TJ 56121, 27 août 2026, RG 26/00361

N° RG 26/00361 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6DYV

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Août 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [A], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [Z] [A], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 02 Juillet 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 27 Août 2026 réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 27/08/2026

Exécutoire à : Me BRIL Corinne

Copie à : M. et Mme [A] [I] et [Z], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 3 mai 2022, Monsieur [T] [R] [W] a donné à bail à Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 588,28 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2026, Monsieur [T] [R] [W] a fait assigner Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 11 juin 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater que les effets du commandement de payer en date du 13 février 2026 sont demeurés infructueux,

-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties à son profit,

Subisidiairement,

-juger que les locataires ont commis des manquements graves à leurs obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant du loyer,

En conséquence,

-prononcer la résilition pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 3 mai 2022,

-ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique.

-condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel outre les charges de 584,06 euros à compter du 1er mai 2026 jusqu’à parfaite libération des lieux,

-ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation chaque année au mois de décembre jusqu’à complet départ de l’occupant sans droit ni titre,

-condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A]  au paiement de la somme de 1763,29 euros arrêtée au 16 avril 2026 suivant décompte annexé à l’assignation,

-juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arrierés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

-condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] au paiement des entiers dépens, en ceux compris du commandement de payer.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 juillet 2026, Monsieur [T] [R] [W], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 2823,19 euros, juillet 2026 inclus.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [Z] [A] comparante en personne, a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 130 euros pour apurer la dette locative. Elle a également demandé la suspension des effets de la clauses résolutoires.

Monsieur [I] [A] n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [T] [R] [W] sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] à lui verser la somme de 2823,19 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 2 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus.

Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’ont justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur et n’ont pas contesté le montant de la dette locative.

Il résulte cependant de la lecture du décompte produit aux débats que sont réclamés à ce titre des frais pour un montant total de 287,88 euros qui ne sauraient être réclamés sur ce fondement. Ils seront donc déduits du montant réclamé.

Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [T] [R] [W] la somme de 2535,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 juillet 2026, mois de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] se trouvent dans l’incapacité de régler la somme due. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 130 euros.

Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement de 19 mois, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par 19 acomptes mensuels de 130 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [T] [R] [W] justifie avoir fait délivrer à ses locataires, à la date du 13 février 2026, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [T] [R] [W] à la date du 13 avril 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l'espèce, les délais accordés à Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] pour régulariser l'arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d'expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation d'un montant de 588,28 euros due jusqu'à la libération définitive des lieux par Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère contractuel et non pas indemnitaire, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

La solidarité ne s’étendant pas à l’indemnité d’occupation, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] et en application des dispositions de l'article R412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [A] et Madame [Z] [A] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [T] [R] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :