TJ 74010, 28 août 2026, RG 25/01746

Expéditions le : Minute n° 26/00245

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01746 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6ZB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE SAVOIE HAUTE SAVOIE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY - 21

DÉFENDERESSE

Madame [J] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 10 décembre 2014, l’établissement Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie a donné en location à Mme [J] [I] et M. [L] [M] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par courrier remis à l’accueil le 10 février 2015, M. [L] [M] a donné son congé au bailleur, afin que son nom soit retiré du bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 13 février 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [J] [I] et à son curateur un commandement de payer la somme de 1 423,31 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, l’établissement Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie a fait assigner Mme [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal, constater la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 décembre 2014 entre Mme [J] [I] et l'établissement Office Public de l'Habitat de la Haute Savoie portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] à la date du 11 avril 2025 par l’effet de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [J] [I] portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus,dire que Mme [J] [I] est occupante sans droit ni titre du logement objet dudit bail, et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et bien de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Mme [J] [I] à payer à l'établissement Office Public de l'Habitat de Haute Savoie les sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, soit la somme de 2 258,43 euros arrêtée au 10 juillet 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur la somme de 1 423,31 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme,condamner Mme [J] [I] à payer à l'établissement Office Public de l'Habitat de Haute Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [J] [I] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré les 11 et 13 février 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A l’audience, l’établissement Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 6 533,58 euros au 12 juin 2026. Il indique que la locataire a repris le paiement des loyers courant, augmenté de 100 euros, conformément au plan d’apurement. Par conséquent, il n’est pas opposé à la mise en place de délais de paiements à hauteur de 100 euros et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [J] [I] comparaît en personne. Elle déclare qu’elle perçoit le RSA et qu’elle a 3 enfants, dont 2 à sa charge, pour lesquels elle perçoit une pension alimentaire. Ainsi, elle affirme que son revenu total est de 1 200 euros. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 3 décembre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 juillet 2025 pour une première audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 11 et 13 février 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 423,31 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 10 juillet 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 février 2025 et le 14 avril 2025, la locataire a versé la somme totale de 812,59 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 14 avril 2025 et que Mme [J] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 6 533,58 euros au titre des loyers et charges.

En conséquence, Mme [J] [I] sera condamnée à payer à l’établissement Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie la somme de 6 533,58 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 12 juin 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [J] [I] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [J] [I] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [J] [I] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [J] [I] sera également condamnée à payer à l’établissement Office Public de l’Habitat de la Haute Savoie une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS