TJ 56121, 27 août 2026, RG 26/00201

N° RG 26/00201 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CJZ

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR :

S.A. MILA, dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, substituée par Maître Coraline LE CADRE, avocats au barreau de LORIENT

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 11 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 27 Août 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 27/08/2026

Exécutoire à : M. [J] [K], Mme [P] [M]

Copie à : Me CORMIER Guillaume

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit du 13 mai 2026, auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 juin 2026 aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations sur les difficultés soulevées.

Pour les raisons développées dans ses dernières écritures, la SA MILA, représentée son conseil, a formulé ses observations sur les difficultés soulevées et a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [K] [J] et Madame [M] [P], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu à l’audience.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La SA MILA sollicite l’octroi d’une somme de 2928 euros au titre des dégradations locatives. Elle explique avoir été subrogée dans les droits de NESTENN agissant pour le compte de Monsieur [Y].

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [Y] d’une part et Madame [M] [P] et Monsieur [K] [J] d’autre part, le mandat de gestion locative conclu entre Monsieur [N] [Y] et l’Agence NESTENN [Localité 1] GESTION ainsi que l’adhésion par l’agence NESTENN [Localité 1], pour le compte de Monsieur [N] [Y] à l’assurance Loyers Impayés le 29 août 2024 auprès de la Société MILA le 29 août 2024.

Il est également produit aux débats la quittance subrogative finale signée par la Société NESTENN pour le compte de Monsieur [N] [Y] le 7 août 2025 subrogeant la SA MILA à hauteur de 2928 euros.

Il ne peut cependant qu’être relevé qu’il n’est pas produit aux débats l’état des lieux d’entrée ni l’état des lieux de sortie. Dès lors, une simple facture ne saurait être suffisante pour justifier du montant réclamé au titre des dégradations locatives. En effet, en l’absence de tout état des lieux de sortie contradictoire , il n’est pas justifié de ce que les locataires ont commis des dégradations locatives.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, la SA MILA ne pourra qu’être déboutée de sa demande au titre de la dette locative.

Sur la demande au tite du préjudice matériel:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SA MILA, qui succombe au principal, ne justifie pas du bien fondé de la délivrance de la sommation de payer pour un montant de 76,50 euros dont elle réclame le remboursement.

Au vu de ces éléments, elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SA MILA sollicite l’octroi d’une somme 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il résulte cependant des développements précédents que la SA MILA, qui succombe au principal ne démontre pas que les défendeurs auraient commis une faute à l’origine pour elle d’un préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA MILA qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,