TJ 33063, 27 août 2026, RG 25/01204

N° RG 25/01204 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CFA
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72A

N° RG 25/01204 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CFA

AFFAIRE :

Syndicat SDC [Adresse 1]

C/

[G] [U]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : la SCP BAYLE - JOLY
Me Céline GRAVIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026 prorogé au 27 août 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIA CONCEPT, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [G] [U]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Maître Céline GRAVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 25/01204 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CFA

EXPOSE DU LITIGE
Madame [G] [U] est propriétaire d’un local commercial et d’une cave constituants les lots n° 6 et 7 au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 2].
Aux motifs du défaut réitéré de paiement par Madame [G] [U] des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré une mise en demeure de payer du 04 octobre 2024 [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] représenté par son syndic, la SA CABINET RIVIERE a, par acte en date du 12 février 2025, assigné Madame [G] [U] devant la présente juridiction afin de la voir condamnée au paiement de l’arriéré des charges et dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], demande au tribunal, au visa de l’article 803 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :
Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 05 mars 2026 au jour des plaidoiries.

Déclarer le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par le nouveau Syndic, la société ABSOLUTE HABITAT, recevable et bien fondé en son action intentée à l’encontre de Madame [G] [U].

En conséquence,
Condamner Madame [G] [U] à régler au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par le nouveau Syndic, la société ABSOLUTE HABITAT, la somme principale de 12.881,11 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 octobre 2024, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé.

Condamner Madame [G] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], représenté par le nouveau Syndic, la société ABSOLUTE HABITAT, la somme de 2.000 € au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

Débouter Madame [G] [U] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner Madame [G] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par le nouveau Syndic, la société ABSOLUTE HABITAT, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] DES COPROPRIETAIRES sollicite en application de l’article 803 du code de procédure civile le rabat de l’ordonnance de clôture dans le souci du principe du contradictoire, afin d’informer du changement de syndic de copropriété, la SARL ABSOLUTE HABITAT.
A titre principal, il fait valoir qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Mme [U], au titre de l’arriéré des charges. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse au motif d’une part de l’importance constante de la dette malgré des versements et d’autre part, l’entrave que constitue le défaut de paiement dans le fonctionnement normal de la copropriété. En outre, au titre du préjudice financier supplémentaire résultant du défaut de paiement des charges, le requérant sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1 octobre 2025, Mme [G] [U] demande au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :
ACCORDER à Madame [U] les plus larges délais pour acquitter les sommes demandées ;

DEBOUTER le S.D.C. de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [U] ne conteste pas dans son principe son obligation à contribuer aux charges de copropriété et le montant de l’arriéré à hauteur de 12 973, 98 euros. Elle fait valoir être confrontée depuis le début de l’année 2025 à des difficultés économiques importantes et sollicite des délais de paiement avec l’établissement d’un échéancier à hauteur de 1000 euros par mois à compter d’août 2026 afin d’apurer son passif. Enfin, elle sollicite que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.

MOTIVATION

1 -SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.
En l’espèce, le rabat de l’ordonnance de clôture est motivé par le dépôt d’une pièce constatant le changement de syndic de copropriété intervenu à la suite de l’assemblée générale du 26 mars 2026, soit après l’ordonnance de clôture du 11 mars 2026.
Ainsi, dans le souci du respect du principe du contradictoire, il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries.

2- SUR L IMPAYE DE CHARGES ET DE FRAIS

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de propriété,
- le contrat de syndic,
-le courrier de mise en demeure du 04 octobre 2024 avec accusé de réception,
-un décompte des sommes dues au 14 janvier 2025,
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 08 novembre 2023,
- les états de répartition des charges pour les exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023,
- l’état des dépenses pour l’année 2023
- les appels de fonds pour les périodes du 01/04/2024 au 31/03/2024 et du 01/04/20254 au 31/03/2025,
- les factures du Syndic au titre des frais de relance et de remise du dossier à l’avocat
- le décompte de sa créance arrêté au 28 novembre 2025
- la mise en demeure de payer avec accusé de réception en date du 28 janvier 2025.

Il résulte de ces pièces que Mme [G] [U] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] de la somme de 12 881, 11  euros au titre des charges de copropriété afférentes à ses lots en ce inclus les frais de mise en demeure de payer du 4 octobre 2024 (30 euros) selon décompte arrêté au 28 novembre 2025.

En revanche, ne peuvent être imputés à la défenderesse les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'avocat (300 euros) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n'est pas justifié en l'espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité.

Mme [G] [U] sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 5] la somme de 12 581, 11  euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024, date de la mise en demeure et à parfaire au jour du jugement.

3- SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner , dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Mme [G] [U] ne verse aux débats, au soutien de sa demande de délais de paiement, qu’une seule pièce, le décompte bancaire en date du 05 août 2025, que cette unique pièce ne permet pas au tribunal d’apprécier de manière pleine, entière et circonstanciée la réalité des difficultés de la défenderesse. S’il est invoqué l’existence de plusieurs prêts dont deux seraient purgés au mois de juillet, aucune pièce n’est produite permettant au tribunal d’apprécier pleinement et objectivement la situation financière et de vérifier les allégations de la défenderesse.

Au demeurant, il y a lieu de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal de suppléer à la carence probatoire d’une partie.

En conséquence, la demande de délai de paiement de Mme [G] [U] sera rejetée.

4- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de LA [Adresse 5] fait valoir que le non paiement par Mme [G] [U] des charges de copropriété afférentes aux lots dont elle est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de Mme [G] [U] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la mauvaise foi de Mme [G] [U] n’étant pas démontrée, le requérant sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

5-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par Mme [G] [U], partie perdante.

L'équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS