TJ 74010, 28 août 2026, RG 26/00642

Expéditions le : Minute n° 26/00262

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00642 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDJ4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS - 46

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
[Localité 3]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 16 septembre 2020, M. [I] [D] a donné en location à M. [B] [R] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2025, M. [I] [D] a donné congé pour vente à M. [B] [R] pour le 18 septembre 2026. L’appartement lui était proposé à la vente au prix de 350 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 672,10 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, M. [I] [D] a fait assigner M. [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal, constater le 2 février 2026 la résiliation du bail consenti à M. [B] [R] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 2 décembre 2025,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail précité consenti à M. [B] [R], aux torts exclusifs de ce dernier,déclarer M. [B] [R] occupant sans droit ni titre de l’appartement et du garage objets du bail,condamner M. [B] [R] à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef,juger que M. [I] [D] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [B] [R] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [B] [R] à payer à M. [I] [D] la somme globale de 5 638,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 5 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [B] [R] à M. [I] [D], à compter du 2 février 2026 à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, et condamner M. [B] [R] au paiement de ladite somme,condamner M. [B] [R] à payer à M. [I] [D] une indemnité de 1 080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [B] [R] en tous les dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2025 et sa dénonciation à la ccapex,juger, uniquement en cas de contestation du défendeur, que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A l’audience, M. [I] [D], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 739,82 euros au 9 juin 2026. Il indique M. [B] [R] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers, raison pour laquelle un commandement de payer lui a été signifié, resté infructueux. Il explique que le locataire effectue quelques paiements de 800 à 1 000 euros depuis quelques mois. Il indique que le loyer et les charges s’élèvent à la somme totale de 933,62 euros et qu’au vu de la dette, l’octroi de délais de paiement impliquerait des échéances de 162 euros, il s’en rapporte à la décision du tribunal à ce sujet. Par ailleurs, il expose qu’il a délivré au locataire un congé pour vente et que M. [B] [R] s’est engagé à le respecter en quittant l’appartement en septembre 2026.

M. [B] [R] comparaît en personne. Il explique qu’il a fait une demande de surendettement, car il a été au chômage et qu’il doit rembourser environ 900 euros par mois, pour 4 créanciers différents, au titre de crédits à la consommation. Il affirme qu’il est salarié depuis le mois de février 2026, pour un salaire de 4 300 euros net. Il déclare qu’il vit seul. Il indique qu’il recherche un autre logement pour emménager avec sa compagne, mais demande à pouvoir rester dans l’appartement au-delà du mois de septembre. Aussi, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. En effet, il propose de régler une somme de 200 euros en supplément du loyer pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 décembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 mars 2026 pour une audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 2 décembre 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3 672,10 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 9 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 2 décembre 2025 et le 3 février 2026, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 3 février 2026 et que M. [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 5 739,82 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de juin.

En conséquence, M. [B] [R] sera condamné à payer à M. [I] [D] la somme de 5 739,82 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 9 juin 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [B] [R] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative. En outre, il affirme avoir retrouvé un emploi et donc une situation financière stable.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’opposition de la part du bailleur, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [B] [R] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 200 euros et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [B] [R] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 933,62 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les frais du procès

M. [B] [R] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la ccapex, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [B] [R] sera également condamné à payer à M. [I] [D] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS