garantie,dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,ordonner la compensation des créances réciproques,dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir,statuer ce que de droit quant aux dépens,constater que [N] [L] a été admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.En réponse à la demande de [P] [K] tendant au règlement de l’arriéré locatif pour la période postérieure au 3 juin 2023, et se fondant sur l’article 1353 du code civil, [N] [L] affirme avoir quitté le logement le 3 juin 2023 et que les demandes de [P] [K] sont donc sans objet pour cette période. Subsidiairement elle mentionne que le propriétaire ne justifie pas de la vacance des lieux et qu’aucun justificatif de charges n’est transmis par [P] [K] pour l’acompte de charges de 10 euros par mois.
En réponse à la demande de [P] [K] d’indemnisation au titre des dégradations locatives, [N] [L] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il convient de tenir compte de la vétusté et de l’usure normale des lieux donnés à bail. Elle ajoute que le bien donné à bail n’était pas dans un état neuf mais pour partie en « bon état » voire en « état d’usage » et sur certains points « moyen » voire « mauvais ». [N] [L] ajoute ne pas avoir été présente pour l’état des lieux de sortie et ne pas avoir été avisée de l’établissement de celui-ci. Elle verse en outre aux débats des photographies des lieux trois mois avant leur restitution.
A titre reconventionnel, et au soutien de sa demande de remboursement de charges indûment perçues, elle indique que [P] [K] ne justifie pas des provisions sur charges, et en sollicite le remboursement sur une durée de 48 mois.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Sur la résiliation du contrat de bail
Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois. Il peut toutefois être d’un mois notamment en raison de l’état de santé du locataire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Il est admis qu’à défaut de congé donné par les parties, la remise des clés par le locataire et acceptée par le bailleur puisse traduire une volonté commune de résilier le contrat de bail.

En l’espèce il est versé aux débats le congé délivré par le locataire le 15 juin 2023 qui aurait été adressé en recommandé avec accusé de réception. Il n’est toutefois pas versé aux débats l’avis de réception par le bailleur, si bien que le préavis délivré par le locataire est dépourvu de tout effet.
En revanche il résulte du procès-verbal de reprise des lieux de Maître [C], commissaire de justice, en date du 20 octobre 2023, et établi à la demande de [P] [K], que [N] [L] a restitué les clés du logement le 18 octobre 2023. Il doit en conséquence être constaté que la remise des clés et donc la résiliation du bail a été acceptée par [P] [K] à la date dudit procès-verbal de reprise des lieux, soit à la date du 20 octobre 2023.

Sur la demande de paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce il résulte des écritures de [N] [L] qu’elle ne conteste pas le montant des loyers dus jusqu’au mois de mai 2023 inclus, suivant le décompte produit par [P] [K] et arrêté au 20 octobre 2023. Elle ne justifie par ailleurs pas du paiement des loyers dont le règlement est sollicité par [P] [K], pour la période courant jusqu’au mois d’octobre 2023.
En outre, si elle conteste le montant des provisions pour charges, il résulte de l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz que le bailleur a justifié des charges locatives en produisant l’ensemble des factures d’électricité relatives au bien loué pour la durée du bail.
En conséquence [N] [L] sera condamnée à régler à [P] [K] la somme de 5.082,42 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023 augmenté des intérêts au jour de la signification de l’assignation, étant précisé que le bailleur pourra régulariser les charges, ainsi qu’il aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié.
Il est précisé qu’il conviendra de déduire de ce montant de 5.082,42 euros, le montant du dépôt de garantie s’élevant à 460 euros, conservé par [P] [K], tel qu’indiqué au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais de réparation et de perte locative :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Suivant l’article 3-2 de cette même loi, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa dudit article, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Par ailleurs le constat du commissaire de justice qui serait dressé après le départ du locataire sans que celui-ci n’ait été invité à se présenter, et bien que son bailleur connaissait le moyen de le contacter utilement, serait dépourvu de force probante.
En l’espèce [P] [K] a fait établir un état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, auquel [N] [L] n’était pas présente. Cette dernière affirme d’ailleurs ne pas avoir été informée dudit état des lieux alors que [P] [K] disposait de ses coordonnées pour la contacter, ce qui n’est pas contesté par ce dernier. En outre [P] [K] ne verse pas au débat le courrier du commissaire de justice avisant [N] [L] de l’état des lieux à venir.
Dès lors l’état des lieux établi le 23 octobre 2023 par commissaire de justice à l’initiative de [P] [K] doit être considéré comme étant dépourvu de force probante, et les demandes de [P] [K] de dommages et intérêts au titre de dégradations, seront rejetées. Il en sera en conséquence de même s’agissant de sa demande d’indemnisation au titre de la perte locative en raison des travaux engagés du 20 octobre 2023 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

Sur la demande de dommage et intérêts au titre de la résistance abusive et du préjudice moral :

En application de l’article 1240 du Code civil, il appartient au demandeur de prouver un abus dans la résistance au paiement, un préjudice différent du simple retard et un lien de causalité. Le seul non-paiement ne peut caractériser la résistance abusive.
En l’espèce, il est établi que la locataire est en solde débiteur.
Toutefois [P] [K] ne justifie pas du préjudice invoqué.
Dès lors la demande de condamnation du défendeur pour résistance abusive, sera rejetée.

En outre si [P] [K] considère avoir subi un préjudice moral au vu des certificats médicaux produits, ces certificats médicaux des 10 mars 2025, 22 avril 2025 et 5 mai 2025 n’établissent aucun lien entre les difficultés de santé du demandeur et le présent litige.

Dès lors la demande de condamnation en réparation du préjudice moral de [P] [K], sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, [N] [L], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception des frais afférents aux actes du commissaire de justice Maître [Q] [C] portant, sur le procès-verbal de reprise des lieux en date du 20 octobre 2023, et sur le procès-verbal de constat et d’état des lieux en date du 23 octobre 2023, qui demeureront à la charge du demandeur.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En équité, [N] [L], condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer une indemnité qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de la présente décision ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déclare recevables les demandes de [P] [K],Constate la résiliation à la date du 20 octobre 2023, du contrat de bail d’habitation établi le 2 juillet 2019 entre [P] [K] en qualité de bailleur et [N] [L] en qualité de locataire et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],Dit que [N] [L] en qualité de locataire, est redevable envers [P] [K] en qualité de bailleur, dans le cadre du bail d’habitation, de la somme de 5.082,42 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023,Dit qu’il convient de déduire de ce montant de 5.082,42 euros, le montant du dépôt de garantie s’élevant à 460 euros, conservé par [P] [K],En conséquence, Condamne [N] [L] à régler à [P] [K] la somme de 4.622,42 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023 augmenté des intérêts à compter du 9 mai 2025, étant précisé que le bailleur pourra régulariser les charges au titre du bail,Rejette la demande de [P] [K] de condamnation de [N] [L] au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 5.978,03 au titre de dégradations,Rejette la demande de [P] [K] de condamnation de [N] [L] au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 1.113 euros au titre de la perte locative,Rejette la demande de [P] [K] de condamnation de [N] [L] au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 3.000 euros au titre de la résistance abusive et du préjudice moral engendré,Condamne [N] [L] aux dépens à l’exception des frais afférents aux actes du commissaire de justice Maître [Q] [C] portant sur le procès-verbal de reprise des lieux en date du 20 octobre 2023, et sur le procès-verbal de constat et d’état des lieux en date du 23 octobre 2023, qui demeureront à la charge de [P] [K] ;Condamne [N] [L] à payer à [P] [K] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit. Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier le 27 août 2026.