TJ 97120, 15 mai 2026, RG 26/00084

Ordonnance de référé du 15 Mai 2026 - N° RG 26/00084 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ2N Page sur

Ordonnance du :
15 Mai 2026

N°Minute : 26/00044

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la SDC ALYZEA

C/

[U] [Y]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 15 Mai 2026

N° RG 26/00084 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ2N

Nous, Sabine CRABOT, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, greffère.

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence ALYZEA représenté par son syndic LA SAS IMMO 9 71, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 352 092 472 dont le siège social est sis 8 PLACE CREOLE la MARINA - 97190 LE GOSIER

Représenté par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Y], demeurant chez MAGALOC MORNE VERGAIN - 97139 LES ABYMES

Non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 13 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 15 Mai 2026
Ordonnance rendue le 15 Mai 2026
***

EXPOSE DU LITIGE,

Monsieur [U] [Y] est propriétaire des lots n°104, 127, 154 et 159 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence ALYZEA sis à Dugazon 97139, LES ABYMES.

Par acte de commissaire de justice du 02 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALYZEA, représenté par son syndic la SAS IMMO 97.1, a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d'obtenir sa condamnation au payement des sommes provisionnelles suivantes :
- 4 673,02 € au titre des charges arrêtées au 02 janvier 2026, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 09 septembre 2024,
- 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte de citation pour un exposé exhaustif des moyens invoqués au soutien des prétentions.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à personne sur son lieu de travail, Monsieur [Y] n'a pas comparu, ni ne s'est fait représenter.

La présente ordonnance n'est pas susceptible d'appel au regard du taux du ressort fixé à 5000 € par les articles R211-3-24 et R211-3-25 du COJ, la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ne constituant pas une prétention dont la valeur doit être prise en compte pour la détermination du taux du ressort (Civ. 2ème 1er décembre 2022 21-14.536).

La citation ayant été délivrée à personne, l'ordonnance sera réputée contradictoire.

L'affaire a été appelée à l'audience de référés du 13 mars 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALYZEA, représenté par son syndic la SAS IMMO 97.1, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 15 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le requérant régulièrement avisé.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Monsieur [Y] ayant régulièrement été cité par acte remis à personne, et dans des délais suffisants, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant.

Sur la provision au titre des charges exigibles

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d'exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l'exécution des travaux.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALYZEA poursuit le recouvrement à l'encontre de Monsieur [Y] de la somme de 4 673,02 € correspondant à un arriéré de charges et de provisions exigibles, augmenté de divers frais, selon le relevé de compte communiqué arrêté au 02 janvier 2026.

Il est notamment produit aux débats :
- Un relevé de propriété,
- Le contrat de syndic,
- Le procès-verbal de l'Assemblée générale du 08 février 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025,
- Le procès-verbal de l'Assemblée générale du 05 février 2025 approuvant les comptes de l'exercice 2024 et le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026,
- Les états de répartition des exercices 2023 et 2024,
- Les appels de fonds des exercices 2024, 2025 et du 1er trimestre 2026,
- Un relevé de compte arrêté au 02 janvier 2026,
- Une lettre de relance simple du 29 avril 2024 de payer la somme de 1009,99 € (sans justificatif d'envoi),
- Une lettre de mise en demeure du 09 septembre 2024 de payer la somme de 1 614,42 € (avec accusé de réception signé),
- Une lettre de relance avec proposition de moratoire du 18 mars 2025 (avec accusé de réception signé),
- Un constat de carence de la tentative de conciliation en date du 15 octobre 2025,
- Un extrait de compte arrêté au 02 janvier 2026 faisant état d'un solde débiteur de 4.673,02 €.

Le décompte arrêté au 02 janvier 2026 fait ressortir un total de charges et de frais impayés de 4.673,02 €, montant que le défendeur, bien que touché à personne, n'a pas entendu contester, ce dernier n'ayant ni comparu, ni constitué avocat, ne rapportant pas la preuve du règlement des charges réclamées à partir du 02 janvier 2024, date à partir de laquelle le solde du décompte est devenu négatif.

Le décompte du syndicat inclut cependant depuis cette date des frais de relance et de mise en demeure de 61 € et de la vacation de la tentative amiable de conciliation de 75 € pour un montant global de 136 €, non constitutifs de loyers ou charges.

A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visée par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Par ailleurs, l'article 10-1 ne pose qu'une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s'en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu'ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation font partie des dépens. Les honoraires d'avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 10 € x 1 lettre justifiée.

Enfin, la tentative amiable de conciliation, bien qu'elle soit un préalable obligatoire au présent litige conformément à l'article 750-1 du code de procédure civile, n'implique aucune diligence exorbitante de la mission du syndic d'administration de la copropriété laquelle comprend par définition la vacation dont est réclamée le paiement à hauteur de 75 €, de sorte qu'elle n'est source d'aucun frais au sens de l'article 10-1 précité. Et ce d'autant que le conciliateur intervient à titre gratuit.

Il résulte de ce qui précède que la créance se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 4 537,02 € (4 673,02 € - 136 €), outre la somme de 10 € au titre des frais de mise en demeure justifiés, soit un total de 4 547,02 €.

En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à payer au syndicat de copropriétaires la Résidence ALYZEA la somme provisionnelle de 4 547,02 € au titre de l'arriéré de charges arrêté le 02 janvier 2026 et des frais justifiés, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 septembre 2024, sur la somme de 1 614,42 €, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus, le requérant étant invité à mieux se pouvoir.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] qui succombe, sera condamné aux dépens.

En vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé enfin que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS, Nous, Juge des Référés, statuant en dernier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,