TJ 74010, 28 août 2026, RG 26/00806

Expéditions le : Minute n° 26/00258

Grosse :

JUGEMENT DU : 28 Août 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00806 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GD4G

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [C] [V] épouse [U]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Hélène SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 5 décembre 2016, Mme [C] [V] épouse [U] a donné en location à M. [J] [Q] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 194,75 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2026, Mme [C] [V] épouse [U] a fait assigner M. [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 5] pour demander, sur le fondement de l’article 1353 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :
recevoir Mme [C] [V] épouse [U] et l’y déclarer bien fondée,constater l’acquisition de plein droit au profit de Mme [C] [V] épouse [U] de la clause résolutoire insérée dans le bail ayant pris effet le 5 décembre 2016, le bail étant résilié de plein droit depuis le 19 février 2026,ordonner en conséquence l’expulsion de M. [J] [Q] des lieux loués objets du bail et de tout occupant dans les lieux de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu,ordonner le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse et aux frais du locataire en garantie de toute somme qui pourrait être due,condamner M. [J] [Q] à payer à Mme [C] [V] épouse [U] :la somme de 5 248,20 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte provisoirement arrêté au 2 mars 2026,la somme de 524,82 euros, sauf à parfaire, au titre de la majoration prévue à l’article IX du bail signé et paraphé par M. [J] [Q],une indemnité conventionnelle d’occupation égale au double du montant du loyer quotidien, qui est due outre les charges par jour de retard, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et complet déménagement, et ce dans la stricte application de l’article IX du bail signé et paraphé par M. [J] [Q],dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien en l’espèce ne justifient de faire exception à l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile,condamner M. [J] [Q] à payer à Mme [C] [V] épouse [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [J] [Q] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer signifié le 18 décembre 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2026.

A l’audience, Mme [C] [V] épouse [U], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 975,65 euros au 5 juin 2026. Elle explique que le bail a été conclu le 5 décembre 2016, concernant un appartement situé à [Localité 6], que M. [J] [Q] a éprouvé des difficultés à régler ses loyers dès 2024 et qu’il a cessé de payer à partir de septembre 2025. Elle demande donc que l’acquisition des effets de la clause résolutoire soit constatée, selon le commandement de payer qui a été délivré au locataire le 18 décembre 2025, et qu’il soit condamné en vertu de la clause pénale prévue par le bail. Elle explique qu’elle est au chômage depuis 2023 et que l’absence de paiement régulier par le locataire lui cause donc un préjudice moral et financier. Elle soutient que M. [Q] est de mauvaise foi, ce dernier ayant annoncé des virements qu’il n’a en réalité pas réalisé. Elle est opposée à toute demande de délais de paiement.

M. [J] [Q] comparaît en personne. Il explique qu’après avoir travaillé en Suisse pendant un an et demi, il a été sans revenu à partir de mi-2024 et qu’il travaille désormais dans le cadre d’un CDI, pour un salaire annuel brut de 50 000 euros, soit un salaire mensuel oscillant entre 1 000 et 3 000 euros net. Il affirme qu’il a repris le paiement du loyer depuis le 2 février 2026 et qu’il a commencé à rembourser sa dette locative le mois dernier, par un premier versement de 300 euros. Il déclare qu’il vit seul et qu’il paye une pension alimentaire de 400 euros.
Il affirme qu’il souhaite rester dans le logement et qu’il a proposé au bailleur un échéancier permettant d’apurer sa dette en 7 mois. Il souligne qu’il a été un locataire exemplaire pendant 9 ans et demi et indique qu’il n’avait pas eu connaissance du nouveau montant du loyer. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place de délais de paiement. En ce sens, il propose de payer 2 échéances de 300 euros et 4 de 1 000 euros.

La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mars 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 mars 2026 pour une première audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 18 décembre 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 4 194,75 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 5 juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 18 décembre 2025 et le 19 février 2026, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 19 février 2026 et que M. [J] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 4 975,65 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de juin.

En conséquence, M. [J] [Q] sera condamné à payer à Mme [C] [V] épouse [U] la somme de 4 975,65 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 5 juin 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la majoration de la dette en vertu de la clause pénale

Selon l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause pénale qui prévoit que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues.

Cette clause pénale a vocation à sanctionner le locataire du manquement à son obligation de paiement des loyers, elle est donc contraire à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et doit être réputée non écrite.

En conséquence, Mme [C] [V] épouse [U] sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [J] [Q] à ce titre.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [J] [Q] a repris le paiement de la somme mensuelle de 1 026 euros depuis le mois de février 2026, de manière constante.

Mme [C] [V] épouse [U] remarque qu’il n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants, puisque cette somme correspond approximativement au montant du loyer applicable jusqu’en novembre 2025, de 1 026,20 euros. En effet, il ressort du décompte et des derniers avis d’échéance produits que le montant du loyer s’élève à 1 035,15 euros depuis le mois de décembre 2025.

Toutefois, M. [Q] a effectué au mois de juin, un virement supplémentaire de 300 euros. Il a donc payé la somme totale de 1 326 euros au mois de juin 2026, la condition de reprise de paiement intégral du loyer courant est donc remplie.

De plus, les virements réalisés depuis le mois de février et sa situation financière actuelle démontrent sa capacité à apurer la dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [J] [Q] et lui permettre d’apurer sa dette par une première mensualité de 375,65 euros, puis deux mensualités de 300 euros et enfin, de quatre mensualités de 1 000 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation

Selon l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Le contrat de bail signé par les parties comporte une clause pénale en vertu de laquelle le locataire est tenu au paiement du double du loyer quotidien, s’il est occupant sans droit, ni titre, ou qu’il obtient des délais de paiement, afin de dédommager le bailleur pour le préjudice subi.

Cette clause, contraire aux dispositions précitées doit être réputée non-écrite. La demande de Mme [U] formée à ce titre sera rejetée.

Il convient de fixer le loyer ou l’indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 035,15 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les frais du procès

M. [J] [Q] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [J] [Q] sera également condamné à payer à Mme [C] [V] épouse [U] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS