TJ 74010, 28 août 2026, RG 25/00811

Expéditions le : Minute n° 26/00256

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00811 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F375

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [C] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Madame [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante en personne, assistée de Maître Marion PUY de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY - 43

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 27 septembre 2022, Mme [P] [H] a donné en location à M. [C] [F] le bien situé [Adresse 3] à [Localité 2], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Le Bien Fondé. La gestion est désormais assurée par l’agence immobilière Peak Immo.

M. [C] [F] a versé un dépôt de garantie lors de la conclusion du contrat, de 600,50 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 6 octobre 2022.

M. [F] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé le 22 juillet 2024.

Par requête du 22 avril 2025, M. [C] [F] a saisi la présente juridiction aux fins d’obtenir :
la restitution de 507,73 euros correspondant au solde de dépôt de garantie, après déduction des sommes justifiées (50 euros frais de nettoyage raisonnable, 48 euros taxe ordures ménagères et 18 euros charges), l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant une majoration de 10 % par mois de retard, la condamnation du bailleur à verser des dommages et intérêts pour le préjudice moral, administratif.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 21 mai 2025 par le greffe. La convocation de Mme [H] ne lui a étant pas parvenue, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, M. [F] a fait citer Mme [H] à l’audience du 18 février 2026.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 juin 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, M. [F] maintient sa demande de remboursement de la somme de 507,73 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, et application de la majoration précitée. Il sollicite en outre, la condamnation de Mme [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de la citation par commissaire de justice.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée en défense, il indique qu’il s’est rapproché d’un conciliateur de justice, qu’il a envoyé tous les documents nécessaires et que cette conciliation s’est soldée par un échec.

Au soutien de ses demandes, il indique que les retenues réalisées sur le dépôt de garantie ne sont pas justifiées. Il précise que les commentaires et les photographies de l’état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques et conteste la facturation de 300 euros de frais de ménage alors qu’il dit avoir lui-même procédé au nettoyage de l’appartement pendant 3 jours.

Mme [H], assistée de son conseil demande au tribunal :
à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes de M. [F] faute de conciliation préalable et faute d’être bien dirigées et déterminées, à titre subsidiaire, de rejeter les demandes de M. [F], reconventionnellement, de condamner M. [F] à lui verser la somme de 227,73 euros correspondant au solde dû au titre de son décompte définitif locataire, outre intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date du décompte et jusqu’à parfait règlement, condamner M. [F] à lui verser la somme de 1800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la conciliation n’a pas abouti faute pour M. [F] d’avoir communiqué les états des lieux d’entrée et de sortie et que la conciliation a été réalisée avec l’agence immobilière et non Mme [H], elle conclut donc à l’irrecevabilité des demandes. Elle ajoute que les demandes sont également irrecevables dans la mesure où elles ne sont pas dirigées contre elle et que la demande de dommages et intérêts est indéterminée.

Elle indique que l’appartement a été restitué dans un état d’entretien très moyen, que les retenues réalisées sont justifiées et qu’une quote-part vétusté a été appliquée pour les meubles de cuisine remplacés. Elle précise que l’agence immobilière a répondu aux demandes d’explications de M. [F]. Elle demande la condamnation de ce dernier à rembourser la somme non couverte par le dépôt de garantie correspondant également aux dégradations locatives imputables à M. [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire visant notamment les actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l'usage des lieux pour les plantations ou l'élagage d'arbres ou de haies ; ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, M. [F] produit un mail d’un conciliateur de justice en date du 6 mars 2025 duquel il ressort qu’il a constaté un désaccord entre les parties et va établir un constat en ce sens. Ceci permet de considérer qu’une tentative de conciliation préalable a eu lieu.

Ainsi, les demandes de M. [F] seront déclarées irrecevables.

Sur la nullité des demandes

L'article 53 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l'initiative d'un procès en soumettant au juge ses prétentions, elle introduit l'instance.

L'article 4 du même code énonce que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, qui sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.

L'article 114 du même code énonce qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Tout d’abord, il convient de relever que la demande de dommages et intérêts formée initialement par M. [F] a été précisée à l’audience et correspondait en réalité à une demande de condamnation aux dépens de l’instance. Il ne peut donc être relevé de difficultés à ce titre.

Enfin, concernant le fait que les demandes n’aient pas été clairement dirigées à l’encontre de Mme [H], force est de constater que Mme [H] conclut à l’irrecevabilité des demandes de M. [F] à l’appui d’aucun fondement juridique et que cette demande doit davantage s’analyser comme une demande de nullité pour vice de forme, conformément aux dispositions précitées.

En l’espèce, il est clair à la lecture des écritures déposées par son conseil et des explications développées oralement par celui-ci que Mme [H] a saisi la teneur des demandes de M. [F] et le fait qu’elles étaient dirigées à son encontre, celle-ci étant d’ailleurs seule partie défenderesse à l’audience. Le fait que son nom ne soit pas clairement mentionné dans les demandes, ne lui a donc pas causé grief. Elle ne peut donc légitimement solliciter la nullité des demandes formées par M. [F] pour ce motif.

La demande de nullité sera donc rejetée.

Sur le fond

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie réalisés contradictoirement permet de constater qu’il est relevé à divers égards concernant les équipements ou les pièces, un état de saleté qui n’était pas présent lors de l’état des lieux d’entrée.

Ceci justifie la retenue réalisée au titre du forfait nettoyage de l’appartement. Le montant retenu correspond au devis versé au débat, la somme apparaît donc justifiée.

En revanche, l’état du mobilier cuisine est identique à celui constaté à l’entrée et les dégradations constatées ne peuvent donc être imputées à M. [F].

Quant au forfait impact carrelage, Mme [H] n’a pas apporté de précisions sur ce point à l’audience ou encore dans les écritures remises par son conseil. Il n’est pas justifié d’un forfait défini contractuellement par les parties à ce titre, de sorte que cette indemnité ne pourra être retenue.

Les autres sommes retenues sur le dépôt de garantie ne sont pas contestées par M. [F] (taxe ordures ménagères et régularisation de charges).

Ainsi, la somme due par Mme [H] au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie s’élève à la somme de 234,50 euros (600,50 – 48 - 18 - 300).

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire droit à la demande d’application de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel en principal (600,50 euros) applicable à compter du délai de 2 mois après la remise des clés, soit à compter du 22 septembre 2024 et jusqu’à la date de la présente requête, soit le 22 avril 2025. Ainsi, la majoration s’élève à la somme de 420,35 euros.

Mme [H] sera donc condamnée à verser la somme totale de 654,85 euros à M. [F].

Sa demande reconventionnelle sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [H] qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de la citation du 8 décembre 2025.

La demande formée par Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS