TJ 75056, 28 août 2026, RG 25/04885

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benjamin JAMI
Me Myriam HERTZ
Monsieur [E] [L]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04885 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4B6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 28 août 2026

DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE (SAS) - [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS
Madame [S] [U], sous mandat de protection future exercé par M. [L] [E], demeurant [Adresse 3]
Ayant pour mandataire le Cabinet INTER IMMOBILIER, sis [Adresse 4]
représentée par Me Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A1003

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 5] - Chez Mme [S] [U] - [Localité 2] [Adresse 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 août 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière
Décision du 28 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04885 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4B6

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [U] [S] sous mandat de M.[L] [E] est copropriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble du [Adresse 7] et [Adresse 8], constituant les lots 215 et 306 de la Copropriété et cadastrés EK [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16/09/2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE, a assigné Mme [U] [S] , représentée par son tuteur, M.[L] [E], aux fins de :
- condamnation de Mme [U] [S] au paiement de:
- la somme de 2775,54 euros pour les charges et frais dus au 3ème trimestre 2025 inclus,
- ordonner la capitalisation des intérêts
- condamnation de Mme [U] [S] au paiement de:
- la somme de 2500 euros de dommages et intérêts
- la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l'exécution provisoire de droit

L'affaire a été renvoyée pour notamment régulariser la procédure à l'égard de Mme [U] [S] , qui ne fait pas l'objet d'une mesure de tutelle, mais de mandat de protection future .

Le mandat de protection future a été établi le 02/09/2020. Après établissement du certificat médical exigé à l'article du code civil, le mandat de protection future a pris effet au 16/08/2023.

Par acte de commissaire de justice du 15/05/2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE a assigné M. [L] [E] en sa qualité de de mandataire , aux mêmes fins.

L'affaire a été retenue le 1/06/2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur demande paiement d'une somme de 2250.90 euros due au 01/04/2026 , 2ème trimestre 2026 inclus, dont la somme de 1597.74 euros de frais .Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Compte-tenu du paiement globalisé effectué par le gestionnaire de Mme [U] [S], il soutient que les frais étaient nécessaires.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts de 3000 euros doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la copropriété, et maintient également la demande de condamnation de Mme [U] [S] aux dépens et en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite enfin le débouté de Mme [U] [S] assistée et représentée par M. [L] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins ou conclusions.

Mme [U] [S], représentée par M.[L] [E] aux termes du mandat de protection future a été représentée . Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- Déclarer recevable et bien fondés Mme [U] [S] dans l'ensemble de ses moyens de défense et demandes reconventionnelles
- Rejeter l'ensemble des demandes , moyens et prétentions du demandeur
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts
- En tout état de cause :
- Condamner le syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens , dont distraction au profit de Me HERTZ
- Rappeler l'exécution provisoire de droit

Mme [U] [S] représentée par M. [L] [E] dans le cadre du mandat de protection futur expose que le gestionnaire, le , Cabinet INTER IMMOBILIER gère ses biens et règle l'ensemble des charges de copropriété afférentes .

Elle expose que même si un virement global est adressé par ce cabinet pour plusieurs propriétaires, il est néanmoins adressé un avis de virement détaillé pour chaque lot, si bien que ce processus ne peut générer les retards constatés .

Elle en déduit que depuis 2024 , le syndic informé de cette modalité de paiement a tardé à encaisser ceux-ci et qu'elle est fondée à solliciter le débouté de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE, l'appel du 2ème trimestre 2026 ayant été payé.

Elle sollicite paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, en raison des informations que le syndicat des copropriétaires ou son conseil ne pouvaient ignorer, l'action étant de ce fait constitutive d'abus de droit.

DISCUSSION :

Sur l'assignation et la recevabilité :

Mme [U] [S] sous mandat de M.[L] [E] a été régulièrement assignée à l'adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l'action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Le mandataire M. [L] [E] a été également assigné régulièrement le 16/05/2026.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Le syndicat des copropriétaires fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2025
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du 16/05/2023, 18/06/2024,11/06/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 19/ 06/ 2024
- des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2024 et 2025, 1er et 2ème appel 2026, outre appels travaux ou d'autre nature
- la répartition annuelle des charges de l'exercice 2025
-un décompte des sommes dues entre le 01/01/2024 et le 6/ 05/ 2026 et des frais

En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Sur le décompte de charges entre le 01/01/2024 et le 01/07/2025 , il est mentionné :
- Des paiements seulement le 31/07/2024, 18/09/2024, 20/09/2024, puis 17/03/2025 et 31/05/2025, 31/10/2025, 21/11/2025 , 31/01/2026
Mme [U] [S] justifie du mandat de gestion donné à la SAS INTER IMMOBILIER pour administrer les lots 215 et 306 objets du litige.
Il est produit par Mme [U] [S] la copie des virements réalisés par ce gestionnaire, qui regroupe des propriétaires différents mais précise leur identité et le montant de chaque règlement avec le détail des trimestre et appels considérés , et ce pour chaque appel de charges générales , fonds ALUR ou appel de travaux .

Lesdits paiements sont effectués le 22/01/2024, le 25/04/2024, le 26/06/2024, le 01/09/2024, le 11/10/2024, le 10/01/2025, le 18/04/2025, le 11/07/2025, le 08/10/2025, 13/01/2026 et 26/05/2026 pour le 2ème trimestre 2026 dû par Mme [U] [S], avec les relevés détaillés des débiteurs correspondants et le relevé bancaire.

Or le paiement par virement est payé dès la réception des fonds par le banquier du bénéficiaire , qui les détient pour le compte de son client en application de l'article 1342 du code civil .Dans ces conditions, la réception des fonds résulte des mentions portées au relevé bancaire d' INTER IMMOBILIER à la BRED. La consultation de ces relevés fait ressortir une date de paiement de 1 à 6 jours maximum après chaque virement.

Selon l'article L133-14 du CMF, la date de valeur d'une somme portée au crédit du compte du bénéficiaire ne peut être postérieure à celle du jour ouvrable au cours duquel le montant de l'opération de paiement est crédité sur le compte du prestataire de service de paiement du bénéficiaire.

Le prestataire de service de paiement du bénéficiaire met le montant de l'opération à disposition du bénéficiaire immédiatement après que son propre compte a été crédité, y compris pour les opérations de paiement qui se déroulent au sein d'un seul et même prestataire de service de paiement , lorsque pour sa part, a) il n'y a pas de conversion ou b) il y a conversion entre l'euro et la devise d'un Etat membre ou entre les devises de deux Etats membres.

Dans ces conditions, il est manifeste que les paiements opérés ont été crédités sur le compte du syndicat des copropriétaires, dans les jours suivants les avis d'échéances des appels de charges ou appels travaux, sans que le syndicat des copropriétaires demandeur ne puisse opposer de difficultés de gestion interne pour vérifier les imputations de paiement pour chaque propriétaire de lots .

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE ne reflète donc pas la réalité des paiements effectués, qui avaient effet libératoires pour le débiteur en vertu de l'article 1353 du code civil à des dates d'au maximum 8 jours après les virements.

Le total des paiements qui portent une imputation expresse pour 2024 jusqu'au 2ème trimestre 2026 le 26/05/2026 est de 6203.78 euros . Il s'y ajoute au crédit de Mme [U] [S] :
- Le solde créditeur de 43.28 euros
- Les appels créditeurs de 35.20+57.18+40.65+28.59+28.59 = 190.21 euros.
- Soit la somme de 233.49 euros

Cependant, il n'est pas démontré de retard de paiement alors que les sommes appelées sont de 6437.66 euros , tandis que le total des paiements ou sommes créditrices sont de 6437.27, soit une différence minime de 0.39 euros, que Mme [U] [S] sera condamnée à payer .
En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque.
Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire, n'est pas versé aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de mise en contentieux ou d'assignation n'étaient pas des frais nécessaires, alors que les explications données depuis 2024 par le gestionnaire devaient conduire à les recréditer. Les frais de mise en demeure ou de relance ne sont pas plus justifiés dans ces circonstances.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 doit être rejetée.

Mme [U] [S] sous mandat de M.[L] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE la seule somme de 0.39 euros, au 26/05/2026, 2ème trimestre 2026 inclus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil ne sont pas réunies, elle sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi.

Aucune carence de Mme [U] [S] ni mauvaise foi n'est démontrée ; le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE sera débouté de sa demande de dommages et intérêts .

Sur la demande reconventionnelle de Mme [U] [S] :

En application de l'article 1240 du code civil , l'action abusive ouvre droit à dommages et intérêts.

Même sans intention de nuire, l'action entamée par légèreté blâmable est cause de préjudice pour Mme [U] [S] , alors que le litige pouvait trouver une issue amiable. Les désagréments causés à Mme [U] [S] et la perte de temps générée par ces difficultés comptables seront réparés par une somme de 800 euros de dommages et intérêts , que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE sera condamné à lui payer.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter , aucune circonstance particulière ne le justifiant.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE sera condamné aux dépens et paiement à Mme [U] [S] de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile . Il n'y a pas lieu à distraction au profit de Me HERTZ , la représentation n'étant pas obligatoire dans la présente instance.

En outre , il est rappelé que " Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ".

PAR CES MOTIFS :