CA Amiens, 7 juill. 2026, RG 25/01739

ARRET

N°

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

C/

[C]

[C]

[C]

[C]

S.A. MMA IARD

Société A-L-G IMMOBILIER

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Copie exécutoire

le 07 juillet 2026

à

Me GAUBOUR

Me CREPIN

Me DUMOULIN

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/01739 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JK4M

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole Madame [F] [U] demeurant [Adresse 4] à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat au barreau d'AMIENS

APPELANTE

ET

Madame [E] [C]

née le 02 Novembre 1948 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Monsieur [G] [C]

né le 20 Octobre 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [Q] [C]

né le 18 Août 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Monsieur [M] [C]

né le 14 Septembre 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentés par Me Jérôme CREPIN de la SCP CREPIN-FONTAINE, avocat au barreau d'AMIENS

S.A. MMA IARD en sa qualité d'assureur de la société ALG IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

Société A-L-G IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 10]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d'assureur de la société A-L-G IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentées par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Claire DEWERDT de la SELARL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 26 mai 2026 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Flore GUEZOU, greffière.

Sur le rapport de Mme Agnès FALLENOT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 juillet 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 juillet 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION :

L'immeuble situé à [Localité 11] (Somme), [Adresse 5], est composé de huit lots, dont six sont dévolus à l'habitation et deux à l'activité commerciale, dans deux bâtiments nommés A (lots n° 1 à 6) et B (lots n° 7 et 8).

La société ALG immobilier, assurée auprès de la société MMA Iard et de la société MMA assurance mutuelles (les sociétés MMA), a exercé les fonctions de syndic de la copropriété du 7 mai 2019 au 3 avril 2021.

Mme [E] [O] veuve [C], M. [G] [C], M. [Q] [C] et M. [M] [C] (les consorts [C]) étaient propriétaires indivis des lots n°1 et 7, représentant 371/1000 tantièmes, répartis en 159/1000 tantièmes dans le bâtiment A et 212/1000 tantièmes dans le bâtiment B, où Mme [E] [O] veuve [C] exerçait une activité commerciale de restaurant.

Le 8 février 2019, M. [J] [R] et Mme [F] [U] ont acquis les lots n°3 et 8, correspondant à un appartement situé au premier étage, à la fois dans le bâtiment A et dans le bâtiment B, représentant 262/1000 tantièmes, répartis en 50/1000 tantièmes dans le bâtiment A et 212/1000 tantièmes dans le bâtiment B.

Le 28 mars 2019, le maire de la commune d'[Localité 11] a adressé un avertissement à Mme [E] [O] veuve [C] concernant l'état dégradé du rez-de-chaussée du bâtiment B dans lequel elle exploitait son restaurant, puis le 4 avril 2019, a pris un arrêté prononçant la fermeture de cet établissement, des étais ayant dus être posés en urgence le long de la vitrine et de la porte du rez-de-chaussée. Le lendemain, il a adressé un avertissement à Mme [F] [U] et M. [J] [R] concernant l'état dégradé du premier étage de ce même bâtiment. Enfin, il a demandé au juge des référés du tribunal administratif d'Amiens de désigner un expert aux fins d'examiner l'immeuble en raison des désordres affectant sa solidité, en application de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation.

Par ordonnance du 12 avril 2019, le juge des référés a fait droit à sa demande. L'expert a déposé son rapport le 19 avril 2019, concluant à la nécessité de travaux conservatoires urgents.

Le 29 avril 2019, le maire de la commune d'[Localité 11] a pris un arrêté de péril imminent, qu'il a levé après réalisation des travaux le 30 juillet 2021.

Dans l'intervalle, sur un vote de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2021, Mme [F] [U] a pris en charge les fonctions de syndic bénévole, en remplacement de la société ALG immobilier, démissionnaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 septembre 2021, elle a, en cette qualité, mis en demeure Mme [E] [O] veuve [C] de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 30 680,25 euros correspondant à sa quote-part des travaux de rénovation à hauteur de 22 148,25 euros et à un arriéré de charges à hauteur de 8 532,30 euros, ce sous dix jours.

Par actes des 10, 12, 23 mai,13 et 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a fait commandement aux consorts [C] de lui payer la somme de 31 689,02 euros en principal, puis par actes des 9, 13 et 16 janvier 2023, il les a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, à titre de provisions, les sommes suivantes:

- 35 540,95 euros à actualiser jusqu'à la date de la décision qui sera rendue, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2021, date de la mise en demeure, au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des provisions dus pour l'exercice en cours arrêté au 1er juillet 2022,

- 383,76 euros correspondant aux frais exposés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 avril 2023, le juge des référés a :

-condamné solidairement les consorts [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 532,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 à titre de provision à valoir sur les sommes dues au titre des appels de fonds pour la période comprise entre le 20 novembre 2008 et le 1er juillet 2021, ainsi que la somme de 383,76 euros au titre des sommes dues sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

-rejeté les autres demandes,

-rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-condamné les consorts [C] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il a considéré qu'il existait à une contestation sérieuse sur le surplus de la demande en paiement, en raison de l'absence de tenue par le syndic d'une assemblée générale devant ratifier, a posteriori, le devis et les travaux urgents.

Par acte notarié du 9 mai 2023, les consorts [C] ont vendu à la SCI Fov les lots n° 1 et 7 de l'immeuble.

Par acte du 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait opposition au paiement du prix de cession, se prévalant d'une créance d'un montant de 41 675,68 euros en principal.

Par acte du 25 août 2023, les consorts [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de voir annuler l'opposition au paiement du prix de cession ou, subsidiairement, d'ordonner la mainlevée des sommes bloquées.

Par actes des 15 et 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ALG Immobilier et les sociétés MMA (le syndic et ses assureurs) en intervention forcée, pour engager leur responsabilité et obtenir leur garantie.

Par jugement rendu le 19 février 2025, le tribunal judiciaire d'Amiens a :

-débouté les consorts [C] de leur demande de prononcé de la nullité de l'opposition au paiement du prix de cession des lots n° 1 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11] (Somme) ;

-condamné in solidum les consorts [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 061,23 euros au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

-condamné in solidum les consorts [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 756 euros correspondant à leur quote-part des travaux urgents ;

-dit n'y avoir lieu à actualisation de cette condamnation jusqu'à la date du jugement ;

-dit que cette condamnation est assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 11 392,25 euros au titre des factures n° 03567 du 14 décembre 2020, n°03587 du 14 janvier 2021 et n°03589 du 25 janvier 2021 de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B] ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum du syndic et de ses assureurs à lui payer la somme de 22 148,25 euros correspondant aux factures de la société DBA (10 756 euros) et de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B] (11 392,25 euros) ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-ordonné la mainlevée partielle de l'opposition sur le prix de vente des lots n° 1 et 7 dépendant de l'immeuble en copropriété signifiée par acte extrajudiciaire du 25 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 12 373,78 euros ;

-ordonné le versement de la somme de 12 373,78 euros dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement par Mme [W] [A], notaire à [Localité 12] (Somme), aux consorts [C] ;

-validé l'opposition au prix de vente des lots n° 1 et 7 dépendant de l'immeuble en copropriété signifiée par acte extrajudiciaire du 25 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires sur la somme principale de 29 614,79 euros ;

-ordonné le versement de la somme de 29 614,79 euros dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement par Mme [W] [A], notaire à [Localité 12] (Somme), au syndicat des copropriétaires ;

-condamné in solidum les consorts [C] aux dépens ;

-autorisé Me Sibylle Dumoulin à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans recevoir provision ;

-condamné in solidum les consorts [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

-débouté les consorts [C] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

-débouté le syndic et ses assureurs de leur demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et des consorts [C] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle : - l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 11 392,25 euros au titre des factures n°03567 du 14 décembre 2020, numéro 03587 du 14 janvier 2021 et numéro 03589 du 25 janvier 2021 de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B] ; - l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum du syndic et de ses assureurs à lui payer la somme de 22 148,25 euros correspondant aux factures de la société DBA (10 756 euros) et de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B] (11 392, 25 euros) ; - l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions remises au greffe le 18 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

-réformer la décision querellée.

Statuant à nouveau

-condamner in solidum les consorts [C], le syndic et ses assureurs à lui payer la somme de 11 392,25 euros correspondant à leur quote-part au titre des travaux de la société Alu France [B], avec actualisation jusqu'à la date de la décision qui sera rendue, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2021, date de la mise en demeure, au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des provisions dus pour l'exercice en cours arrêté au 1er juillet 2022 ;

-condamner in solidum les consorts [C], le syndic et ses assureurs à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

-débouter les consorts [C], le syndic et ses assureurs de leurs prétentions ;

-condamner les consorts [C], le syndic et ses assureurs à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner in solidum les consorts [C], le syndic et ses assureurs aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe le 5 septembre 2025, les consorts [C] demandent à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu le 19 février 2025 en ce qu'il a considéré que les travaux réalisés par l'entreprise [B] étaient des travaux qui avaient été réalisés en parties communes en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4 du règlement de copropriété.

En conséquence,

Statuant à nouveau,

Juger que lesdits travaux concernent des parties privatives et que dès lors ceux-ci n'ont pas à être supportés par les copropriétaires.

Subsidiairement,

Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de les voir condamner in solidum à lui payer de 11 392,25 euros.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 3 613 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 15 janvier 2026, les sociétés ALG immobilier, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 19 février 2025 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum les consorts [C] à les relever et garantir indemnes de toute condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires,

- déclarer la franchise contractuelle des assureurs d'un montant de 10 % avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros opposable au syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [C] à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sibylle Dumoulin en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement au titre des factures n°03567 du 14 décembre 2020, n°03587 du 14 janvier 2021 et n°03589 du 25 janvier 2021 de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B]

Le syndicat des copropriétaires expose que si d'ordinaire, le syndic ne peut pas prendre l'initiative de réaliser des travaux sans avoir reçu l'autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale, quand la sauvegarde de l'immeuble l'impose, le syndic doit faire exécuter les travaux urgents sans attendre cette autorisation. Tel est le cas en l'espèce, compte tenu de l'arrêté de péril imminent et des conclusions de l'expert judiciaire. C'est dans ce contexte qu'est intervenue la société Alu France [B] pour un coût 22 784,51 euros. Les travaux ont été réalisés et leur approbation a été votée lors de l'assemblée générale du 26 février 2022. Dès lors, les consorts [C], en qualité de titulaires du lot n°7 du bâtiment B, doivent s'acquitter de leur quote-part.

L'appelant souligne qu'il ne fait aucun doute que les travaux concernent les parties communes de l'immeuble. L'analyse des factures de la société Alu France [B] démontre que les prestations de cette dernière se limitent à la réalisation d'une isolation thermique recouverte d'une bardage bois. C'est donc à tort qu'il est soutenu que la société Alu France [B] aurait remplacé les fenêtres du premier étage pour en conclure que de tels travaux relèveraient des parties privatives. Par ailleurs, ces travaux correspondent nécessairement à des travaux urgents ne pouvant être dissociés de ceux exécutés par la société DBA suite à l'arrêté de péril. Le bureau d'étude Geico a préconisé la démolition de la façade existante de sorte que sa reconstruction était nécessaire. La société Alu France [B] est intervenue en ce sens, en complément des travaux d'étaiement et de réfection réalisés par la société DBA.

La seule différence entre les travaux préconisés par le bureau d'étude Geico et ceux réalisés par la société Alu France [B] porte sur le remplacement du mur en brique et de la finition en enduit prévus dans le rapport Geico par un bardage reposant sur une ossature métallique, décidé en ce qu'il permet non seulement une remise en état conforme à ce qui existait auparavant, à savoir une façade reposant sur une ossature, mais aussi plus optimale sur le plan technique.

La facture d'acompte de la société Alu France [B] était libellée à l'ordre du syndic ALG immobilier, ce qui justifie de sa qualité de donneur d'ordre, et cette facture a été réglée par chèque par le syndic ALG immobilier, ce qui démontre que le syndic reconnaissait qu'il s'agissait de travaux afférents aux communs. La seule raison pour laquelle la facture finale a été libellée à l'ordre de M. [R] et Mme [U] tient à la défaillance des consorts [C] et du syndic. Il ne peut être sérieusement soutenu que les travaux d'isolation et de bardage seraient des travaux privatifs devant être à la charge de Mme [U] et M. [R] aux seuls motifs qu'ils procurent une amélioration à leur lot.

Le syndicat des copropriétaires souligne que le syndic s'est montré défaillant en s'abstenant de convoquer une assemblée générale après avoir engagé en urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il a donc dû préfinancer les travaux, sans aucune possibilité de répercuter auprès des consorts [C] la quote-part leur incombant. La faute du syndic engageant sa responsabilité lui a donc causé un préjudice.

Les consorts [C] répondent former appel incident et demander l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il a considéré que les travaux ne concernaient pas des parties privatives mais les parties communes. Ils soutiennent que l'entreprise Alu France [B] est intervenue à la seule initiative de Mme [U] et de M. [R]. Ses travaux ne concernent aucunement les travaux urgents de confortement du bâtiment B, qui avaient été rendus nécessaires par la situation de péril. Ses trois factures sont relatives à des travaux d'isolation au premier étage du bâtiment B, premier étage qui concerne le lot dont sont propriétaires Mme [U] et M. [R]. Elles décrivent un isolant, un bardage sur un support métallique ainsi que le remplacement des fenêtres au premier étage bâtiment B. Or les fenêtres et portes-fenêtres sont considérées comme parties privatives dans le règlement de copropriété.

Subsidiairement, les consorts [S] reviennent au motif qui a été retenu par le premier juge, à savoir que si les travaux litigieux portaient sur les parties communes, en ce qu'ils amélioraient l'esthétique et l'isolation de l'immeuble, ils ne relevaient pas de travaux urgents consécutifs à la situation de péril imminent, et que dès lors, les consorts [U] [R] auraient dû obtenir un vote de l'assemblée générale des copropriétaires pour obtenir leur prise en charge de la somme de 11 392,25 euros représentant leur quote-part des travaux réalisés.

Le syndic et ses assureurs s'associent à cet argumentaire et soutiennent que les travaux exécutés par l'entreprise Alu France [B] au niveau du premier étage du bâtiment B sont sans lien avec les travaux de confortement urgents préconisés par la société Geico en vue de voir lever l'arrêté de péril imminent. Ils réfutent qu'il s'agisse des travaux de reconstruction structurelle de la façade. Ils soulignent que les travaux d'isolation et de bardage effectués par l'entreprise Alu France [B] ne sont visés ni dans l'étude structurelle de la société Geico, ni dans l'arrêté de mainlevée du 30 juillet 2021 de la commune d'[Localité 11].

Le syndic et ses assureurs ajoutent que les travaux de l'entreprise Alu France [B] ont été réalisés à l'initiative de Mme [U] et de M. [R], copropriétaires, et au bénéfice de leur seul lot. Il s'agit de la mise en 'uvre d'un revêtement posé sur la façade en maçonnerie existante, outre le changement des fenêtres d'un lot privatif. C'est donc à tort que le tribunal a considéré que les travaux exécutés par l'entreprise Alu France [B] portaient sur parties communes de l'immeuble. A cet égard, le syndic et ses assureurs observent que les factures de l'entreprise Alu France [B] sont libellées au nom de M. et Mme [J] [U]. Le fait que l'acompte initial réglé par les consorts [U] [R] au titre de ces travaux ait transité par l'intermédiaire du syndic ALG immobilier, qui avait l'habitude de collaborer avec l'entreprise Alu France [B], ne signifie ni qu'il s'agit de travaux portant sur des parties communes de l'immeuble, ni qu'ils auraient été commandés par le syndic, ni qu'ils auraient été réalisés dans l'intérêt collectif des copropriétaires. Si tel avait été le cas, ces travaux auraient été préalablement votés en assemblée générale des copropriétaires, et ils auraient fait l'objet d'un appel de fonds spécifique de la part du syndic. Le coût de ces travaux doit donc être supportés en intégralité par Mme [U] et M. [R].

Consciente que les trois factures de l'entreprise Alu France [B] devaient rester à sa charge et à celle de M. [R], Mme [U], devenue syndic bénévole, a tenté de contourner la difficulté en faisant ratifier a posteriori les travaux de l'entreprise Alu France [B] lors de l'assemblée générale extraordinaire du 26 février 2022. Cette assemblée générale n'a pas été contestée par les consorts [C]. Ces derniers ne seraient donc en principe plus recevables à contester le principe et le montant des travaux de l'entreprise Alu France [B]. En tout état de cause, aucune faute ne peut être retenue à l'égard de la société ALG immobilier et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice.

Subsidiairement, le syndic et ses assureurs demandent la condamnation in solidum des consorts [C] à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires.

En outre, les assureurs du syndic opposent au syndicat des copropriétaires leur franchise contractuelle au titre de la garantie responsabilité civile d'un montant de 10% avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros, en application de l'article L112-3 du code des assurances.

Sur ce,

En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de l'article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que lorsque le syndic procède de sa propre initiative à des travaux urgents, il est tenu d'en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale. A défaut, il engage sa responsabilité et ne peut obtenir le remboursement par les copropriétaires des sommes engagées (Civ. 3e, 20 janvier 1999, n°97-16.735 ; 12 février 2003, n°01-12.872).

En application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun et tout élément incorporé dans les parties communes.

En l'espèce, la société Geico, chargée d'un audit structurel du bâtiment B conformément aux conclusions de l'expert judiciaire et aux termes de l'arrêté de péril imminent, a indiqué dans son rapport du 17 septembre 2019 que la façade principale de l'étage était composée d'une ossature bois de type colombage avec hourdis de remplissage en briques, le tout revêtu d'un enduit extérieur. Elle a relevé que la sablière basse ainsi que des montants encadrants les menuiseries étaient dans un état de décomposition avancé. Elle a observé que les éléments en bois situés en partie inférieure de la façade étaient totalement pourris et ne présentaient plus aucune résistance mécanique, la paroi ne remplissant plus son rôle d'étanchéité et étant susceptible de compromettre la stabilité de l'immeuble par écrasement de la sablière basse sous son propre poids. L'étendue des dégradations de la façade la rendant irréparable, elle a préconisé sa démolition et sa réfection.

Le syndic a sollicité des entreprises pour réaliser les travaux préconisés par le rapport de l'expert judiciaire.

Les travaux réalisés par la société DBA tels que détaillés dans son devis du 31 janvier 2020 (dépose des menuiseries, démolition de la façade avec conservation de l'allège, scellements d'attente pour raccordement sur la structure existante, façade en blocs béton cellulaire, linteau béton, chaînage verticaux et horizontaux, appuis de fenêtre, listel avant pose des menuiseries, pose des menuiseries, revêtement monocouche, réalisation d'un doublage en face intérieure) correspondent à la reconstruction de la structure porteuse.

Les travaux réalisés par la société Alu France [B] tels que détaillés dans ses factures (bande d'arase, semelle basse, lisse basse, lisse haute, cloison ossature bois, muralière, isolation thermique extérieure, protection des murs, préparation avant bardage, bardage) portent quant à eux sur l'habillage de la nouvelle façade par une structure autonome en ossature bois.

Il s'en évince que les travaux réalisés par la société DBA ont permis de livrer une façade complète et autonome avec une structure porteuse en béton cellulaire, étanche (revêtement monocouche) et isolée (doublage en face intérieure), techniquement suffisante.

Dans ce contexte, le bardage n'a aucune fonction structurelle et n'a pu apporter qu'un complément d'isolation thermique par l'extérieur et une finition esthétique différente.

Ces travaux relèvent des parties communes puisqu'ils portent sur une façade, détruite puis reconstruite, ce qui imposait nécessairement un changement des menuiseries.

Il n'en demeure pas moins que seuls les travaux réalisés par la société DBA revêtaient un caractère d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, à la différence de ceux réalisés par la société Alu France [B]. D'ailleurs, l'arrêté de mainlevée de l'arrêté de péril imminent du 30 juillet 2021 ne vise que les travaux réalisés par la société DBA, certifiés conformes par l'Apave selon un rapport non produit aux débats.

Dès lors, si les travaux réalisés par la société DBA pouvaient être engagés de la seule initiative du syndic, puis ratifiés a posteriori par l'assemblée générale des copropriétaires, il n'en va pas de même des travaux réalisés par la société Alu France [B].

Le devis de cette société n'est pas produit aux débats. L'identité de son signataire ne peut donc être vérifiée. Il n'en demeure pas moins que les commanditaires des travaux identifiés sur les documents contractuels de cette société sont Mme [U], dont l'adresse mail figure sous le " code client " de chacune des factures, et M. [R], l'adresse du chantier portant son nom. Par ailleurs, il est établi par les relevés bancaires et copies de chèques versés que les fonds ont été avancés en septembre 2019 par les consorts [U] [R].

Ces travaux entrent donc dans les prévisions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 portant sur l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Or il ne ressort d'aucune pièce qu'ils aient été soumis à l'approbation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 11 392,25 euros au titre des factures n° 03567 du 14 décembre 2020, n°03587 du 14 janvier 2021 et n°03589 du 25 janvier 2021 de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B].

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires reprochant uniquement à la société ALG immobilier de ne pas avoir fait ratifier ces travaux a posteriori par une assemblée générale, faute qui ne peut être retenue compte tenu de la nature réelle des travaux réalisés, le jugement querellé est également confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum du syndic et de ses assureurs à lui payer la somme de 11 392,25 euros correspondant aux factures de M. [H] [B] exerçant sous l'enseigne Alu France [B].

2. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires plaide que l'attitude des consorts [C] caractérise une abstention fautive, puisque ceux-ci, sans motif légitime, refusent de prendre leur part dans le paiement des charges de copropriété depuis plusieurs années. Il ne peut aujourd'hui faire face à ses obligations que grâce à la bonne volonté des autres copropriétaires qui font l'avance des sommes dues, tant en raison de leur comportement que de la faute du syndic.

Les consorts [C] répondent que leur contestation était légitime puisque la décision rendue a débouté le syndicat des copropriétaires pour partie de ses prétentions, et qu'enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement avoir directement subi un préjudice distinct des demandes en paiement en tant que telles.

Sur ce,

En vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, la résistance abusive des consorts [C] n'est pas caractérisée, la décision querellée ayant été confirmée en ce qu'elle a jugé légitime leur opposition au paiement des factures de la société Alu France [B].

Le jugement entrepris est donc également confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum des consorts [C] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Sibylle Dumoulin, et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné les consorts [C] aux dépens de première instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs condamné à payer aux consorts [C] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt. Le syndicat des copropriétaires, la société ALG immobilier et les sociétés MMA sont déboutés de leurs propres demandes au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS